2011 QCCQ 1137, 2011 QCCQ 1137

Reich c. Francescangeli 2011 QCCQ 1137 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-016764-103 Régie : 31 071203 009 G et 31 071203 009 S 100426 DATE : 10 février 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE VEILLEUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AL REICH Locataire-APPELANT c.

GINO FRANCESCANGELI Locateur-INTIMÉ et RÉGIE DU LOGEMENT MISE EN CAUSE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 7 juillet 2010, l’Honorable Michel Pinsonnault autorisait l’appel en regard des questions suivantes :

a) La Régie du logement a-t-elle juridiction ou la compétence pour entendre une demande de diminution de loyer non chiffrée?

b) La Régisseure pouvait-elle conclure que le montant en litige dépassait le seuil de 70 000 $ alors que la diminution de loyer n’avait pas été quantifiée dans la demande du locataire?

c) En raison de ce qui précède, la Régisseure était-elle justifiée de refuser au locataire, au jour de l’audience, d’amender sa demande afin de préciser le quantum de la diminution de loyer qu’il entendait demander? LE CONTEXTE [ 2 ] Le 3 décembre 2007, M. Reich dépose une demande formulée ainsi à la Régie du logement (la Régie) : • Diminuer le loyer à compter du 2007/07/01. • Condamner la

partie défenderesse au montant de la diminution à être accordée. • Ordonner à la

partie défenderesse d’exécuter son obligation. • Condamner la

partie défenderesse à payer au demandeur à

titre de dommages-intérêts la somme totale de 40 000 $ le tout, avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec . • Condamner le défendeur à payer au demandeur à

titre de dommages et intérêts punitifs la somme totale de 20 000 $ le tout avec les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec . • Ordonner l’exécution provisoire de la décision malgré l’appel. [ 3 ] Dans ses motifs, M. Reich réfère à un différend avec la mandataire de l’intimé, M. Francescangeli. Il réclame des dommages et intérêts totalisant 40 000 $ pour troubles et inconvénients et 20 000 $ en dommages punitifs pour harcèlement. [ 4 ] Le 27 février 2008, M. Reich dépose un amendement qui porte sur la dégradation de la relation qu’il entretient avec M. Francescangeli. Le 20 janvier 2009, M. Reich dépose un nouvel amendement dans lequel il réfère à une provocation de M. Francescangeli.

Il allègue aussi être diffamé par ce dernier. [ 5 ] Le 12 avril 2010, quelques jours avant l’audition devant la Régie, M. Reich formule un nouvel amendement à l’égard des menaces proférées par M. Francescangeli à son égard. [ 6 ] Lors de l’audition, M. Francescangeli présente une requête en irrecevabilité fondée sur l’absence de compétence de la Régie.

Voici l’essence de ses motifs : 1. Le 3 décembre 2007, le locataire demandait que le locateur soit condamné à des dommages-intérêts de 60 000 $ et à une diminution de loyer à compter du 1 er juillet 2007, tel qu’il appert du dossier du tribunal; 2. Le pourcentage de la diminution de loyer réclamé par la locataire n’est pas précisé de sorte qu’elle pourrait s’établir à cent pour cent du loyer payé; 3.

Plus de trente-trois mois se sont écoulés depuis le 1 er juillet 2007; • du 1 er juillet 2007 au 30 juin 2008 = 12 mois • du 1 er juillet 2008 au 30 juin 2009 = 12 mois • du 1 er juillet 2009 au 31 mars 2010 = 09 mois TOTAL 33 mois 4. Le bail des parties prévoyait un loyer de 630 $ par mois du 1 er mai 2007 au 30 avril 2008. Il a été reconduit depuis à un loyer supérieur; 5. La diminution de loyer demandé se chiffre donc à plus de 20 790 $, c’est-à-dire le produit de 630 $ par 33 mois; 6.

Le locataire recherche une condamnation supérieure à 80 790 $; • dommages de 40 000 $ • dommages punitifs de 20 000 $ • diminution de loyer 20 790 $ TOTAL 80 790 $ (nos soulignements) [ 7 ] Le juge administratif a accueilli la requête en irrecevabilité. C’est cette décision qui fait l’objet du présent appel.

LA DÉCISION DONT APPEL [ 8 ] Dans sa décision du 17 mai 2010, le juge administratif réfère dans un premier temps au contexte factuel dans lequel s’inscrit la requête en irrecevabilité. [ 9 ] Il reprend les motifs soumis par le locateur dans sa requête écrite, laquelle est reproduite ci-dessus, et traite des deux moyens invoqués par le locataire pour la contester : la requête en irrecevabilité est tardive et la liste de procédures qui est alléguée peut être rectifiée par un amendement visant la précision du pourcentage de diminution de loyer demandé par le locataire. [ 10 ] Il écarte le premier argument au motif que l’absence de compétence ratione materiae peut être soulevée en tout temps et en tout état de cause (

article 164 C.p.c. ). [ 11 ] Quant au deuxième argument, il cite l’affaire Bourcier c. Lafontaine [1] dans laquelle la Cour supérieure a conclu que pour entendre des demandes incidentes, la Régie devait être compétente pour statuer sur la demande principale. Dans cette affaire, la Régie avait en effet rejeté une requête pour réouverture d’enquête et amendement dans le but de réduire la somme réclamée qui dépassait son seuil de compétence.

La Cour du Québec avait confirmé cette décision. [ 12 ] Le juge administratif traite ensuite de deux dossiers dans lesquels des autorisations ont été octroyées afin que la Cour du Québec statue sur la compétence de la Régie pour entendre une demande de diminution de loyer non chiffrée [2] . [ 13 ] Enfin, le juge administratif réfère à l’article 3 du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement quant à la forme et à la teneur d’une demande déposée devant la Régie. Il ajoute qu’il ne peut suppléer aux lacunes de la demande vu qu’il n’a pas compétence. Il cite l’affaire Raymond c.

Commission scolaire de Sault-St-Louis où a été affirmé le principe qu’un tribunal incompétent sur le fond l’est tout autant quant à un amendement visant à lui donner juridiction. LES PRÉTENTIONS [ 14 ] Selon l’appelant, c’est la norme de la décision correcte qui trouve application dans le contexte du présent appel, notamment en raison du fait que les questions en litige visent le sens et la portée d’une disposition d’une loi d’application générale, soit l’

article 199 C.p.c. Il invite le Tribunal à répondre aux questions en litige sans faire preuve de déférence. [ 15 ] L’appelant prétend que c’est à tort que la Régie a décliné compétence au motif que la demande de diminution de loyer déposée n’était pas chiffrée. Il explique qu’on ne peut lui faire le reproche de ne pas avoir écrit un montant précis sur ce volet de la réclamation, entre autres parce que c’est au moment de l’audience qu’il est le mieux placé pour évaluer l’étendue des dommages qu’il réclame sous ce chef.

[ 16 ] Il distingue les faits sous étude de l’affaire Bourcier , précitée, au motif que dans cette affaire, la demande initiale dépassait le seuil de compétence de la Régie. En l’espèce, la demande initiale ne dépasse pas le seuil de compétence de la Régie étant donné que la diminution de loyer n’est pas chiffrée. Selon l’appelant, il aurait dû être possible pour lui d’amender la demande déposée devant la Régie pour chiffrer sa réclamation en diminution de loyer. Il cite au soutien de cette prétention des arrêts-clé en regard du droit à l’amendement et à l’interprétation large et libérale de l’

article 199 du Code de procédure civile [3] . [ 17 ] L’appelant est d’avis que ce n’est qu’après lui avoir donné la possibilité de préciser le montant réclamé pour la diminution de loyer que le juge administratif pouvait évaluer s’il était ou non à l’intérieur du seuil de compétence dévolu à la Régie en vertu de la loi. [ 18 ] Pour sa part, l’intimé est d’avis que la norme de contrôle ne devrait pas trouver application en matière d’appel.

Il réfère à « un courant de jurisprudence » émanant du juge Henri Richard à cet égard. [ 19 ] Par ailleurs, si le Tribunal en venait à la conclusion que la norme de contrôle est applicable, l’intimé est d’avis que c’est la norme de la décision correcte qui trouve application, les questions en litige portant sur la compétence de la Régie sont des questions d’ordre public. [ 20 ] Par ailleurs, l’intimé s’en remet à l’affaire Bourcier , laquelle a été suivie par plusieurs régisseurs au fil des ans [4] .

Aussi, il cite l’affaire Chazan [5] où il a été décidé qu’en cas de demande de diminution de loyer non précisée, le Tribunal peut, à la limite, diminuer le loyer d’une somme équivalente à la totalité du loyer mensuel. [ 21 ] Aussi, il réfère à d’autres précédents dans lesquels des régisseurs ont décliné compétence lorsque le montant réclamé dépassait le seuil de compétence de la Régie et qu’une

partie souhaitait diminuer sa réclamation.

Enfin, il cite un extrait de l’ouvrage de Me Lamy qui s’exprime ainsi en regard d’une demande de diminution de loyer non précisée : D’autre part, si le locataire ne précise pas dans sa demande le montant de la diminution de loyer qu’il réclame de son locateur, le Tribunal pourrait conclure qu’il réclame une somme correspondant à l’intégralité du loyer qu’il paie. [6] ANALYSE L’application et la détermination de la norme de contrôle [ 22 ] Quoiqu’intéressante, l’opinion du juge Henri Richard dans les affaires Nechi et Société des alcools [7] , est isolée et ne reflète pas l’état actuel du droit.

D’une part, une lecture combinée des affaires Dunsmuir et Proprio Direct [8] permet au Tribunal de conclure que tant en matière de révision judiciaire qu’en appel, la norme de contrôle doit recevoir application. D’autre part, dans deux affaires récentes [9] , la Cour d’appel réitérait l’application de la norme de contrôle en cas d’appel.

Enfin, encore plus récemment, la Cour d’appel rendait jugement dans l’affaire Nechi et écartait l’opinion du juge de première instance [10] . [ 23 ] En l’espèce, les trois questions en litige sont des questions de droit ayant trait à la compétence d’attribution de la Régie dans le contexte factuel décrit ci-dessus. Ces questions sont sujettes à l’application de la norme de la décision correcte [11] .

En effet, ces questions doivent être tranchées « de manière uniforme et cohérente » [12] , notamment en raison des répercussions qu’elles sont susceptibles d’occasionner et afin d’éviter le va-et-vient d’une affaire d’un tribunal à un autre. [ 24 ] Enfin, les questions en litige seront abordées globalement vu qu’elles sont inter-reliées. La compétence de la Régie du logement lorsqu’une demande n’est pas entièrement chiffrée [ 25 ] Les trois questions en litige doivent être répondues en tenant compte du contexte factuel prévalant dans le présent dossier et du contexte législatif pertinent.

Il est utile de reproduire l’

article 28 de la

Loi sur la régie du logement (L.R.Q., c. R-8.1 ) et l’

article 34 C.p.c. :

Article 28 -

Loi sur la Régie du logement La Régie connaît en première instance, à l'exclusion de tout tribunal, de toute demande: 1 relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l'intérêt du demandeur dans l'objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; 2 relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964 , 1966, 1967 , 1969 , 1970 , 1977 , 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil ; 3° relative à une matière visée à la

section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14. Toutefois, la Régie n'est pas compétente pour entendre une demande visée aux articles 645 et 656 du Code de procédure civile (chapitre C-25 ).

Article 34 – Code de procédure civile Sauf lorsqu'un recours est exercé en vertu du Livre IX, la Cour du Québec connaît, à l'exclusion de la Cour supérieure, de toute demande: 1. dans laquelle la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée est inférieure à 70 000 $, sauf les demandes de pension alimentaire et celles qui sont réservées à la Cour fédérale du Canada;

2. en exécution, en annulation, en résolution ou en résiliation de contrat ou en réduction des obligations qui en résultent, lorsque l'intérêt du demandeur dans l'objet du litige est d'une valeur inférieure à 70 000 $; 3. en résiliation de bail lorsque le montant réclamé pour loyer et dommages-intérêts n'atteint pas 70 000 $.

Lorsque, à l'encontre d'une action portée devant la Cour du Québec, un défendeur forme une demande qui, prise isolément, serait de la compétence de la Cour supérieure, celle-ci devient seule compétente à connaître de tout le litige, et le dossier doit lui être transmis sur consentement écrit de toutes les parties ou, à défaut d'un tel consentement, sur demande présentée au juge ou au greffier. Il en est de même lorsqu'à la suite d'un amendement à une demande portée devant la Cour du Québec, cette demande devient de la compétence de la Cour supérieure.

De même, lorsqu'à la suite d'un amendement à une demande portée devant la Cour supérieure, cette demande devient de la compétence de la Cour du Québec, celle-ci devient seule compétente à connaître de tout le litige et le dossier doit lui être transmis sur consentement écrit de toutes les parties ou, à défaut d'un tel consentement, sur demande présentée au juge ou au greffier à moins que, le cas échéant, le défendeur forme une demande qui, prise isolément, soit de la compétence de la Cour supérieure. Le présent

article ne s'applique pas à une demande résultant du bail d'un logement ou d'un terrain visés dans l'

article 1892 du Code civil , sauf si cette demande est une contestation visée aux articles 645 et 656 du présent code. [ 26 ] Il est par ailleurs intéressant de noter le troisième alinéa de l’

article 63 de la

Loi sur la Régie du logement qui se lit ainsi : 63. […] Le régisseur apporte à chacun un secours équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit et en assurer la sanction. [ 27 ] D’entrée de jeu, le Tribunal est d’avis que la demande formulée par l’appelant, à laquelle se sont greffés trois amendements portant sur l’étendue des inconvénients subis, ne permettait pas de conclure au bien-fondé de la requête en irrecevabilité présentée par l’intimé. [ 28 ] En effet, à la lecture de la demande initiale et des amendements qui ont suivi, le juge administratif ne pouvait décliner compétence.

Contrairement à celle formulée dans l’affaire Bourcier précitée, la demande dans le présent dossier n’était pas, prima facie , supérieure au seuil de compétence d’attribution de la Régie. [ 29 ] La demande initiale suivie d’amendements se situait en effet à l’intérieur des pôles suivants : - la demande de diminution de loyer aurait pu être minimale, par exemple de 1% du loyer depuis le 1 er juillet 2007; - la demande de diminution de loyer aurait pu être maximale, par exemple de 100% du loyer depuis le 1 er juillet 2007. [ 30 ] Devant cette imprécision et aussi en raison de son devoir d’apporter aux parties un secours équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit, le juge administratif devait demander à l’appelant de préciser le montant réclamé en regard de la diminution de loyer.

L’appelant devait chiffrer ce volet de sa réclamation, suite à quoi le juge administratif devait déterminer s’il avait ou non compétence compte tenu du seuil d’attribution prévu à la loi. [ 31 ] Il en va du sens commun et de l’économie des ressources de donner au demandeur la possibilité de se faire entendre en regard de l’ensemble des volets inclus mais non chiffrés de sa réclamation avant que ne soit abordée la question de la compétence par le décideur. [ 32 ] En raison de ce qui précède, le Tribunal doit faire droit à l’appel et retourner le dossier devant le juge administratif afin de permettre à l’appelant de quantifier le montant de la diminution de loyer qu’il réclame à l’intimé en sus des dommages compensatoires et punitifs.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE l’appel de M. Al Reich; INFIRME la décision rendue par la Régie du logement le 17 mai 2010 dans le présent dossier; RETOURNE le présent dossier devant la Régie du logement afin de permettre à l’appelant de quantifier le montant qu’il réclame sous le chef de la diminution de loyer; LE TOUT , frais à suivre.

__________________________________ JULIE VEILLEUX, J.C.Q. Me Michel Laroche Procureur du Locataire-APPELANT Me Marc Poirier Procureur du Locateur-INTIMÉ Date d’audience: 19 janvier 2011 [7] Nechi Investments Inc. c. Autorité des marchés financiers , 2010 QCCQ 514 et Société des alcools du Québec c. Paquet , 2008 QCCQ 3404 . [8] Dunsmuir c. Nouveau-Brunswick , 2008 CSC 9 et Association des courtiers et agents immobiliers du Québec c. Proprio-Direct inc. , 2008 CSC 32 .