2015 QCCA 1014, 2015 QCCA 1014

Banville c. BlocDirect inc. 2015 QCCA 1014 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-008226-141 (200-17-011161-098) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 9 juin 2015 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. (JT1086) NICHOLAS KASIRER, J.C.A. (JK0204) GUY GAGNON, J.C.A. (JG1348)

PARTIE APPELANTE AVOCATES SUZANNE BANVILLE Me SUZANNE GAGNÉ Me AUDREY LÉTOURNEAU (Létourneau, Gagné) PARTIES INTIMÉES AVOCATS BLOCDIRECT INC. et SYLVAIN ROSS Me NATHALIE DUBÉ Me JEAN-FRANÇOIS GAGNON (Langlois, Kronströ

m) PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT CARL BOUDREAU

En appel d'un jugement rendu le 4 décembre 2013 par l'honorable Suzanne Ouellet de la Cour supérieure, district de Québec.

NATURE DE L'APPEL : Responsabilité professionnelle (courtage immobilier) – Dommages Greffière : Marie-Ann Baron (TB3964) Salle : 4.33 AUDITION 09 h 40 Observations de la Cour; 09 h 42 Observations de Me Gagné; Observations de la Cour; Me Gagné poursuit; 10 h 27 Me Gagné dépose des notes sténographiques au cours de son argumentation; 10 h 39 Suspension; 10 h 50 Reprise; La Cour s'adresse à Me Dubé et elle débute ses observations; Observations de la Cour; Me Dubé poursuit; 11 h 00 Réplique de Me Gagné; 11 h 02 Suspension; 11 h 21 Reprise; 11 h 22 La Cour mentionne que les motifs seront déposés au procès-verbal; Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 4 décembre 2013 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Suzanne Ouellet) [1] , qui a rejeté sa requête introductive d’instance par laquelle elle réclamait des intimés 1 065 502,60 $ à

titre de

dommages-intérêts à la suite de l’achat d’immeubles affectés de vices. ***** [ 2 ] L’appel pose deux questions :

a) la juge de première instance a-t-elle erré dans la détermination de la responsabilité professionnelle des intimés et

b) a-t-elle erré en ne retenant pas l’évaluation de l’expert André Côté? ***** La responsabilité professionnelle [ 3 ] L’appelante reproche à l’intimé Ross, un agent immobilier, d’avoir commis une faute professionnelle reliée à ses obligations :

i) de vérification et ii) d’information et de conseil, qui lui incombent en vertu des articles 11, 26, 27 et 28 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec [2] .

i) L’obligation de vérification [ 4 ] L’appelante plaide que l’intimé a manqué à son obligation légale en ne vérifiant pas le contenu de la demande de révision foncière du mis en cause qui, selon elle, révèle les nombreux vices affectant les immeubles. [ 5 ] Un courtier immobilier a l’obligation de vérifier avec prudence et diligence l’information contenue, entre autres, à la fiche descriptive de l’immeuble [3] . Il s’agit d’une obligation de moyens [4] .

Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier immobilier, il faut analyser son comportement par rapport à celui d’un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances [5] . [ 6 ] L’intimé Ross a admis qu’il n’a pas vérifié la demande de révision de taxes foncières, mais cela ne constitue pas un manquement à son obligation de vérification dans les circonstances de l’espèce parce que la demande de révision ne révèle aucun vice qui n’était pas déjà connu par l’appelante : - Toitures : la demande indique qu’une toiture a dû être remplacée en 2006 et qu’une autre a été colmatée.

Rien de plus que dans la déclaration du vendeur où celui-ci indique qu’il faut prévoir des travaux sur quatre toitures d’ici 10 ans. - Infiltration d’eau et fissures : les fissures ont été constatées par l’appelante lors de sa visite des sous-sols du 10 juillet 2007. L’infiltration d’eau est indiquée dans la déclaration du vendeur. - Stationnement : aucune mention du problème de drainage. Il est indiqué que des travaux devront être effectués dans les 15 prochaines années. L’appelante savait qu’il y avait une problématique à ce niveau puisque M.

Higgins lui en a parlé lors de la visite du 10 juillet 2007. [ 7 ] La juge de première instance n’a donc pas erré en concluant que l’intimé Ross n’avait pas contrevenu à son obligation de vérification. Il a rempli son obligation en obtenant du mis en cause de nombreux documents pour vérifier les informations contenues à la fiche descriptive des immeubles.

Il n’avait pas à creuser davantage quant à la demande de révision foncière puisque celle-ci n’apportait aucun renseignement additionnel. ii) L’obligation d’information et de conseil [ 8 ] Selon l’appelante, l’intimé Ross a eu connaissance de plusieurs vices majeurs affectant les immeubles et il a omis de l’en informer. À l'audience, elle a ajouté qu'il a banalisé les déficiences révélées par l'ingénieur Hudon lors de sa visite des lieux, telles que constatées ultérieurement dans le rapport du Groupe Hudini inc. du 25 juillet 2007.

Elle soutient également que l'intimé Ross lui a déconseillé de procéder à une inspection préachat. [ 9 ] Ces éléments ont fait l’objet d’une preuve contradictoire. La juge retient la version de l’intimé Ross comme en témoignent ces passages de son jugement. Les problèmes ont été dénoncés à l’appelante : [69] Par ailleurs, la version de Monsieur Ross est tout autre et la chronologie des événements après le 14 août 2007 amène le tribunal à retenir celle-ci : - 14 août 2007 : M.

Ross fait inspecter les toitures par Toitures Arsenault inc. il est présent avec 2 installateurs et l’estimateur. - Bien qu’invitée, Mme Banville est absente. - Monsieur Ross est monté sur une des toitures et certaines photos furent prises avec sa caméra. Il en ressort ce qui suit : ▪ Une toiture fut refaite en 2006 et est conforme; ▪ Une deuxième toiture fut refaite en 1997. Elle doit être réparée. ▪ Les 4 autres toitures devront être refaites d’ici 5 ans. - 14 août 2007 : Toitures Arsenault inc. fait une soumission avec les photos sur les petits toits et les toitures.

- La journée même, M. Ross transfère les photos prises sur sa caméra à son ordinateur. Le soir, il les exhibe à Mme Banville. Il discute avec elle de l’âge des toitures et le besoin de réfection. - Mme Banville lui indique avoir parlé à Mme Lacombe, sa conseillère en énergie, qui lui confirme qu’elle fera une bonne transaction.

Elle informe Monsieur Ross qu’advenant des problèmes avec les toitures, elle fera affaire avec le fils de Mme Lemay, l’ancienne propriétaire des immeubles de La Canardière. - 15 août 2007 : Mme Banville dit qu’elle est à l’aise avec la transaction mais désire agrandir le stationnement et discuter des loyers vacants. - 15 août 2007 : Monsieur Ross et Madame Banville élaborent les huit conditions ajoutées à l’offre d’achat. - 16 août 2007 : courriel de Carl Boudreau suite aux nouvelles conditions. -17 août 2007 : ce courriel est transmis à Madame Banville. […] [78] Deuxièmement, plusieurs problèmes soulevés dans ce rapport furent abordés lors des négociations qui ont mené aux conditions revendiquées d’août 2007.

Par ailleurs, Monsieur Ross note ce qui suit à son dossier : « 19-07-2007, visite avec l’inspecteur (ingénieur). J’ai dit à Suzanne qu’elle peut être présente. La conclusion, il ne fait pas de rapport pour éviter des frais supplémentaires. Le soir j’ai fait un résumé à Suzanne. » [79] Les toitures ont fait l’objet d’une inspection par Toitures Arsenault inc. le 14 août 2007. [80] Sur les autres problèmes, Monsieur Hudon écrit : causes : « drainage défectueux ou remblais trop denses » solution : installation ou réfection du système de drainage; présence de pentes inverses .

Les pentes inverses favorisent l’accumulation d’eau près des fondations et sont souvent cause d’infiltration; solution : modifier les pentes près des fondations; présence d’ouvertures d’aération : Monsieur Hudon remarque des trous d’aération dans la fondation au niveau du sol représentant un risque d’infiltration. Plomberie Un contrôle technique, voir par caméra, est recommandé dans les édifices de cet âge. Chauffage Un zonage adéquat du chauffage peut permettre des économies de chauffage. » [81] Ils ont fait l’objet de la recommandation suivante à la page 7 du rapport : «

En cas de vente, il est recommandé d’indiquer que l’électricité, la plomberie, le drainage et divers autres caractéristiques techniques sont d’origine de la construction. De plus, indiquer que le système de chauffage est constitué d’une seule zone de répartition. [82] La clause 9.17 de l’acte de vente reprend textuellement cette recommandation : « 9.17 L’électricité, la plomberie, le système de drainage et autres caractérisation techniques sont d’origine de la construction du bâtiment.

De plus, le système de chauffage est constitué d’une seule zone de répartition. » [83] Cette clause ne comporte aucune restriction quant aux droits de l’acheteur et aux obligations du vendeur. Elle a la portée d’une dénonciation. [ 10 ] En ce qui concerne la dénonciation des défectuosités par l'intimé Ross, la position de l'appelante selon laquelle il a banalisé les problèmes n'est pas soutenue par la preuve telle que la juge l'a appréciée. L'appelante, sur qui reposait le fardeau n'a pas établi l'existence d'une erreur manifeste et déterminante à cet égard. La juge faisait face à deux versions.

Elle a retenu celle de l'intimé Ross selon laquelle il a exposé à l'appelante le résumé des constats de l'ingénieur, le soir même. Cette détermination trouve appui dans la preuve, d'une part et elle est confortée par l'ajout de la clause 9.17 à l'acte de vente, d'autre part. [ 11 ] En principe, une clause du type « avoir vu et examiné l’immeuble » comme la clause 10.1 de l’acte de vente ne restreint pas la garantie légale. Il est cependant reconnu qu’elle peut priver l’acheteur de ses droits à l’égard des vices apparents [6] .

Dans le présent cas, la juge ne se limite pas à l’existence de cette clause pour conclure que la position de l’appelante est irréconciliable avec la trame factuelle

du dossier. Elle s’appuie également sur la clause 15.1 de la promesse d’achat [7] , sur l’ajout de conditions par l’appelante et l’intimé Ross [8] , sur certaines admissions de l’appelante [9] et sur son implication générale au cours des négociations [10] . [ 12 ] L'obligation du courtier immobilier de recommander l’inspection préachat doit être modulée en fonction de l’expérience du client en matière immobilière [11] . En l’espèce, comme la juge de première instance le mentionne, l’appelante est expérimentée et avertie.

Elle n’en est pas à sa première acquisition immobilière d’importance et elle a de solides connaissances en cette matière. [ 13 ] Après avoir analysé l’ensemble de la preuve, la juge retient que l’intimé Ross a recommandé l’inspection préachat à l’appelante et que celle-ci a choisi de ne pas donner suite à cette recommandation. Il s’agit d’une question de crédibilité et d’appréciation de la preuve faite en première instance.

L’appelante ne fait pas voir l’existence d’une erreur manifeste et déterminante dans cette appréciation. [ 14 ] Vu l’absence de faute de la part des intimés, il n’est pas nécessaire d’examiner la deuxième question soumise par l’appelante en lien avec l’évaluation des dommages-intérêts. ***** POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 15 ] REJETTE l’appel, avec dépens. FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. GUY GAGNON, J.C.A.