2016 QCCA 2092, 2016 QCCA 2092

Al Arbash International Real Estate Company c. 9230-5929 Quebec inc. 2016 QCCA 2092 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-025170-150 (500-17-064424-115) DATE : 16 décembre 2016 CORAM : LES HONORABLES MANON SAVARD, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. AL-ARBASH INTERNATIONAL REAL ESTATE COMPANY APPELANTE – Défenderesse c. 9230-5929 QUÉBEC INC.

INTIMÉE – Demanderesse et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 10 mars 2015 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Karen Kear-Jodoin), qui accueille la demande en passation de

titre de l’intimée [1] . [ 2 ] Pour les motifs du juge Émond, auxquels souscrivent les juges Savard et Hogue, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. MANON SAVARD, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. Me Marvin Allan Segal Me Randi Korzinstone Pinsky, Zelman, Segal, Santillo Pour l’appelant Me Éric Lalanne De Grandpré, Chait Pour l’intimée Date d’audience : 28 septembre 2016 MOTIFS DU JUGE ÉMOND

MISE EN SITUATION [ 4 ] Dans le cadre d’une action visant à obtenir l’exécution forcée d’une promesse d’achat bilatérale (action en passation de titre), la Cour supérieure a ordonné à l’appelante, le promettant vendeur, de vendre à l’intimée, cessionnaire des droits de la société 9128-9249 Québec inc., le promettant acquéreur original au terme de la promesse d’achat bilatérale en cause, trois immeubles situés sur la rue Ontario à Montréal (« les Immeubles »). [ 5 ] Insatisfaite du résultat, l’appelante a porté ce jugement en appel. [ 6 ] Réitérant les arguments qu’elle a déjà fait valoir en première instance, elle soutient que la juge a erré en refusant de reconnaître que : (1) la promesse d’achat avait été résolue de plein droit avant l’institution de l’action; et (2) le contrat de vente présenté pour signature n’était pas conforme à cette promesse d’achat. [ 7 ] Avant de décrire plus en détail les moyens d’appel et de procéder à leur analyse, je résumerai d’abord le contexte du litige. [ 8 ] Pour alléger le récit, les gestes posés par la société 9128-9249 Québec inc. seront décrits comme étant ceux de l’intimée, le cessionnaire de ses droits au terme de la promesse d’achat en cause. 2.

LE CONTEXTE 2.1 Les faits [ 9 ] En mai 2009, l’intimée présente une offre d’achat à l’appelante. Elle propose d’acheter les Immeubles à un prix de 6 000 000 $. Elle prévoit conclure le contrat de vente au plus tard le 31 octobre 2009 ou, si une demande pour une modification de zonage est demandée à la Ville, au plus tard 30 jours après l’approbation de cette demande : 5.

CLOSING 5.1 The Deed of Sale shall be prepared by the Purchaser’s notary, at Purchaser’s cost and expense, and shall be executed by the Vendor and the Purchaser thirty (30) days after the expiry of the Due Diligence Period (the “Closing Date”) or at the latest on October 31, 2009 . 5.2 Should the Purchaser require during the Due Diligence Period a change to the zoning of the Immoveable, it hereby undertakes to inform the Vendor of such request to the municipality of Montreal and to keep the Vendor informed of the progress of such request.

Should the zoning change requested by the Purchaser not be approved on the Closing Date , the Closing shall be automatically postponed for periods of thirty (30) days at a time until the approval is obtained . [Soulignements ajoutés] [ 10 ] En juin 2009, l’appelante accepte cette offre d’achat. [ 11 ] Au cours des mois suivants, l’intimée procède à la vérification diligente. Elle engage également des procédures administratives auprès de la Ville afin d’obtenir une modification du zonage.

Ces démarches, en particulier celles entreprises auprès de la Ville, entraînent plusieurs reports « automatiques » de la date de clôture. [ 12 ] En mars 2010, alors que l’étude par les autorités municipales de sa demande visant à modifier le zonage est toujours en cours, l’intimée demande à l’appelante de ne pas relouer un espace locatif devenu vacant.

En contrepartie, elle accepte de lui payer un loyer jusqu’à la fin du mois d’octobre 2010. [ 13 ] En septembre 2010, les parties signent un bail à court terme confirmant cette entente. [ 14 ] À la fin du mois d’octobre suivant, plus précisément le 29, l’avocat de l’appelante avise l’intimée que le projet d’acte de vente qui lui a été remis est, pour l’essentiel, conforme à l’offre d’achat du 14 mai 2009. Son seul bémol a trait à l’hypothèque de premier rang devant garantir le financement de 2 000 000 $.

Il estime que cette hypothèque de 2 000 000 $, qui aura priorité de rang sur celle garantissant le solde de prix de vente, doit inclure le capital, les intérêts et les frais : Pour l'essentiel, le projet d'acte de vente transmis reflète adéquatement les dispositions de l’offre d'achat du 14 mai 2009.

Cependant l'offre d'achat du 14 mai 2009 prévoyait que le remboursement du solde du prix de vente de notre cliente serait garanti par une hypothèque de second rang et que les hypothèques prioritaires à celle de notre cliente ne devaient pas excéder 2 000 000,00 $ en capital, intérêts et frais (« in the aggregate ») en vertu de la clause 2.4 de ladite offre d'achat. Or, le projet d'acte de vente transmis prévoit à son

article 24.1 que le montant pour lequel notre cliente doit céder priorité au premier créancier hypothécaire excédera cette somme de 2 000 000,00 $ puisqu'il y est expressément précisé qu'à cette somme de 2 000 000,00 $, on devra y ajouter les frais et les intérêts; considérant les pratiques bancaires, le montant de cette hypothèque additionnelle en faveur du créancier de premier rang pourrait alors s'élever à 500 000,00 $.

Vous comprendrez aisément que notre cliente désire, évidemment à ce que l'hypothèque consentie au créancier de premier rang et pour laquelle elle cèdera priorité soit clairement limitée au montant maximum de 2 000 000,00 $ en capital, intérêts et frais, tel que le prévoit l'offre d'achat et correction devra être apportée à l’acte de vente à cet égard. [ 15 ] Également, il demande que le bail à court terme intervenu en septembre, lequel doit prendre fin le 31 octobre, soit prolongé pour valoir jusqu’à la signature du contrat de vente : Enfin, il semble bien que l'acte de vente ne pourra être signé avant le 31 octobre prochain et que la durée du bail relatif aux locaux sis au 2660 rue Ontario Est à Montréal intervenu entre nos clientes respectives au mois de septembre dernier devra en conséquence être

prolongée jusqu'à la signature de l'acte de vente. À cet égard, nous vous proposons que le loyer exigible pour les locaux au moment de la signature fasse

partie des ajustements à être alors établis entre les parties contractantes, étant entendu que l'acte de vente devra être signé dans les plus brefs délais, cette signature ne devant pas être indument retardée. [ 16 ] En novembre 2010, alors que tout est en place pour procéder à la signature du contrat de vente, l’intimée demande à l’appelante d’obtenir un écrit du locataire, Les Restaurants McDonald du Canada ltée, confirmant qu’elle n’a pas l’intention d’exercer son droit de premier refus pour la location de l’un des Immeubles : En ce qui a trait à la clause de non-concurrence et au droit de premier refus de McDonald’s faisant

partie de son bail et de la convention de renouvellement entre cette dernière et Al-Arbash, étant donné que McDonald’s ne semblerait pas avoir été informée de la possibilité d’exercer son droit, nous vous demandons de bien vouloir procéder à l’obtention de la confirmation de son absence d’intérêt de louer ou de sous-louer, tel que mentionné dans la vôtre du 8 novembre dernier.

Cette confirmation prendrait la forme d’un avis écrit faisant référence appropriée aux clauses dans le bail et la convention de modification. [ 17 ] Elle conclut sa demande en précisant qu’elle pourra procéder à la signature du contrat de vente dans les dix jours de la réception d’une telle confirmation : Nous serions ensuite prêts à signer devant le notaire l’acte de vente dans les 10 jours de notre réception de l’avis de McDonalds susmentionné. [ 18 ] De bon gré, l’appelante accepte d’entreprendre des démarches en ce sens.

Elle transmet au locataire McDonald un avis au terme duquel elle lui demande de confirmer, dans un délai de 60 jours, s’il est ou non de son intention d’exercer le droit de premier refus inclus à son bail. [ 19 ] À la fin du mois de décembre 2010, en raison des délais qui continuent à courir, l’avocat de l’appelante demande à l’intimée de payer un loyer pour les mois de novembre et décembre pour le local demeuré vacant et de prolonger le bail à court terme jusqu’au 31 janvier 2011 : Suite à nos conversations téléphoniques du 16 et du 21 décembre dernier, nous confirmons par la présente que notre cliente désire recevoir paiement des loyers des mois de novembre et décembre 2010 pour les locaux sis au 2660 rue Ontario Est à Montréal le plus rapidement possible plutôt que ceux-ci fassent

partie des ajustements du prix de vente, tel que nous en avions convenu dans la correspondance échangée entre nous les 29 octobre et 18 novembre 2010 et ce, en raison du fait que la signature du contrat de vente à intervenir entre nos clientes est aujourd'hui retardée pour une période beaucoup plus longue que celle prévue au moment de l'échange de notre correspondance. De plus, nous sommes d'opinion que nous n'avons pas à convenir d'un nouveau bail entre les parties et qu'une simple lettre de notre

part confirmant l'entente des parties à l'effet que le bail est prolongé jusqu'à la signature de l'acte de vente à intervenir suffit. En conséquence, auriez-vous l'obligeance de bien vouloir nous faire parvenir à nos bureaux par chèque fait à l'ordre de notre cliente les loyers des mois de novembre et décembre 2010.

De même, il y aurait lieu de transmettre à notre cliente à ses bureaux le loyer à échoir pour le mois de janvier 2011. [ 20 ] Le 23 décembre, en réponse à cette demande, l’intimée propose de prolonger le bail à court terme jusqu’au 31 mars 2011 : Bonjour Me St-Pierre, voici un projet d'amendement au Bail qui ne fait qu'extensionner [sic] le Terme au 31 mars prochain. Si le tout est approuvé, nous pourrions par la suite signer des copies d'exécution accompagnées de chèque(

s) pour toute somme qui pourrait être due à ce moment. Merci. [ 21 ] La convention d’amendement soumise est rédigée ainsi : ENTENDU QU'en vertu d'un Bail à court terme signé le 9 septembre 2010 (le « Bail »), le Bailleur louait au Locataire certains Lieux loués situés au 2660 Ontario est, Montréal, Québec, pour un Terme de 8 mois, le tout, tel que plus amplement décrit dans le Bail, incluant les termes susmentionnés y définis; ET QUE les parties désirent modifier le Terme défini au Bail; EN CONSÉQUENCE, les parties conviennent de ce qui suit : 1. Le préambule ci-dessus fait

partie intégrante de la présente entente. 2. Le Terme sera prolongé pour se terminer le 31 mars 2011. 3. Le Bailleur et le Locataire conviennent de ce que tous les autres termes et conditions du Bail demeureront inchangés et en pleine vigueur. [ 22 ] Le même jour, l’avocat de l’appelante accepte ce terme de prolongation : Le projet me convient. Veuillez me faire parvenir l'amendement signé en 4 exemplaires et accompagné des chèques de loyers échus. Je ferai signer Mme Sahar Charestan et je vous retournerai vos 2 exemplaires.

Merci! [ 23 ] À la suite de cette entente, l’intimée transmet à l’appelante la convention dûment signée par ses représentants ainsi que quatre chèques, l’un de 16 983,75 $ pour payer le loyer de novembre et décembre 2010 ainsi que celui de janvier 2011, et deux autres de 5 696,25 $ pour payer ceux de février et mars 2011. [ 24 ] Le 6 janvier 2011, l’appelante fait parvenir à l’intimée la réponse de McDonald qu’elle vient d’obtenir. McDonald confirme ne pas avoir l’intention d’exercer son droit de premier refus, comme elle l’avait d’ailleurs déjà fait le 6 avril 2010. Toutefois, elle ajoute que

ce droit de premier refus est un droit continu qui continuera de s’appliquer dans le futur : This is to advise you that McDonald’s Restaurants of Canada Limited does not wish to lease the Option Lands, as depicted on

Schedule " B " of the Lease Extension and Amending Agreement dated February 14, 2007. I would remind you that, pursuant to

Section 8.05 of the Lease, our first right of refusal is a continuing right and will apply to any future proposed leasing of the Option Lands. [ 25 ] Plutôt que de clarifier la situation, cet avis l’embrouille. [ 26 ] Le 20 janvier 2011, l’intimée demande à l’appelante d’entreprendre de nouvelles démarches auprès de McDonald afin qu’elle renonce clairement à son droit de premier refus : À la lecture de la lettre de McDonald’s datée le 15 décembre 2010 jointe à la vôtre, nous sommes d’opinion que cette dernière n’est pas acceptable à l’Acheteur.

Bien que McDonald’s semble renoncer à son droit de premier refus en vertu de la clause 8.05 de son bail, ils expriment ensuite que leur droit est continuel et s’appliquera à toute location future proposée. Or, ceci va à l’encontre du langage de ladite clause, qui ne prévoit strictement pas la continuation de leur droit une fois renoncé. Nous vous demandons donc d’obtenir de McDonald’s une confirmation en conséquence de ce qui précède, telle une lettre modifiée. [ 27 ] Le même jour, l’avocat de l’appelante écrit à McDonald. Qualifiant sa position de déraisonnable, il l’avise que la

partie des Immeubles visée par le droit de premier refus serait louée à quiconque voudrait la louer : The possibility given to McDonald's to lease or to sub-lease the land could only arise at one given time that is once Al-Arbash had acquired or rented the land from its owner.

Because our client acquired that land, thus providing McDonald's with the opportunity to exert its Right of first refusal, you will agree with the undersigned that the conditions given rise to that Right of first refusal cannot arise anew, since our client is unable to acquire or to rent that land from someone else as our client is now that land's rightful owner.

It is unreasonable to claim today that this right is an ongoing one resulting in our client being unable to build or to make any improvements on that land in view of renting it to a third party: that was certainly not the intention of the parties at the time they signed the convention dated February 14, 2007 and that is not the text says. [ 28 ] Puis, le 4 février 2011, il donne un ultimatum à l’intimée.

Non seulement l’informe-t-elle que sa cliente Al-Arbash ne donnera pas suite à sa demande du 20 janvier, mais encore il la somme de signer l’acte de vente dans un court délai de 14 jours à défaut de quoi, l’offre d’achat sera considérée « résolue » de plein droit : En réponse à la vôtre du 20 janvier dernier, nous recevons mandat de notre cliente de vous aviser qu'elle exige que l'acte de vente à intervenir en vertu de l'offre d'achat du 14 mai 2009 soit signée le ou avant le 18 février 2011 et qu'elle ne fournira pas préalablement à la signature de cet acte de vente les certificats de statut requis par l'acheteur pour chacun des locataires actuels, ni la reconnaissance écrite de la locataire « Les Restaurants McDonald du Canada Ltée » (ci-après appelé McDonald) que son interprétation de l'article 8.05 de son bail est erronée. […] À défaut par votre cliente de faire les démarches nécessaires de manière à ce que la vente soit conclue le ou avant le 18 février 2011, notre cliente considérera alors résolue de plein droit l'offre d'achat intervenue entre les parties le 14 mai 2009, le tout conformément à l'

article 1605 du Code civil du Québec . [ 29 ] Néanmoins, l’avocat de l’appelante informe l’intimée avoir avisé McDonald que son interprétation de l'article 8.05 s’avère déraisonnable : Or, malgré le fait que le non exercice par McDonald de son option de louer le terrain autorise maintenant le propriétaire (ou son successeur) de louer ce terrain à qui il voudra bien et pour le terme qu'il désirera, votre cliente demande à notre cliente d'obtenir de McDonald une reconnaissance écrite de la frivolité de son interprétation, ce qui vous le conviendrez, pourrait être assez ardu à obtenir volontairement. Cette demande est clairement abusive et ne fait pas

partie des obligations de notre client découlant de l'offre d'achat. Cependant, veuillez prendre note que suite à la vôtre du 20 janvier dernier, j'ai avisé le représentant de McDonald que son interprétation de l'article 8.05 était déraisonnable et qu'il ne pouvait être de l’essence du droit de premier refus accordé d'être continu, et ce, par lettre en date du 24 janvier 2011 dont vous trouverez copie sous pli. [Soulignements ajoutés] [ 30 ] Tout juste avant l’échéance du 18 février 2011, l’intimée avise l’avocat de l’appelante qu’elle renonce à ses dernières demandes.

Elle l’informe également que l’acte de vente pourra être signé devant son notaire le 14 mars suivant. Cette date de clôture est retenue en tenant compte des disponibilités du notaire instrumentant. [ 31 ] Dans les faits, l’appelante refusera de le faire. Parce que le contrat n’est pas signé à l’intérieur du délai de 14 jours prévu dans sa mise en demeure, elle adoptera une position ferme. Elle maintiendra que l’offre d’achat a été « résolue » de plein droit. Elle se dira ouverte à signer le contrat le 14 mars, mais elle posera une nouvelle condition.

Elle exigera qu’une somme de 600 000 $ soit versée à son avocat en fiducie, en précisant que cette somme lui demeurerait acquise si la transaction n’est pas exécutée le ou avant le 14 mars 2011. [ 32 ] Jugeant cette proposition trop risquée, l’intimée n’y donnera pas suite.

Elle intentera plutôt, à la fin du mois de mars 2011, une action en passation de titre. 2.2 Le jugement porté en appel [ 33 ] Dans son jugement, la juge identifie d’abord les moyens de contestation de l’appelante : [28] Al-Arbash asserts that the action in conveyance of title must fail because it fails to meet certain essential conditions relating to

such actions. In particular, Al-Arbash submits the following:

(1) The Offer to Purchase is null and void as a result of 9128’s failure to close on February 18, 2011;

(2) The Purchaser failed to keep the Vendor informed as to the due diligence process; and

(3) The Purchaser was unwilling and unable to close the sale. It contends that the Deed of Sale does not reflect the terms of the Offer to Purchase filed as Exhibit P-11.

Al-Arbash adds that even if the Court has the authority to correct the Deed of Sale, 9128’s requests that the Court do so on the eve of trial is not made within a reasonable delay. [ 34 ] Puis, après avoir analysé la preuve, elle les écarte tous. [ 35 ] En premier lieu, elle estime que l’échéance du 18 février 2011 imposée à 9128 ne peut constituer un délai de rigueur, la preuve révélant que les nombreux sursis d’exécution de la promesse d’achat étaient non seulement justifiés, mais encore qu’ils avaient été dûment agréés par les parties : [35] Al-Arbash’s assertions that the delay to sign the Deed of Sale was “de rigueur” and the Offer to Purchase is, therefore, null and void is without merit.

The Offer to Purchase provides for an automatic postponement of the date of closing with regard to the zoning change-application. The evidence reveals that Al-Arbash was willing to extend the closing date on numerous occasions and even continue to negotiate with 9128 subsequent to the deadline date of February 18, 2011. [ 36 ] En second lieu, elle retient que l’appelante ne pouvait ignorer les démarches effectuées par l’intimée auprès de la Ville de Montréal en vue d’obtenir une modification du zonage en vigueur, les délais encourus depuis l’acceptation de l’offre découlant en

partie de ces démarches : [36] Moreover, the Court does not accept Al-Arbash’s argument that 9128 failed to keep Al-Arbash informed during the due diligence process and that 9128 was unwilling or unable to close the sale . The evidence adduced demonstrates that closing was delayed because 9128 had legitimate concerns in particular, the resolution of the issue relating to McDonald’s right of first refusal, the rental of the premises and the request for the zoning change for the Ontario properties .

In order to facilitate and expedite the sale, 9128 ultimately waived these conditions. [Soulignements ajoutés] [ 37 ] En dernier lieu, contrairement à ce que prétend l’appelante, elle conclut que le contrat de vente soumis respecte les termes de la promesse d’achat. [ 38 ] D’une part, elle se dit d’avis que la clause de cession de rang en faveur du créancier finançant la portion du prix de vente payée comptant est conforme à la promesse d’achat : [39] The offer provides at

section 2.3, the following: 2.3 The Vendor acknowledges that the hypothec securing the balance of sale will be a second ranking hypothec, after hypothecs, not exceeding the sum of CAN $2 million dollars ($2,000,000) in the aggregate. [40] The Court does not retain the Al-Arbash’s submission that the provisions relating to the mortgage is not in conformity with the Offer to Purchase.

As acknowledged by Attorney Jean St-Pierre in his letter dated October 29, 2011, the additional hypothec on capital is a standard practice for banking institutions. [41] Articles 2667 and 2959 of the Civil Code of Québec provides as follows: 2667. A hypothec secures the capital, the interest accrued thereon and the costs, other than extra-judicial professional fees, legitimately incurred for their recovery or to conserve the charged property. 2959.

Registration of a hypothec preserves, in favour of the creditor, the same rank for the interest due for the current year and the three preceding years as for the capital. Similarly, the registration of an annuity preserves, in favour of the annuitant, the same rank for the periodic payments for the current year and the arrears for the three preceding years as for the prestation. [42] Moreover, the Supreme Court of Canada notes in CIBC v.

Vasquez: “In Priorités et hypothèques, Professor Pratte explains that the creation of this kind of additional hypothec is the result of a practice that developed in order to avoid a situation that a creditor might face by the operation of arts. 2959 and 2960 C.C.Q. (see D. Pratte, Priorités et hypothèques (1995), at p. 74). By inserting clause 13 in the deed of loan, the parties expressed their intention to include all of the interest that had lost its rank. […]”. [Renvoi omis] [ 39 ] Elle ajoute que l’insertion d’une hypothèque additionnelle constitue une pratique courante en matière de prêts hypothécaires :

[43] The Court finds that it is implicit in the Offer to Purchase that the loan included, not only the capital amount of $2 million, but the additional hypothec, the whole as stipulated by the Civil Code of Québec , as recognized by our courts, and is consistent with standard practice of banking institutions. [ 40 ] D’autre part, relativement à la clause permettant le paiement anticipé du solde de prix de vente, elle reproche à l’appelante d’avoir laissé croire qu’elle l’acceptait, en omettant de manifester son désaccord au moment où elle lui a été soumise, en novembre 2010, ainsi qu’au moment où elle a exigé la signature du contrat, en février 2011 : [49] The Court accepts 9128’s submission that Al-Arbash must assume responsibility if the Deed of Sale tendered was not in strict conformity with the terms of the Offer to Purchase. 9128 maintains that as a result of Attorney St-Pierre’s failure to raise the issue of the prepayment clause not only in his letter of October 29, 2010, but also in his letter dated February 24, 2011 led them to believe that Al- Arbash had accepted the inclusion of the prepayment clause. [Renvoi omis] [ 41 ] Pour cette raison, elle accepte la demande subsidiaire de l’intimée qui, pour régler la difficulté occasionnée par cette clause, accepte de la retirer afin que le contrat soit en tout point conforme à l’offre d’achat initiale. 3.

LES MOYENS D’APPEL [ 42 ] En appel, l’appelante réitère l’essentiel des moyens qu’elle a déjà fait valoir en première instance. [ 43 ] Dans un premier temps, elle soutient que la juge a commis des erreurs mixtes de droit et de fait en concluant que l’échéance fixée dans l’offre d’achat et sa mise en demeure du 4 février 2011 n’étaient pas de rigueur : 30. Appellant respectfully submits that the Honourable Madame Justice Karen Kear-Jodoin manifestly erred in fact and in law in her

interpretation of the facts and the evidence, and in her application of the law, respecting the delay within which 9128 was required to proceed to the Closing of the purchase and sale of the Properties, and in dismissing Appellant's argument that the Offer to Purchase was cancelled as a result of 9128's failure to execute a deed of sale by February 18, 2011. […] 33.

While Madame Justice Kear-Jodoin acknowledged in paragraph 35 of the Judgment in Appeal that February 18, 2011 was the "deadline date", she then denied that it was de rigueur on the alleged basis that "the Offer to Purchase provides for an automatic postponement of the date of closing with regard to the zoning-change application".

But the acceptance of automatic postponements as a justification for Respondent's failure to close on the Final Closing Date would yield the result that the Offer to Purchase could endure ad infinitum, without a final delay and without an obligation for Respondent to ever purchase the Properties. In addition, the Offer to Purchase provided that the Closing was to be postponed only until the City approved 9128's request to amend the current zoning. As the City expressed its readiness to recommend the proposal as early as May 6, 2010, the automatic postponements were no longer operative as of that date.

Finally, as discussed, 9128 had voluntarily set aside the zoning application by the end of October 2010. 34. The Honourable Trial Judge further rationalized that the Final Closing Date was not de rigueur on the purported basis that Appellant had been willing to extend the Original Closing Date on "numerous occasions". However, she neglected to take into account that any such extensions were granted in reliance upon assurances, representations and undertakings by 9128 that the Closing would occur within further clearly identified delays.

She also failed to consider that despite any previously granted extensions, Appellant was nonetheless entitled to stipulate an ultimate delay de rigueur at any time during the process, which Appellant did in its mise en demeure declaring that the Offer to Purchase would be cancelled if the delay of February 18, 2011 was not met. [Soulignements ajoutés] [ 44 ] Elle ajoute que le délai de 14 jours prévu à la mise en demeure était, eu égard aux circonstances de l’affaire, raisonnable. [ 45 ] Dans un second temps, elle plaide que la juge a commis une erreur mixte de droit et de fait en concluant que le contrat de vente présenté pour signature ne divergeait pas de la promesse d’achat. [ 46 ] D’une part, elle fait valoir que l’hypothèque additionnelle en faveur du créancier hypothécaire de premier rang contrevenait à l’offre d’achat, laquelle précisait que l’hypothèque de premier rang ne devait pas excéder 2 millions de dollars « in aggregate » : 66.

Appellant submits that the Honourable Trial Judge manifestly erred in fact and in law in concluding that the Cession of Rank Clause contained in the 2011 Deed of Sale was consistent and in conformity with the cession of rank agreed to in the Offer to Purchase. 67. The evidence showed that it was clearly explained to 9128 that Appellant would cede position of its first-ranking Hypothec on the Balance of Sale only to the extent of $2 M.

Section 2.3 of the Offer to Purchase gave effect to Appellant's requirement, as follows: The Vendor [Appellant] acknowledges that the hypothec securing the Balance of Sale will be a second-ranking hypothec, after hypothecs not exceeding the sum of two million Canadian dollars ($2,000,000.00) in the aggregate. Upon request of the Purchaser [9128] and in consideration of additional security to be granted to the Vendor, which security shall be entirely satisfactory to the Vendor, the Vendor undertakes to cede priority in favour of an additional lender financing the development of the Immoveable. 69.

Notwithstanding the clear provisions of the Offer to Purchase, the 2011 Deed of Sale tendered by Respondent contained the following stipulation in

Section 24.1:

The Seller [Appellant] acknowledges having taken cognizance of the deed of hypothecary loan by FIRST NATIONAL FINANCIAL GP CORPORATION (hereinafter the "Lender") to 9128-9249 QUÉBEC INC., executed before Mtre.

Raymond Grenier, Notary, on , 2010 (sic) and registered at the Registry office for the Registration Division of Montréal, under the number (hereinafter referred to as the "Deed of Loan'') and hereby grants to the Lender a Cession of Rank of hypothecary rights and other security rights for the amount of the Deed of Loan, namely, the sum of TWO MILLION DOLLARS (Cdn $2,000,000.00) plus interest at the rate aforesaid and accessories, the whole according to the terms and conditions contained in the Deed of Loan.

The Seller hereby gives precedence to the Lender for ail purposes, such that the Lender's rights shall rank ahead of those of the Seller. Accordingly, ail the Lender's hypothecary and other security rights shall have precedence over the Seller's hypothecary and other security rights. 70. There are two substantial differences between the Cession of Rank Clause contained in the 2011 Deed of Sale and the cession of rank agreed to in the Offer to Purchase:

i) the 2011 Deed of Sale refers to a cession of rank in the amount of $2 M, plus interest and accessories , whereas the Offer to Purchase refers to a cession of rank not exceeding hypothecs in the amount of $2 M in the aggregate ; and, ii) the 2011 Deed of Sale places all the Lender's hypothecary and other security rights ahead of those of Appellant, whereas the Offer to Purchase cedes not all rights, but only hypothecary rights , and those only up to a maximum limit of $2 M. [Soulignements ajoutés] [ 47 ] D’autre part, elle avance que la juge aurait commis une erreur de droit en acceptant la demande tardive de l’intimée, à la fin du procès, pour retirer la clause relative aux remboursements anticipés insérée à l’acte de vente : 90.

The Honourable Trial Judge observed that "the payment

schedule and the rate of interest were essential terms of the agreed Offer to Purchase" and she acknowledged that the 2011 Deed of Sale deviated from the Offer to Purchase in this respect. It is submitted that she therefore manifestly erred in law by permitting an amendment of the "essential" terms of the 2011 Deed of Sale tendered by Respondent in support of its Motion. [ 48 ] À l’audience, en lien avec ce moyen d’appel, elle fait également valoir un argument additionnel. Elle plaide que la modification apportée au contrat de vente n’a pas éliminé la possibilité qu’un paiement anticipé puisse être effectué, l’

article 1511 C.c.Q. disposant que le terme profite au débiteur, à moins que le contrat ne prévoie expressément qu’il profite au créancier. Selon elle, pour respecter la volonté des parties, le contrat de vente aurait dû préciser que le terme relatif au remboursement du solde de prix de vente était stipulé à son bénéfice, et ce, malgré que l’offre d’achat ne le précisât pas. Il s’agissait là, affirme-t-elle, d’une condition implicite. [ 49 ] En dernier lieu et à

titre subsidiaire, elle prétend que la juge ne pouvait la condamner aux dépens (frais judiciaires), la non- conformité de l’acte de vente en ce qui a trait aux remboursements anticipés justifiant sa contestation. 4. LA NORME D’INTERVENTION [ 50 ] Avant d’entreprendre l’analyse, un commentaire d’ordre général s’impose. [ 51 ] L’appel soulève presque exclusivement des questions de fait ou, au mieux, des questions mixtes de droit et de fait. Or, en pareil cas, la norme d’intervention est bien connue [2] . Une cour d’appel n’intervient que si le juge a commis des erreurs manifestes et déterminantes.

Il doit s’agir d’erreurs évidentes qui peuvent être montrées du doigt et avoir un impact sur la décision, ce qui signifie autre chose qu’inviter la Cour à porter un regard panoramique sur l’ensemble de la preuve [3] : […] Dans le domaine des faits, les rôles respectifs d’une juridiction de première instance et d’une juridiction d’appel sont dictés en grande

partie par des considérations institutionnelles. Un juge de première instance, tout le monde le sait, a l’avantage de scruter la preuve documentaire ou matérielle, de voir et d’entendre les témoins, et d’assister au déroulement linéaire de la preuve, au rythme auquel les parties l’administrent. Un juge d’appel a l’avantage d’être saisi longtemps avant l’audience d’un dossier qui, en principe, contient déjà toute la preuve, ou du moins tout ce qui est pertinent au pourvoi.

Il peut donc d’emblée demander aux avocats des éclaircissements sur le contenu du dossier et, comme il travaille avec les transcriptions des témoignages (ce qui est rarement le cas en première instance), il peut faire des recoupements pour confronter les informations contradictoires ou divergentes que contiennent presque tous les dossiers litigieux.

Mais il ne voit ni n’entend les témoins et, surtout, les contraintes de temps que lui impose sa fonction ne lui permettent pas de refaire ce que l’on attend d’un juge de première instance, c’est-à-dire un examen minutieux de la preuve au rythme auquel elle fut présentée par les parties au procès. Hors les cas qui ne laissent pas de place au doute, il est donc mal placé pour réévaluer la crédibilité des témoins. Il lui faut par ailleurs compter sur l’assistance des avocats pour repérer et évaluer les prétendues erreurs de fait sur lesquelles se fonde une partie.

D’où il suit qu’affirmer sans plus de précision qu’une conclusion de fait « est contraire à l’ensemble de la preuve » n’est d’aucune utilité en appel. Et prétendre qu’une chose est « manifeste » ne suffit pas à la rendre telle. À mon avis, c’est dans ce sens que doivent se comprendre les propos du juge Fish quand il écrivait ce qui suit dans l’arrêt H.L. c. Canada (Procureur général) : … en plus de sa résonance, l'expression « erreur manifeste et dominante » contribue à faire ressortir la nécessité de pouvoir « montrer du doigt » la faille ou l'erreur fondamentale.

Pour reprendre les termes employés par le juge Vancise, [TRADUCTION] « [l]a cour d'appel doit être certaine que le juge de première instance a commis une erreur et elle doit être en mesure de déterminer avec certitude l'erreur fatale » ( Tanel , p. 223, motifs dissidents, mais pas sur ce point). « Montrer du doigt » signifie autre chose qu’inviter la Cour à porter un regard panoramique sur l’ensemble de la preuve : il s’agit de diriger son attention vers un point déterminé où un élément de preuve univoque fait tout simplement obstacle à la conclusion de fait attaquée.

Si cette conclusion de fait, dont on a ainsi démontré qu’elle était manifestement fausse, compromet suffisamment le dispositif du jugement, l’erreur sera qualifiée de déterminante et justifiera la réformation du jugement . [Soulignements ajoutés]

[ 52 ] En l’espèce, l’appelante n’identifie pas les erreurs manifestes que la juge aurait pu commettre. Elle invite plutôt la Cour à réévaluer la preuve et à substituer son appréciation à celle de la juge. Comme nous le verrons ci-après, ce choix n’est pas sans conséquence. 5. ANALYSE 5.1 Les délais [ 53 ] L’appelante prétend que le délai stipulé à la promesse d’achat pour la signature du contrat de vente est de rigueur.

Par voie de conséquence, elle estime que l’offre d’achat a été résolue de plein droit parce que l’intimée n’a pas signé l’offre d’achat dans le délai de 14 jours prévu dans sa mise en demeure du 4 février 2011, délai qu’elle considère par ailleurs raisonnable. [ 54 ] Elle invoque l’

article 1605 C.c.Q. : 1605 . La résolution ou la résiliation du contrat peut avoir lieu sans action judiciaire lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation ou qu’il ne l’a pas exécutée dans le délai fixé par la mise en demeure. 1605 .

A contract may be resolved or resiliated without judicial action where the debtor is in default by operation of law for failing to perform his obligation or where he has failed to perform it within the time set in the demand putting him in default. [ 55 ] À mon avis, elle a tort. [ 56 ] Je partage l’opinion du professeur Lamontagne lorsqu’il écrit : Le plus souvent, la promesse bilatérale contient une clause relative au délai de signature de l'acte de vente. Le délai prévu est de rigueur lorsque la rédaction de la clause indique clairement la volonté des parties en ce sens.

À l'expiration, la promesse prend fin, sauf prolongation expresse ou tacite (conduite des parties, pourparlers, etc.) ( art. 1439 C.c.Q. ). [4] [Soulignements ajoutés] [ 57 ] Comme le précise Lamontagne, le délai stipulé à la promesse n’est qu’indicatif, sauf intention contraire des parties. À son expiration la promesse continue de lier les promettants : Hormis ce cas, le délai pour signer l'acte de vente n'est qu'indicatif de l'intention des parties. Dans la mesure du possible, il faut favoriser la conclusion de l'acte envisagé, comme le législateur le fait lui-même en matière d'offre (art. 7, 1385 et s.

C.c.Q. ). À l'expiration du délai imparti, la promesse continuera de lier les contractants, sauf renonciation expresse ou tacite (expiration d'un délai raisonnable, conduite des parties, etc.) ( art. 1433 C.c.Q. ) […] . [5] [ 58 ] C’est d’ailleurs la solution retenue par la Cour dans l’arrêt Sosiak c.

Marto Construction [6] : En cette matière d'offre d'achat acceptée, le délai stipulé pour la signature de l'acte de vente, en règle générale, n'est à mon avis de rigueur que lorsqu'il est clairement dit être tel, que lorsque les parties ont entendu être libérées de leurs obligations respectives par le seul écoulement du temps si l'acte n'est pas signé. [ 59 ] Cela fut aussi confirmé dans l’arrêt Bareil-Stea c.

Piasentier [7] : Le délai n'est pas de rigueur à moins qu'il ne soit stipulé de rigueur ou encore que le texte de la convention n'indique clairement l'intention des parties de mettre fin à leur entente, advenant le non-respect du délai. Il faut ajouter que le comportement des parties est d'un grand secours pour déterminer l'intention véritable des co-contractants. [ 60 ] Ici, la promesse d’achat ne précise pas que le délai fixé pour la signature du contrat de vente est de rigueur. Tout le contraire.

Elle prévoit que ce délai sera, le cas échéant, automatiquement reporté de mois en mois, et ce, jusqu’à ce que le zonage applicable aux Immeubles soit modifié : 5.2 [...] Should the zoning change requested by the Purchaser not be approved on the Closing Date, the Closing shall be automatically postponed for periods of thirty (30) days at a time until the approval is obtained. [ 61 ] À cela s’ajoute le fait que les parties ont convenu, à plusieurs reprises, de surseoir à la signature du contrat de vente.

Ces ententes de sursis, qui étaient sans lien avec la demande de modification de zonage, confirment que les parties n’ont jamais considéré le délai stipulé à l’offre d’achat comme étant de rigueur. [ 62 ] Cela dit, tous conviendront que l’appelante, après un délai d’attente de plus d’un an, était en droit de mettre l’intimée en demeure d’exécuter ses obligations aux termes de la promesse d’achat. Mais encore fallait-il qu’elle le fasse en lui accordant un délai raisonnable pour ce faire, comme le prévoit l’

article 1595 C.c.Q. :

1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d’exécution suffisant, eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances ; autrement, le débiteur peut toujours l’exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. 1595. An extrajudicial demand by which a creditor puts his debtor in default must be made in writing.

The demand must allow the debtor sufficient time for performance, having regard to the nature of the obligation and the circumstances ; otherwise the debtor may perform the obligation within a reasonable time after the demand. [ Soulignements ajoutés ] [ 63 ] En l’espèce, la juge de première instance ne s’est pas clairement prononcée sur la question de la suffisance du délai, bien que l’on comprenne qu’elle l’a jugé insuffisant. [ 64 ] L’appelante soutient qu’il était suffisant, l’intimée ayant eu plusieurs mois pour préparer le contrat de vente. [ 65 ] L’intimée plaide le contraire, compte tenu notamment : (

i) de la complexité de la transaction, alors que plusieurs éléments d’ordre technique devaient être complétés avant de recevoir la signature des parties; (ii) du fait que les parties s’étaient donné jusqu’à la fin du mois de mars 2011 pour le faire, comme en fait foi la prolongation au 31 mars 2011 du bail garantissant un loyer pour certains locaux inoccupés; et (iii) du fait que l’appelante n’était pas elle-même en mesure de procéder à la signature du contrat de vente à l’intérieur de ce délai de 14 jours. En effet, à

titre de société commerciale résidant à l’extérieur du Canada, elle n’avait toujours pas transmis aux Agences du revenu les avis indiquant qu’elle se proposait de vendre les Immeubles, leur prix de vente rajusté ainsi que le montant qu’elle allait recevoir lors de la vente. Conséquemment, les Agences n’auraient pu émettre les certificats visés à l’article 116 (2) alinéa 2 de la Loi de l’impôt sur le revenu et 1098 de la

Loi sur les impôts . [ 66 ] Pour ma part, tenant compte des conclusions de fait non contestées de la juge, j’estime que le délai de 14 jours figurant à la mise en demeure du 4 février 2011 s’avérait déraisonnable. [ 67 ] L’importance de la transaction dont l’exécution impliquait de nombreux intervenants (notaire, avocats, financiers, parties, etc.), les circonstances qui ont précédé l’envoi de la mise en demeure, notamment les nombreux reports agréés par les parties en raison des demandes de changement de zonage, les ententes les liant, dont celle relative au paiement d’un loyer pour les locaux inoccupés, laquelle se terminait le 31 mars 2011, les préoccupations bien légitimes de l’intimée quant au droit de premier refus du locataire Les Restaurants McDonald Canada ltée, le caractère soudain et inattendu de la mise en demeure du 4 février 2011, qui constituait une volte-face surprenante par rapport au comportement passé des parties, ainsi que les raisons légitimes invoquées par l’intimée pour fixer la clôture à la mi-mars 2011, dont la non-disponibilité du notaire et le délai dont il avait besoin pour préparer les documents à signer, constituent des éléments démontrant que le délai de 14 jours n’était pas suffisant. [ 68 ] À mon avis, l’appelante aurait dû accorder un plus long délai. [ 69 ] Comme l’écrit le professeur Jobin, une exécution en nature qui présente un certain niveau de complexité nécessite un délai plus long qu’une simple réclamation de compte impayé [8] : Le créancier doit également indiquer dans la mise en demeure le délai durant lequel il considère que le débiteur peut encore s'exécuter.

Ce délai doit être raisonnable et donc accorder au débiteur un temps suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances particulières de l'espèce. Un délai de dix ou quinze jours pourrait être considéré acceptable pour certaines formes d'obligations, par exemple le paiement d'une dette de nature pécuniaire; en revanche, le même délai pourrait être jugé insuffisant pour d'autres formes d'obligations, notamment s'il s'agit de la correction d'une prestation en nature qui présente un certain niveau de complexité .

Si l'avis ne mentionne aucun délai spécifique ou si le délai accordé est insuffisant, le débiteur bénéficie du seul fait de la loi d'un délai d'exécution qui sera déterminé a posteriori par le tribunal ( art. 1596 , al. 2 C.c.Q. ).

En cas de litige, c'est aussi le tribunal qui se prononcera, a posteriori , sur la présence des éléments essentiels de la mise en demeure et la suffisance du délai d'exécution accordé .

Les faits doivent également démontrer que ce droit à la dernière chance a effectivement été offert et que, conformément au devoir de bonne foi sous-jacent à la mise en demeure, le créancier n'a pas fait obstacle à l'exécution du débiteur durant le délai dont ce dernier disposait en vertu de la loi. [Soulignements ajoutés] [ 70 ] Somme tout, je suis d’avis que le délai de quatre semaines proposé par l’intimée s’avérait raisonnable. 5.2 La conformité de l’acte de vente présenté pour signature [ 71 ] Comme elle l’a fait valoir en première instance, l’appelante plaide que le contrat présenté n’était pas conforme à l’offre d’achat.

Elle se réfère plus précisément à l’hypothèque additionnelle en faveur du créancier hypothécaire de premier rang ainsi qu’à la clause relative aux remboursements anticipés de l’acte de vente. [ 72 ] À mon humble avis, ces deux moyens sont sans fondement. * * * [ 73 ] Dans le premier cas, la juge retient qu’une clause de cession de rang comme celle figurant à l’offre d’achat inclut les intérêts à échoir sur la dette en capital. Elle fonde notamment sa conclusion sur le témoignage non contredit du notaire Grenier. Je me permets d’en citer les extraits les plus pertinents :

Me LALANNE : Q. Dans la même mesure, vous avez à votre projet d’acte de vente un paragraphe 24? R. Oui. Q. Qui parle d’une cession en faveur d’un prêteur hypothécaire identifié comme étant First National? R. Oui. Q. Pour une somme de 2 000 000,00 $? R. Exact. Q. Et encore une fois, je vous demanderais de m’expliquer d’où vient votre rédaction de cette clause telle quelle? R. Bien, en réalité, le prêteur, First National, finançait l’opération en première hypothèque.

Donc, il était important qu’on établisse clairement que le solde de prix de vente prévu à l’acte de vente soit de deuxième rang, tel qui était prévu au paragraphe 2.3 de l’offre d’achat. Q. D’accord. Donc, si je comprends bien, c’est votre lecture de l’article 2.3… R. Oui. Q. … qui se matérialise dans votre clause 24… R. Exact. Q. … du projet? Est-ce que des représentants du promettant acheteur vous ont fait des représentations particulières par rapport à cette rédaction de celle clause-là? R. À mon souvenir, non. […] Q. Ok. Alors, je reviens donc à la pièce P-13, la lettre en question.

Et je simplifie là, mais de … à la lecture, maître St-Pierre semble soulever qu’un seul élément qui soit au cœur de son observation et de sa lecture de votre document, c’est par rapport à la clause justement de cession de priorité en faveur du premier prêteur hypothécaire … R. Hum, hum! Q. … et le 2 000 000,00 $. Quelle a été votre réaction suite à la lecture des commentaires de maître St-Pierre? R.

Bien, écoutez, c’est que ma compréhension de l’offre d’achat, mais surtout les instructions que j’ai reçues du prêteur First National étaient à l’effet qu’eux consentaient à un prêt de 2 000 000,00 $ pour financer l’acquisition. Donc, c’est sur cette base-là que j’ai préparé évidemment l’hypothèque et que j’ai préparé aussi la cession de rang, parce que pour établir le premier rang de First National, il fallait que le vendeur cède son rang. La question est de savoir si … bien, en fait, ce qui a été soulevé, c’est la question de l’hypothèque additionnelle.

Alors, c’est sûr que les sommes prêtées, les hypothèques qui garantissaient les sommes prêtées étaient de 2 000 000,00 $, sauf que c’est de pratique standard de prévoir une hypothèque équivalente à soit 20, des fois 25 pour cent, même plus pour couvrir le frais judiciaires, si … [Soulignements ajoutés] [ 74 ] Le témoignage du notaire sur cet aspect du contentieux n’ayant pas été contredit, la juge était bien fondée à conclure comme elle l’a fait. * * * [ 75 ] Dans le second cas, c’est-à-dire celui de la clause relative au paiement anticipé du solde de prix de vente, la juge accepte qu’elle soit retirée du contrat de vente après avoir relevé que l’appelante n’a jamais manifesté un quelconque désaccord à son endroit, que ce soit au moment où le contrat lui a été soumis une première fois, en octobre 2010, ou au moment où elle a exigé la signature du contrat de vente, en février 2011 : [48] The deed tendered and to be corrected by this Court as requested by 9128 shall faithfully reflect the agreed terms stipulated in the Offer to Purchase.

Al-Arbash submits that 9128’s, request for correction on the eve of trial is not within a reasonable delay. [49] The Court accepts 9128’s submission that Al-Arbash must assume responsibility if the Deed of Sale tendered was not in strict conformity with the terms of the Offer to Purchase. 9128 maintains that as a result of Attorney St-Pierre’s failure to raise the issue of the prepayment clause not only in his letter of October 29, 2010, but also in his letter dated February 24, 2011 led them to believe that Al- Arbash had accepted the inclusion of the prepayment clause. [Renvoi omis] [ 76 ] En d’autres mots, elle retient que la présence de cette clause dans le contrat de vente produit au soutien des procédures en passation de

titre découle de la négligence de l’appelante. [ 77 ] L’appelante ne soulève aucune erreur manifeste et déterminante pouvant remettre en question le bien-fondé de cette conclusion,

vu les faits particuliers de l’affaire. [ 78 ] Reste l’argument soulevé par l’appelante à l’audience. [ 79 ] Je le reprends. [ 80 ]

Malgré le retrait de la clause autorisant le paiement anticipé du solde du prix de vente, elle plaide qu’un tel paiement anticipé peut toujours être effectué. Selon elle, le contrat de vente aurait dû préciser que le terme lui profitait afin de respecter la volonté des parties. Elle fonde sa prétention sur l’

article 1511 C.c.Q. : 1511. Le terme profite au débiteur, sauf s’il résulte de la loi, de la volonté des parties ou des circonstances qu’il a été stipulé en faveur du créancier ou des deux parties. La

partie au bénéfice exclusif de qui le terme est stipulé peut y renoncer, sans le consentement de l’autre partie. 1511. A term is for the benefit of the debtor, unless it is apparent from the law, the intent of the parties or the circumstances that it has been stipulated for the benefit of the creditor or both parties.

The party for whose exclusive benefit a term has been stipulated may renounce it, without the consent of the other party. [ Soulignements ajoutés ] [ 81 ] Je veux bien admettre qu’en vertu de l’offre d’achat, le terme fixé pour le paiement du solde de prix de vente était implicitement stipulé en faveur de l’appelante. [ 82 ] Cela est reconnu par tous, y incluant la juge de première instance. [ 83 ] Mais l’appelante est mal venue de reprocher à l’intimée de ne pas l’avoir précisé au contrat de vente. [ 84 ] En octobre 2010, au moment où le contrat de vente lui a été soumis, l’appelante n’a jamais soulevé cette question.

Il en fut de même en février 2011, au moment où elle a mis l’intimée en demeure de signer l’acte de vente. Pis encore, elle ne s’est pas plainte du fait que ce contrat permettait expressément le contraire. [ 85 ] Vu ce contexte, cet argument présenté tardivement me paraît spécieux. [ 86 ] L’appelante dit toujours craindre que l’intimée effectue un paiement anticipé. [ 87 ] Ces craintes sont illusoires. Le jugement de première instance a tranché la question.

La juge reconnaît expressément que le solde de prix de vente ne peut être remboursé avant terme puisque telle était l’intention des parties au terme de l’offre d’achat. Elle a d’ailleurs modifié les termes de l’acte de vente pour éliminer toute ambiguïté et l’intimée n’a jamais contesté sa décision de le faire. [ 88 ] Voici ce qu’écrit la juge : [44] The remaining issue to be addressed is that of the purchase price. The representative of 9128 acknowledged that the parties had agreed to a purchase price of $7.1 million dollars. The payment

schedule set out in the offer contemplated a balance of sale of $2,625,000 with interest payable at a rate of 16.5%. This structure resulted in a benefit to Al-Arbash of $1.1 million. Moreover, as a non-resident, it was represented to the Court that the interest payments would not be subject to withholding tax. The Court finds that the payment

schedule and the rate of interest were essential terms of the agreed Offer to Purchase. [45] The tendered Deed of Sale filed concurrently with the institution of proceedings did not fully reflect the parties’ original agreement. The insertion of the prepayment clause would have permitted the Purchaser to prepay the entire balance of sale. Considering the high interest rate, such a prepayment would result in a significant loss of interest income to Al-Arbash. [46] 9128 maintained its position with respect to the prepayment clause until the eve of trial.

On March 24, 2014, it filed a Re- Amended Motion asking the Court to correct the deed in conformity with the Offer to Purchase. [ 89 ] J’ajoute que cette conclusion doit être lue avec le dispositif du jugement. Entre les parties, elle a l’autorité de la chose jugée. [ 90 ] Pour s’en convaincre, un survol de la jurisprudence suffit. [ 91 ] Dans l’arrêt de la Cour suprême Ellard v.

Millar [9] , le juge Rinfret énonce le principe applicable : Res judicata will result from the implied decision which is the necessary consequence of the express dispositif in the judgment. [ 92 ] Dans l’arrêt de la Cour Droit de la famille – 565 [10] , le juge Paré reprend ce principe : [7] Selon l'appelant, doctrine à l'appui, l'autorité de la chose jugée ne s'applique qu'au dispositif et non aux motifs du jugement.

Or, le juge ayant expressément refusé d'inclure au dispositif un énoncé concernant l'existence entre les parties d'une communauté de biens, l'intimée ne peut invoquer l'autorité de la chose jugée. [8] Il est vrai que l'autorité de la chose jugée ne s'applique qu'au dispositif d'un jugement, mais cela ne veut pas dire que l'on doive strictement s'en tenir à cette

partie de l'écrit qui suit l'expression sacramentelle « Par ces motifs ». Au contraire, les motifs sont considérés

au même

titre que le dispositif d'un jugement lorsqu'ils font corps avec le dispositif et qu'ils sont nécessaires à son soutien. Dans l'arrêt Ellard c. Millar , M. le juge Rinfret, avec l'appui de la doctrine et la jurisprudence française, s'exprimait ainsi avec l'assentiment de ses collègues : « Res judicata will result from the implied decision which is the necessary consequence of the express dispositif in the judgment. ». [Renvoi omis] [ 93 ] Dans l’arrêt Contrôle technique appliqué ltée c.

Québec (Procureur général) [11] , le juge LeBel le réitère : La chose jugée constitue une présomption légale établie alors par l'article 1241 du Code civil du Bas-Canada. Lorsqu'elle s'applique, l'autorité de la chose jugée attribue une valeur absolue au premier jugement, comme le rappelait une étude d'André Nadeau: […] On doit bien comprendre cependant la portée de cette règle. Cette présomption de vérité ne se limite pas seulement au dispositif formel du jugement. Elle s'étend aux motifs essentiels qui s'y trouvent intimement liés.

Elle comprend les conclusions même implicites qui résultent comme une conséquence nécessaire du dispositif de ce jugement […]. [Renvois omis] [ 94 ] Dans l’arrêt Doyon c.

Régie des marchés agricoles et alimentaires du Québec [12] , la juge Thibault reprend à son compte les propos du juge LeBel : [38] Dans l'arrêt Contrôle technique appliqué ltée c . (Québec) Procureur général , le juge LeBel, alors à notre Cour, a précisé la portée de la règle de l'autorité de la chose jugée en écrivant que cette présomption ne se limite pas aux conclusions du jugement, mais qu'elle s'étend aussi aux motifs essentiels du jugement : Cette présomption de vérité ne se limite pas seulement au dispositif formel du jugement. Elle s'étend aux motifs essentiels qui s'y trouvent intimement liés.

Elle comprend les conclusions même implicites qui résultent comme une conséquence nécessaire du dispositif de ce jugement. [ 95 ] Elle ajoute que : [45] [C]omme je l'ai déjà énoncé, un jugement peut contenir une décision implicite qui a également force de chose jugée. L'autorité de la chose jugée porte tant sur le dispositif du jugement que sur ses motifs essentiels. C'est ce qu'enseignent les auteurs et la jurisprudence. [46] Le professeur Jean-Claude Royer écrit : Décision implicite - Un jugement contient parfois une décision implicite qui a également force de chose jugée. […] Dans l'arrêt Pesant c.

Langevin , M. le juge Rivard, de la Cour d'appel du Québec, écrit ce qui suit: En effet, la chose jugée résulte non seulement de ce qui est formellement énoncé dans le dispositif du jugement, mais encore de tout ce que le juge implicitement, mais nécessairement, décide en formulant sa sentence. […] Ainsi, dans l'arrêt Pesant c. Langevin , la Cour d'appel déclare qu'on doit tenir compte des motifs d'un jugement lorsqu'ils sont essentiels à la décision. La Cour ajoute que pour déterminer s'il y a ou non identité d'objet, il faut se demander si le tribunal est exposé à contredire un jugement antérieur.

Généralement, les motifs qui ne sont pas nécessaires pour soutenir le dispositif n'ont pas l'autorité de la chose jugée et ne peuvent pas faire l'objet d'un appel. [Soulignements dans l’original; renvois omis] [ 96 ] En bref, j’estime que l’argument tardif de l’appelante a soulevé un débat qui n’avait pas lieu d’être. La crainte qu’elle dit entretenir est sans fondement. Nul ne saurait soutenir que le terme n’est pas stipulé en sa faveur. [ 97 ] Considérant mes conclusions sur la conformité de l’acte présenté pour signature, j’estime qu’il n’y a pas lieu de déroger à la règle voulant que la

partie qui succombe supporte les frais de justice (ou les dépens), et ce, tant en première instance qu’en appel. 6. CONCLUSION [ 98 ] Considérant le contexte de l’affaire, je suis d’avis que la juge a eu raison d’accueillir l’action en passation de

titre de l’intimée. [ 99 ] Je propose donc de rejeter l’appel, avec les frais de justice en faveur de l’intimée. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A.