2022 QCCQ 993, 2022 QCCQ 993

Durand c. Struhal 2022 QCCQ 993 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-704309-193 DATE : 2 mars 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MANON GAUDREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICK DURAND Demandeur / défendeur reconventionnel c.

EVA STRUHAL Défenderesse / demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Monsieur Patrick Durand réclame à madame Eva Struhal la somme de 15 000 $ pour ses services professionnels de courtage immobilier ainsi que des dommages-intérêts compensatoires pour la perte de revenus professionnels. [ 2 ] Madame Struhal conteste la demande et soutient qu’il n’y a jamais eu de contrat de courtage entre les parties et qu’elle n’a acheté aucune propriété.

Elle ajoute qu’elle était justifiée d’annuler les promesses d’achat. [ 3 ] Elle se porte demanderesse reconventionnelle et réclame la somme de 6 320,15 $ pour des dommages-intérêts compensatoires découlant de la procédure abusive de monsieur Durand. LES QUESTIONS EN LITIGE 1. Monsieur Durand a-t-il droit à une rétribution pour ses services de courtage immobilier? 2. Monsieur Durand est-il bien-fondé à réclamer des dommages-intérêts compensatoires pour la perte de revenus professionnels? 3. Y a-t-il abus de procédures de la part de monsieur Durand? L’ANALYSE 1.

Monsieur Durand a-t-il droit à une rétribution pour ses services de courtage immobilier? [ 4 ] Il est ici essentiel de reprendre la genèse de la relation des parties. [ 5 ] Le 11 avril 2019, madame Struhal contacte monsieur Durand par son site Internet de RE/MAX. Elle cherche un immeuble en copropriété.

Son désir est de trouver les caractéristiques suivantes : un minimum de trois chambres, environ 1 500 à 1 800 pieds carrés, idéalement au dernier étage et situé dans les secteurs Montcalm, Saint-Sacrement ou Saint-Jean-Baptiste. [ 6 ] Par le même courriel, elle requiert un rendez-vous le plus rapidement possible; son logement sera loué à compter du 1 er juillet 2019. [ 7 ] Monsieur Durand lui fait parvenir plusieurs immeubles en copropriété inscrits sur le site Centris . [ 8 ] En retour, madame Struhal lui envoie des immeubles inscrits sur le site DuProprio .

Elle lui demande s’ils peuvent visiter les immeubles inscrits également sur ce site et quels sont les honoraires. [ 9 ] Monsieur Durand répond qu’il s’agit d’un contrat-acheteur, c’est-à-dire qu’il y a une rétribution de 2,5 % du prix d’achat et qu’elle est incluse dans le prix offert [1] . Aucun contrat de courtage n’est signé entre les parties. [ 10 ] De nombreuses visites sont faites et deux promesses d’achat avortent. Au final, madame Struhal met fin à leur relation et affirme n’avoir jamais acquis de propriété.

[ 11 ] L’auteur Alexandre Dumas décrit les conditions essentielles pour que le courtier immobilier ait droit à une rétribution [2] : La première condition, qui est fondamentale pour pouvoir réclamer une rétribution pour la réalisation d’une opération de courtage, est de faire la preuve de l’existence d’un contrat de courtage immobilier , même tacite ou verbal, ou de son renouvellement le cas échéant, lequel peut être verbal.

Le fardeau de preuve repose sur les épaules du courtier immobilier. […] L’opération immobilière complétée est donc une condition essentielle pour rendre exigible la rétribution de la part du vendeur sur la base du contrat de courtage. […] Par ailleurs, la promesse d’achat n’est pas la vente, ce n’est qu’une condition suspensive à l’ouverture du droit à la rétribution. Elle ne donne pas droit à la rétribution. [Références omises] [Le Tribunal souligne] [ 12 ] En matière de courtage immobilier, la

Loi sur le courtage immobilier [3] ( L.c.i. ) définit le contrat de courtage comme suit : 1. Pour l’application de la présente loi, est un contrat de courtage immobilier: […] 2° le contrat par lequel une partie, le client, en vue de conclure une entente visant l’achat ou la location d’un immeuble, charge l’autre

partie d’être son intermédiaire pour agir auprès des personnes qui offrent un immeuble en vente ou en location et, éventuellement, faire s’accorder les volontés du client et celles d’un vendeur, d’un promettant-vendeur ou d’un promettant-locateur.

N’est pas un contrat de courtage immobilier visé par la présente loi celui par lequel l’intermédiaire s’oblige sans rétribution. [ 13 ] L’opération immobilière entre madame Struhal et un vendeur est ici absente. [ 14 ] Madame Struhal témoigne qu’elle n’a acquis aucune propriété depuis les visites faites avec monsieur Durand. [ 15 ] L’absence d’achat est également confirmée dans la lettre du 27 juin 2019 [4] et le courriel du 27 juin 2019 [5] de l’avocat de madame Struhal. [ 16 ] Aucune rétribution ne peut être due à monsieur Durand qui avait accepté d’être rémunéré selon un pourcentage du prix d’achat. [ 17 ] Le Tribunal souligne également qu’un élément de la promesse d’achat remplie par monsieur Durand [6] serait difficilement contestable.

Il a coché la case 7.2 qui atteste que les parties n’étaient pas liées par un contrat de courtage-achat. [ 18 ] Finalement, comme monsieur Durand prétend à l’existence d’un contrat de courtage et qu’il représente l’agence RE/MAX 1 er choix inc. [7] , seule cette entité a l’intérêt juridique pour réclamer la rétribution [8] : Or, il convient de préciser dès maintenant que, sauf dans le cas du courtier qui pratique à son compte, la rétribution appartient à l’agence et non pas au courtier. C’est une règle clairement établie et appliquée par la jurisprudence de façon constante.

Cela a pour conséquence que c’est l’agence qui doit faire les démarches pour obtenir le paiement de la rétribution convenue par le contrat de courtage immobilier et qui doit, si cela s’avère nécessaire, s’adresser aux tribunaux pour obtenir une condamnation du client qui refuse de verser la somme convenue . [9] 2.

Monsieur Durand est-il bien-fondé à réclamer des dommages-intérêts compensatoires pour la perte de revenus professionnels? [ 19 ] Monsieur Durand réclame des dommages-intérêts compensatoires pour la perte de revenus puisqu’il n’a pas eu de nouveaux mandats pendant le temps où il effectuait les démarches pour madame Struhal. [ 20 ] Il considère aussi que madame Struhal a annulé une promesse d’achat sans motif valable [10] et qu’elle a profité de son expertise et de ses comparables. [ 21 ] Deux immeubles ont fait l’objet de promesses d’achat.

La première promesse avorte en raison d’un désaccord quant au prix. [ 22 ] En regard de la deuxième promesse, certaines étapes sont réalisées : - une promesse d’achat conditionnelle est signée; - un courtier hypothécaire est recommandé; - une inspection est faite par monsieur Pierre Bélanger, inspecteur en bâtiment;

- les services d’un ingénieur sont retenus. [ 23 ] L’inspecteur constate des problématiques et recommande un examen plus poussé par un ingénieur [11] . [ 24 ] Madame Struhal retient les services d’un ingénieur, mais le jour prévu de sa visite, elle annule la rencontre et demande de résilier sa promesse d’achat [12] . [ 25 ] Madame Struhal témoigne qu’il s’agit de son premier achat d’immeuble en copropriété et qu’elle n’a pas de connaissances en construction. Elle est mère monoparentale et a eu de graves problèmes de santé. [ 26 ] Les commentaires de l’inspecteur l’insécurisent.

Elle voit les réparations à faire comme un élément trop important pour acheter la copropriété. [ 27 ] Monsieur Durand témoigne que madame Struhal fait avorter la promesse prématurément, soit avant même d’obtenir l’opinion de l’ingénieur. [ 28 ] La clause 8.1 de la promesse d’achat [13] indique ce qui suit: 8.1 Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’acheteur puisse faire inspecter l’immeuble, y inclus toutes les parties communes, par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans les 7 jours suivants l’acceptation de la présente promesse d’achat et le vendeur s’engage à prêter son concours quant à l’obtention de toutes les autorisations requises auprès du syndicat de copropriétaires ou des copropriétaires pour ce faire.

Si l’inspection révèle l’existence d’un facteur se rapportant à l’immeuble, susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses, l’acheteur devra en aviser le vendeur, par écrit, et devra lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception, par le vendeur, de l’avis accompagné d’une copie du rapport d’inspection.

Dans le cas où l’acheteur n’aviserait pas le vendeur dans le délai et de la façon prévue ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. [Le Tribunal souligne] [Reproduction intégrale] [ 29 ] Cette clause de retrait est stipulée en faveur de l'acheteur et à son seul bénéfice [14] . [ 30 ] La clause permet l'annulation de la promesse d’achat si les conditions suivantes sont remplies [15] : 1. Des facteurs sont révélés par l'inspection; 2. Ces facteurs apparaissent de manière objective; 3.

Ces facteurs sont susceptibles d'affecter la valeur de la propriété à la baisse, d'en diminuer les revenus ou d'en augmenter les dépenses; 4. Et ce, de manière significative. [ 31 ] En l’espèce, le rapport d’inspection soulève 12 problématiques.

Quelques-unes sont plus significatives [16] : - l’absence de drain agricole et d’imperméabilisation des fondations; - des traces d’efflorescence; - un taux d’humidité élevé; - une inclinaison du plancher de la cuisine qui nécessite un examen de la structure par un ingénieur; - des pentes du terrain qui se dirigent vers la maison, ce qui nécessite de consulter un conseiller en aménagement paysager. [ 32 ] Ces problématiques sont objectivement observées, l’inspecteur faisant état de signes concrets dans son rapport. [ 33 ] Elles sont susceptibles d’engendrer des dépenses pour leur correction, et ce, de manière significative puisqu’elles touchent les fondations et la structure et nécessitent de recourir à des experts. [ 34 ] Le Tribunal conclut que les problématiques soulevées dans le rapport sont suffisamment importantes pour que madame Struhal révoque sa promesse d’achat.

Ce revirement de la part de madame Struhal ne peut constituer un manquement ou une faute de sa part. [ 35 ] Il est indéniable que monsieur Durand travaille de nombreuses heures pour présenter et permettre la visite de nombreuses copropriétés à madame Struhal. [ 36 ] Il est aussi évident que pendant le temps où monsieur Durand s’occupe de trouver une copropriété à madame Struhal, ce temps n’est pas disponible pour d’autres mandats de courtage. [ 37 ] Il s’agit des aléas d’une rétribution à pourcentage et encore plus lorsqu’aucun contrat écrit ne lie les parties. [ 38 ] Aussi, le Tribunal n’a pas la preuve que madame Struhal a utilisé les comparables et l’expertise de monsieur Durand au point de constituer un manquement ou une faute de sa part.

[ 39 ] Le fait qu’un client ou un client potentiel soit plus exigeant qu’un autre ne donne pas pour autant droit à des dommages-intérêts compensatoires en l’absence de preuve probante d’une faute. [ 40 ] Finalement, la conclusion énoncée au paragraphe 18 du présent jugement, serait applicable ici également. [ 41 ] Le Tribunal rejette la demande de monsieur Durand. 3.

La demande reconventionnelle est-elle bien fondée? [ 42 ] Madame Struhal réclame 1 320,15 $ pour les honoraires de son avocat et 5 000 $ en troubles et inconvénients invoquant l’abus de procédure. [ 43 ] Le régime édicté par les articles 51 et suivants du Code de procédure civile ( C.p.c. ) [17] est de nature compensatoire, et une faute doit être prouvée sans pour autant que la preuve de la mauvaise foi ne soit nécessaire [18] . [ 44 ] Le critère central demeure celui de l'exercice excessif ou déraisonnable du droit d'ester en justice. [ 45 ] Au surplus, « la barre est haut placée pour déclarer une procédure abusive et elle doit le demeurer au risque de banaliser ce qu’est une procédure abusive et de constituer un frein à l’accès à la justice » [19] . [ 46 ] Le Tribunal ne peut conclure que la thèse défendue par monsieur Durand est frivole, dilatoire ou manifestement mal fondée ni qu’il utilise la procédure de manière excessive ou déraisonnable. [ 47 ] Madame Struhal ne démontre pas, par prépondérance de preuve, que la demande de monsieur Durand revêt un élément blâmable ou un comportement fautif. [ 48 ] Certes, la demande est rejetée, mais des services professionnels ont été rendus par monsieur Durand et beaucoup de temps a été investi.

Monsieur Durand croyait, de bonne foi, que madame Struhal s’était servie de son expertise et de son travail pour acquérir une nouvelle propriété. [ 49 ] La demande reconventionnelle est rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 50 ] REJETTE la demande; [ 51 ] LE TOUT, avec les frais de justice fixés à 190 $; [ 52 ] REJETTE la demande reconventionnelle. __________________________________ MANON GAUDREAULT, J.C.Q. Date d’audience : 7 décembre 2021