2011 QCCQ 8636, 2011 QCCQ 8636

Trottier c. Groulx 2011 QCCQ 8636 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-80-019081-117 DATE : 15 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARK SHAMIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GAETAN TROTTIER Locateur – Requérant c.

MARIE-FRANCE GROULX Locataire – Intimée et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (Art. 91 et suivants de la Loi sur la Régie du logement L.R.Q., c. R-8.1) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête de Gaetan Trottier (le Locateur) pour permission d'appeler (la requête) de la décision de la Régie du logement (la Régie) rendue le 5 avril 2011 (la décision). [ 2 ] M.

Trottier est propriétaire d'un immeuble comportant deux logements côte à côte de deux étages, l'un sis au […] à Montréal et l'autre au […] à Montréal. [ 3 ] Le logement situé au […] est loué à Marie-France Groulx du 1 er juillet 2009 au 9 juillet 2011. Celui situé au […] est loué à Nathalie Brunet du 1 er juin 2010 au 31 mai 2011. [ 4 ] M.

Trottier demande à la Régie l'autorisation de reprendre les deux logements afin de s'y loger compte tenu qu'il a mis en vente l'immeuble dans lequel il a établi sa résidence. [ 5 ] Lors de l'audition commune des deux demandes, Mme Brunet renonce à s'opposer à la reprise du logement par le Locateur, mais réclame un dédommagement.

À ce propos, la Régie dans la décision mentionne ceci : [11] Dans ce dossier, la locataire, Nathalie Brunet, compte tenu des conflits avec le locateur et des nombreux problèmes rencontrés avec l’immeuble (dont la présence régulière de vermine), a accepté la reprise de son logement à la condition de recevoir une indemnité par le locateur pour les inconvénients subis du fait de la reprise du logement, ce que le tribunal a accepté. [ 6 ] Dans une décision distincte rendue le même jour, le 5 avril 2011, la Régie autorise donc la reprise du logement sis au […] à Montréal et établit l'indemnité de départ en faveur de Mme Brunet. [ 7 ] Dans la seconde décision du 5 avril 2011, la Régie rejette la demande de M.

Trottier et refuse de lui donner l'autorisation requise afin de lui permettre de reprendre le logement situé au […]. [ 8 ] La requête pour permission d'appeler vise uniquement cette dernière décision. [ 9 ] M. Trottier souhaite soumettre en appel trois questions qu'il formule dans sa requête pour permission d'appeler amendée ainsi : 25. Il est dans l'intérêt de la justice que la Cour du Québec se prononce sur les questions suivantes :

a) Un locateur doit-il faire la preuve de la faisabilité de son projet de reprise de logement en déposant des documents non nécessaires dans les circonstances?

b) Le Tribunal a-t-il commis une erreur significative dans l'appréciation de la preuve quant aux dimensions des unités et si une décision peut contredire des écrits valablement faits?

c) Le Tribunal a-t-il contrevenu aux principes de justice naturelle, plus particulièrement à la règle audi alteram partem , et à l'

article 63 de la

Loi sur la Régie du logement en ne précisant pas l'importance de faire entendre le témoin du Locateur. LES CRITÈRES DE LA PERMISSION D'APPEL [ 10 ] Le 1 er alinéa de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement (L.R.Q., c. R-8.1, ci-après LRL) prévoit ceci : 91.

Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 11 ] Selon une longue tradition jurisprudentielle, les critères retenus pour permettre l'appel peuvent d'une manière générale se résumer ainsi : − Question sérieuse, nouvelle, controversée ou d'intérêt général; − La décision attaquée présente une faiblesse apparente; une erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l'appréciation des faits; une erreur déterminante dans l'administration de la preuve; − Déni de justice par le non-respect des règles de justice naturelles.

ANALYSE [ 12 ] La Régie décrit son rôle essentiel, conformément à l'

article 1963 C.c.Q. , de la façon suivante : [30] Il appartient au locateur de faire une preuve prépondérante que son intention véritable est d’habiter les logements et que la reprise du logement n’est pas un moyen pour atteindre d’autres fins. [ 13 ] C'est dans le contexte de son analyse de la preuve pour déterminer si M.

Trottier remplit les critères établis par le Code civil du Québec , puisque son but ultime est de réunir deux logements, que la Régie constate qu'il n'y a aucune preuve pour démontrer que le projet peut être réalisé. [ 14 ] La Régie affirme en effet ceci : [34] Le locateur n’a pas su faire la preuve de la faisabilité de son projet. [36] Le tribunal ne saurait évincer un locataire en l’absence d’une preuve concluante quant à la faisabilité. [ 15 ] À cet égard, M. Trottier plaide ceci : 16.

En l'espèce, une telle preuve n'est pas nécessaire puisqu'il est possible de circuler entre les deux logements et il n'y a aucun travail à faire pour les réunir; 17. Une telle interprétation de l'

article 1963 C.c.Q. constitue une erreur de droit; 18. Aucun élément présent dans cet

article laisse entendre que le locateur doit « faire la preuve de la faisabilité de son projet », ni que le locateur doit fournir de la preuve tel un plan de travail, un estimé des coûts, ou une demande de permis auprès de la ville; [ 16 ] La première question telle que libellée peut paraître à première vue intéressante, mais elle s'écarte du motif fondamental pour lequel la Régie a refusé la reprise. [ 17 ] Ainsi, la Régie peut puiser dans toutes les circonstances entourant l'affaire afin de sonder la réelle volonté du Locateur de reprendre le logement. [ 18 ] Or, le Locateur veut reprendre deux logements de deux étages construits l'un à côté de l'autre et obtient l'autorisation d'occuper l'un de ceux-ci.

La Régie conclut comme ceci : [38] Le locateur pourra donc dès le 1 er juin 2011 habiter ce logement de 5 ½ pièces sur 2 étages (2 chambres, 2 salles de bains, cuisine, salon-salle à manger). [39] Le locateur a tenté de justifier la nécessité d’avoir l’autre logement, de même grandeur, afin d’y travailler comme sculpteur. [40] Le tribunal n’est pas convaincu de la bonne foi du locateur quant à son intention de reprendre le logement de la locataire. [41] Cette reprise de logement apparaît davantage être motivée par la volonté d’évincer la locataire compte tenu des nombreux conflits qui existent.

[42] C’est une façon simple de se débarrasser du problème. [43] De plus, le tribunal ne peut passer sous silence l’affirmation spontanée du locateur à l’effet qu’il ne reprendrait qu’un seul logement s’il devait payer une indemnité. [ 19 ] Cette dernière conclusion de la Régie est issue du témoignage de M. Trottier, vraisemblablement en fonction de ses affirmations suivantes : GT: (Gaetan Trottier) Je trouve ça nettement exagéré et hors de proportion. R: (Régisseur) Quoi précisément qui est nettement exagéré ?

GT: Ben… premièrement, si elle veut m'amener dans cette voix là, moi je vais me contenter de prendre un des deux logements, c'est tout. Et puis à ce moment-là, elle n'a rien qu'à rester là. Moi, je ne veux pas payer son déménagement. J'ai déjà trop payé . […] R. O.k. mais… qu'est-ce que vous voulez dire ? Vous allez prendre un logement ou deux ?

GT: Si elle décide de ne pas quitter, je vais garder un seul logement et je vais occuper un logement [1] . (Soulignements ajoutés) [ 20 ] En somme, la Régie conclut que le Locateur n'a pas réellement l'intention de reprendre les deux logements et que celui qu'il obtient est suffisant pour ses besoins. [ 21 ] Par contre, à l'égard du […], le logement repris par M. Trottier, la Régie réfère à un 5 ½ pièces plutôt qu'un 3 ½ tel que mentionné dans le bail. [ 22 ] La façon de calculer le nombre de pièces peut faire l'objet de divergence sans nécessairement d'impact significatif.

Selon le témoignage non contredit de Mme Brunet, le logement repris par M. Trottier comprend : NB: (Nathalie Brunet) Moi, j'ai une chambre à l'étage avec une chambre de bain-douche. Au rez- de-chaussée, j'ai un grand salon, une salle à manger puis une cuisine… Ici. Au sous-sol, j'ai une chambre de bain-douche, coin laveuse et sécheuse et trois meubles bureau pis un assez grand walk-in. [ 23 ] Dans ce contexte, la Régie considère que le […] suffit pour satisfaire aux besoins exprimés par M.

Trottier et que sa demande pour obtenir le […] est un prétexte pour atteindre d'autres fins. [ 24 ] La troisième question soulève plus particulièrement l'application du dernier alinéa de l'

article 63 LRL rédigé ainsi : 63. […] Le régisseur apporte à chacun un secours équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit et à en assurer la sanction. [ 25 ] La portée de cette disposition législative de même que la limite qu'elle semble elle-même imposée peuvent être intéressantes. [ 26 ] Cependant, le manquement reproché à la Régie, soit celui de ne pas avoir « précisé l'importance de faire entendre un témoin » doit être susceptible d'avoir un impact significatif sur le résultat. [ 27 ] En l'espèce, les motifs fondamentaux de la Régie sont davantage liés à la crédibilité de M.

Trottier compte tenu de ses affirmations à l'audience. Il est difficile d'envisager que le témoignage d'un tiers, dans les circonstances, aurait pu avoir un tel impact. [ 28 ] Par ailleurs, il faut signaler que M. Trottier lors de l'audition souhaite réunir une demande de paiement de frais d'électricité à ses demandes de reprise de logement. [ 29 ] C'est dans ce contexte que le régisseur demande à M.

Trottier si le témoin qu'il désirait faire entendre a un lien avec la demande de reprise de logement. [ 30 ] L'extrait de la reproduction du débat devant la Régie illustre l'échange à ce sujet entre le régisseur et M. Trottier : R: (Régisseur) Merci. Euh…le témoin sur… GT: (Gaetan Trottier) C'était par rapport à ce qui s'en suit…y'a beaucoup de choses à dire… parce que la seule chose que je veux… R: Ouais… mais était-ce par rapport à la demande de reprise ? GT: Non . La seule chose que je veux, c'est la reprise de possession de ma maison et le paiement tel que convenu au bail, du compte d'électricité.

(Soulignements ajoutés) [ 31 ] Dans ce contexte, le régisseur n'a aucune raison de « préciser l'importance de faire entendre un témoin », dont le témoignage selon celui qui veut le faire entendre n'est pas en relation avec la demande de reprise de logement. [ 32 ] La question relative à l'application de l'

article 63 LRL ne paraît donc pas sérieuse. [ 33 ] En somme, le locateur ne soulève aucune question sérieuse, nouvelle, controversée ou d'intérêt général. L'appel recherché est plutôt relatif à des questions d'appréciation de la preuve ou de crédibilité de témoin pour lesquels la permission n'est généralement pas accordée. [ 34 ] La requête est rejetée puisque l'appel ne susciterait pas de question qui devrait être soumise à la Cour du Québec au sens de l'

article 91 LRL . [ 35 ] POUR CES MOTIFS, le Tribunal REJETTE la requête pour permission d'appeler; LE TOUT avec dépens. __________________________________ MARK SHAMIE, J.C.Q. Me Jean-François Hudon Heenan Blaikie Procureurs de l'appelant Marie-France Groulx Se représente seule Date d’audience : 14 juin 2011