2016 QCCQ 653, 2016 QCCQ 653

Auger c. Toupin 2016 QCCQ 653 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-013719-148 DATE : 29 janvier 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE AUGER

Partie demanderesse c. ROBERT TOUPIN

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Isabelle Auger, ci-après désignée «Auger [1] », réclame de Robert Toupin, ci-après désigné «Toupin», 6 998,13 $ à

titre de frais de courtage immobilier. [ 2 ] Auger, qui est courtière immobilière, soutient que Toupin a contrevenu à ses obligations contractuelles visant la vente de son immeuble situé à St-Calixte en refusant de le vendre à un tiers. [ 3 ] Pour sa part, Toupin soutient ne jamais avoir donné le mandat à Auger pour ce faire. QUESTIONS EN LITIGE: [ 4 ] Les questions en litige sont les suivantes: - Existe-t-il un contrat de courtage valablement conclu? - Quelles sont les règles du mandat applicable? - Y a-t-il lieu à indemnisation?

LE CONTEXTE: [ 5 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 6 ] Auger est courtière immobilière depuis neuf ans sous la bannière de Groupe Action Rive-Nord. [ 7 ] Le 17 octobre 2013, elle reçoit le mandat de vendre l’immeuble de Toupin situé à St-Calixte.

Ce contrat de courtage exclusif prévoit le prix de vente demandé de 89 900 $ et une rétribution de 5 % sur le prix de vente, plus les taxes applicables. [ 8 ] Auger signe ce contrat de courtage, mais Toupin est représenté par Stéphane Renaud, ci-après désigné «Renaud», un ami. [ 9 ] Auger réclame 6 998,13 $ se détaillant ainsi : - 4 886,44 $ pour les frais de courtage; - 66,69 $ pour le test d’eau; - 20,00 $ pour des frais de certificat de la municipalité; - 900,00 $ pour stress; - 750,00 $ pour atteinte à sa crédibilité; - 375,00 $ pour les nombreux appels et communications supplémentaires par courriel. [ 10 ] Auger allègue que toutes les conditions sont réalisées.

Le financement des acheteurs avait été obtenu et rien n’empêchait de

vendre l’immeuble aux conditions escomptées. Il s’agit d’un immeuble constitué d’une maison mobile rénovée dont l’évaluation municipale au moment de la prise du mandat est de 128 600 $. [ 11 ] Elle met en preuve les fiches descriptives MLS de l’immeuble de l’année précédente établissant que Toupin a, par le passé, donné mandat à d’autres courtiers immobiliers de vendre cet immeuble. L’un d’eux, sur la fiche du 28 mai 2010, affiche un prix de vente de 89 900 $.

Le second, sur la fiche du 20 juin 2011, affiche aussi le même montant. [ 12 ] En effet, Toupin a signé une procuration sous seing privé en faveur de Renaud, le nommant et le constituant ainsi son procureur et mandataire dans la vente de l’immeuble en litige.

Le mandat est valide du 6 mai 2013 au 6 mai 2014 inclusivement, date après laquelle il n’est plus valide. [ 13 ] C’est donc dire que le contrat de courtage exclusif signé par Renaud en faveur de Toupin est inclus dans la période de validité de cette procuration sous seing privé. [ 14 ] Dès la réception du contrat exclusif, Auger effectue les démarches usuelles pour vendre l’immeuble.

Elle visite l’immeuble, elle rencontre Renaud et sa conjointe, Candy Gauthier, ci-après désignée «Gauthier», et vérifie les intentions véritables de Toupin. [ 15 ] Dans les semaines et mois suivants, elle reçoit quelques demandes d’information, mais ce n’est que le 26 avril 2014 qu’elle reçoit une offre formelle d’achat d’un tiers. [ 16 ] Renaud accepte au nom de Toupin cette offre d’achat à la même date. [ 17 ] Notons, là aussi, que l’acceptation de l’offre d’achat par Renaud intervient à l’intérieur des délais prévus à la procuration sous seing privé signée en sa faveur par Toupin. [ 18 ] Toutes les autres démarches nécessaires au transfert de propriété sont effectuées tant avec l’arpenteur que le notaire instrumentant.

Ce dernier tente de faire signer l’offre d’achat proprement dite par Toupin, lequel refuse, et la résidence ne sera jamais vendue. [ 19 ] Toupin veut plus d’argent.

On tente de négocier le prix à la hausse et malgré tout, Toupin refuse d’apposer sa signature sur le contrat translatif de propriété en faveur du tiers. [ 20 ] Pour sa part, Toupin soutient qu’il a été fraudé par toutes les parties impliquées dans cette affaire. [ 21 ] Il a signé en faveur de Renaud cette procuration sous seing privé parce qu’il faisait l’objet d’une peine d’incarcération. [ 22 ] Il n’a jamais rencontré Auger, ni même le notaire devant instrumenter l’acte et affirme lors du premier jour d’audition de cette affaire, le 3 septembre 2015, que c’est la première fois qu’il les rencontre. [ 23 ] Il s’estime volé par Renaud de plus de 23 000 $ qu’il avait dans son compte bancaire avant son incarcération et qui ont disparu depuis. [ 24 ] Il affirme qu’il est bien fondé de ne pas avoir accepté de signer l’acte notarié proposé par le notaire. [ 25 ] Devant les représentations effectuées par Toupin au procès, le Tribunal a reporté la suite de celui-ci au 21 décembre 2015 afin que Renaud et sa conjointe, Gauthier, soient entendus. [ 26 ] Le report du procès a permis d’obtenir des preuves supplémentaires.

Entre autres, Gauthier et Renaud témoignent à l’effet qu’ils connaissent Toupin parce qu’il est leur voisin depuis 2004. Il a été incarcéré en août 2012 et leur a confié l’administration de ses affaires à compter de janvier 2013. [ 27 ] Au moment où Toupin est incarcéré à la prison de St-Jérôme, il signe la procuration sous seing privé précitée. On admet que dans la procuration, le prix de mise en vente de l’immeuble n’est pas expressément inscrit, mais que c’est d’un commun accord qu’il a été fixé à 89 900 $.

C’est que l’année précédente, Toupin a tenté par lui-même de vendre l’immeuble à un prix affiché de 90 000 $. [ 28 ]

Malgré qu’ils ont la procuration, ils n’effectuent aucune démarche pour mettre en vente l’immeuble dans les premiers mois. C’est que Toupin a reçu sa sentence à l’été 2013 seulement. [ 29 ] Toupin était d’accord pour mettre en vente l’immeuble à 89 900 $. D’ailleurs, lorsque l’offre d’achat de 80 000 $ a été reçue, tous acceptaient ce prix de vente. Ce n’est que deux jours plus tard que Toupin leur signifie qu’il ne veut plus vendre l’immeuble. [ 30 ] Toupin a également procuré en faveur de Renaud et Gauthier une carte de débit bancaire.

Il voulait qu’ils retirent l’entièreté de ses actifs d’environ 20 000 $ afin de les mettre à l’abri de ses créanciers. [ 31 ] Ils paient les dépenses de l’immeuble à même ces sommes au fil des mois. [ 32 ] Renaud et Gauthier gardaient cette somme en liquide dans leur résidence. Un incendie l’a détruite entièrement.

L’argent fut donc détruit. [ 33 ] Avec le produit des assurances, Renaud et Gauthier ont finalement remis 15 000 $ à Toupin, qui lui furent acheminés par le notaire. [ 34 ] Enfin, Toupin admet qu’il a finalement reçu 15 000 $ du notaire instrumentant en remboursement des sommes que lui devaient Gauthier et Renaud. Cette somme a été déposée dans son compte bancaire.

Malgré tout, Toupin soutient qu’il n’a jamais demandé d’engager un agent d’immeuble et c’est pourquoi il refuse de l’indemniser.

[ 35 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige. LE DROIT APPLICABLE: [ 36 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 37 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 38 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 39 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 40 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 41 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 42 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 43 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 44 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [2] , sous la plume de l'honorable juge Taschereau, précise: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 45 ] Le Tribunal souligne les articles suivants du Code civil du Québec . 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. 2098.

Le contrat d'entreprise ou de service est celui par lequel une personne, selon le cas l'entrepreneur ou le prestataire de services, s'engage envers une autre personne, le client, à réaliser un ouvrage matériel ou intellectuel ou à fournir un service moyennant un prix que le client s'oblige à lui payer. 2099. L'entrepreneur ou le prestataire de services a le libre choix des moyens d'exécution du contrat et il n'existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution. 2100.

L'entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d'agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l'ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d'agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s'assurer, le cas échéant, que l'ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu'ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu'en prouvant la force majeure. 1299.

Toute personne qui est chargée d'administrer un bien ou un patrimoine qui n'est pas le sien assume la charge d'administrateur du bien d'autrui. Les règles du présent

titre s'appliquent à une administration, à moins qu'il ne résulte de la loi, de l'acte constitutif ou des circonstances qu'un autre régime d'administration ne soit applicable. 1308. L'administrateur du bien d'autrui doit, dans l'exercice de ses fonctions, respecter les obligations que la loi et l'acte constitutif lui imposent; il doit agir dans les limites des pouvoirs qui lui sont conférés. Il ne répond pas de la perte du bien qui résulte d'une force majeure, de la vétusté du bien, de son dépérissement ou de l'usage normal et autorisé du bien. 1309. L'administrateur doit agir avec prudence et diligence.

Il doit aussi agir avec honnêteté et loyauté, dans le meilleur intérêt du bénéficiaire ou de la fin poursuivie.

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 46 ] La première préoccupation du Tribunal est de déterminer la validité et l’étendue de la procuration sous seing privé (P-10). [ 47 ] Toupin a apposé ses initiales sur chacune des pages de cette procuration et elle comporte sa signature à la toute fin, ce qu’il admet d’ailleurs. [ 48 ] Ce document n’a jamais été remis en doute, nié ni attaqué par Toupin.

Il est valide du 6 mai 2013 au 6 mai 2014. [ 49 ] Le Tribunal conclut qu’en vertu des principes légaux applicables, cette procuration est tout à fait complète, valide et de nature à engager la responsabilité contractuelle de Toupin envers Renaud et Gauthier. [ 50 ] En d’autres termes, Toupin a valablement confié le mandat de vendre l’immeuble en litige à des tiers. [ 51 ] Les agissements de Renaud et Gauthier sont d’ailleurs tout à fait conformes à cette procuration. [ 52 ] À l’intérieur du délai imparti, ils ont mandaté, comme ils avaient le droit de le faire, un courtier immobilier afin de vendre le bien faisant l’objet de cette procuration spéciale sous seing privé. [ 53 ] Le contrat de courtage exclusif de même que l’offre d’achat ont dûment été signés par Renaud, comme la procuration le prévoyait.

D’ailleurs, ils se devaient d’agir et toutes les obligations en ce sens ont été respectées. [ 54 ] Renaud avait la possibilité de retenir les services d’un agent immobilier et d’ailleurs, il l’a fait avec l’accord de Toupin, selon ce que le Tribunal retient de la preuve prépondérante. [ 55 ] Quant au prix de vente, bien que Toupin n’accepte pas de l’admettre, il est tout à fait conforme aux deux mandats antérieurs qu’il a confiés à des tiers courtiers immobiliers agréés.

En 2010 et en 2011, le prix de vente demandé alors par Toupin est le même, soit 89 900 $. [ 56 ] Le Tribunal ne retient pas les prétentions de Toupin voulant que l’immeuble ait une valeur de 125 000 $ ou de 150 000 $ alors que lui-même, quelque temps auparavant, l’affichait au même prix que celui convenu avec Auger. [ 57 ] Toupin a confié l’administration de ses affaires à des tiers, notamment à Renaud, qui ont agi à l’intérieur des limites et prescriptions légales applicables, de même que selon la procuration valablement signée. [ 58 ] Toupin ne peut se plaindre après-coup de la situation. [ 59 ] Le mandat signé par Renaud en faveur d’Auger, alors qu’il était mandataire de Toupin, est tout à fait valable et Auger a droit à sa rétribution. [ 60 ] La réclamation de 4 886,44 $ à

titre de frais de courtage est justifiée. [ 61 ] Les déboursés de 66,69 $ pour le test d’eau et 20 $ pour les documents de la municipalité sont aussi accordés. [ 62 ] Les autres réclamations, étant donné toutes les circonstances, ne sont pas justifiées. [ 63 ] La réclamation est accueillie en

partie pour 4 973,13 $. [ 64 ] Le Tribunal précise également que tous les reproches de Toupin envers ses mandataires, Renaud et Gauthier, ne font pas l’objet du présent litige. Il n’y a donc pas lieu de tenir compte de toutes les plaintes formulées à leur égard par Toupin dans la présente procédure. [ 65 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 66 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 67 ] CONDAMNE Robert Toupin à payer à Isabelle Auger 4 973,13 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation, plus les frais judiciaires de 169 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Dates d’audience : 3 septembre et 21 décembre 2015