2011 QCCQ 15191, 2011 QCCQ 15191

Chevalier c. Pelletier 2011 QCCQ 15191 JL2829 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-026823-105 DATE : 25 novembre 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SIMON CHEVALIER

Partie demanderesse c. LISETTE PELLETIER -et- GESTION IMMOBILIÈRE TÉTREAUCLAIR INC. Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________

[ 1 ] VU la preuve testimoniale et documentaire (P-1 à P-11 et D-1 à D-7) offerte par les parties lors des audiences tenues le 11 mai 2011 et le 19 septembre 2011; [ 2 ] CONSIDÉRANT que le demandeur Simon Chevalier réclame la somme de 7 000 $ pour les motifs ainsi énoncés à sa demande datée du 6 avril 2010 : "En date du 28 mai 2009, la

partie demanderesse a acheté un condo d'une superficie habitable de 1346 pieds carrés tel qu'affiché dans la fiche descriptive fournie par la

partie défenderesse, agent d'immeubles. Lors du déménagement, le demandeur a constaté que la superficie était de 1108 pieds carrés soit 18% de moins que ce qui avait été annoncé dans ladite fiche. La

partie demanderesse réclame la somme de $24 383,00 représentant les 238 pieds carrés manquants ($102.45 par pied carré), la

partie défenderesse étant dans l'obligation de s'assurer de l'exactitude des informations qu'elle insérait dans sa fiche descriptive et de fournir au demandeur un contrat préliminaire. La

partie demanderesse consent à réduire sa réclamation de $24 383.00 à $7000.00 et c'est ce qu'elle réclame. Bien que mise en demeure, la

partie défenderesse refuse ou néglige de payer." (sic) [ 3 ] CONSIDÉRANT que la

partie défenderesse Lisette Pelletier refuse de payer la somme réclamée, ainsi que la

partie défenderesse Gestion Immobilière Tétreauclair Inc., pour les motifs ainsi énoncés à la contestation datée du 21 avril 2010 : "- La

partie demanderesse connaissait les faits et en a acceptée le contenu et ce meme avant l'acte notarié et a même acceptée l'immeuble dans l'etat ou il etait ainsi que le certificat de localisation qui representait exactement l'immeuble. - La

partie demanderesse à demander au fond d'assurance responsabilité professionnelle d'étudier la cause et ont rendu un analyse de non recevoir." (sic) [ 4 ] CONSIDÉRANT qu'il n'est pas contesté que le demandeur Simon Chevalier a acheté un condominium de la défenderesse Gestion Immobilière Téreauclair Inc. le 29 mai 2009, pour la somme de 127 504 $ avant taxes, d'une superficie de 1,108 pieds carrés; [ 5 ] CONSIDÉRANT que le demandeur Simon Chevalier allègue que dans les documents et discussions tenues avec la défenderesse Lisette Pelletier avant l'achat du condo, on lui a représenté que la superficie habitable était de 1,346 pieds carrés, et que lorsqu'il a emménagé, il a réalisé qu'il n'en n'était rien et qu'elle était plutôt de 1,108 pieds carrés, donc 18% de moins (238 pieds carrés); [ 6 ] CONSIDÉRANT que le demandeur Simon Chevalier a offert un témoignage entièrement crédible permettant au Tribunal de retenir que la superficie habitable du condo convoité, soit 1,346 pieds carrés, était une considération essentielle et importante dans sa décision d'acheter; [ 7 ] CONSIDÉRANT que le demandeur Simon Chevalier a produit en preuve (P-2) une fiche descriptive du condominium, rédigée par la défenderesse Lisette Pelletier, laquelle indique clairement une superficie habitable de 1,346 pieds carrés, ce qui lui a de plus été confirmé verbalement par cette dernière; [ 8 ] CONSIDÉRANT que monsieur Simon Chevalier a prouvé qu'au jour de la transaction chez le notaire, on ne lui a jamais mentionné que la superficie de 1,346 pieds carrés était erronée et qu'il achetait plutôt un condominium d'une superficie de 1,108 pieds carrés, tel qu'allégué en défense; [ 9 ] CONSIDÉRANT qu'il s'agit en l'espèce d'une transaction intervenue entre un commerçant et un consommateur, et donc assujettie à certaines dispositions de la

Loi sur la protection du consommateur (L.R.Q. c. P-40.1 ), selon l'

article 6.1 : "Le présent titre, le

titre II relatif aux pratiques de commerce, les articles 264 à 267 et 277 à 290 du

titre IV, le

chapitre I du

titre V et les paragraphes c , k et r de l'article 350 s'appliquent également à la vente, à la location ou à la construction d'un immeuble, mais non aux actes d'un courtier ou de son agent régis par la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.1 ) ou à la location d'un immeuble régie par les articles 1892 à 2000 du Code civil ." [ 10 ] CONSIDÉRANT que le demandeur Simon Chevalier était en droit de s'attendre à acheter un condominium conforme aux représentations écrites et verbales effectuées par madame Lisette Pelletier, soit de 1,346 pieds carrés, et qu'il n'avait donc aucunement à vérifier ces mesures dont l'exactitude relevait de la responsabilité des deux parties défenderesses; [ 11 ] CONSIDÉRANT qu'il appert évident en l'espèce que les dimensions apparaissant à la fiche descriptive et garanties verbalement au demandeur n'étaient nullement conformes à la réalité, ce qui constitue une pratique interdite au sens des articles 215 , 216 , 218 , 219 , 221

b) et 228 de la

Loi sur la protection du consommateur (L.R.Q. c. P-40.1 ) : "215. Constitue une pratique interdite aux fins du présent

titre une pratique visée par les articles 219 à 251 ou, lorsqu'il s'agit de la vente, de la location ou de la construction d'un immeuble, une pratique visée aux articles 219 à 222, 224 à 230, 232, 235, 236 et 238 à 243. 216. Aux fins du présent titre, une représentation comprend une affirmation, un comportement ou une omission. 218. Pour déterminer si une représentation constitue une pratique interdite, il faut tenir compte de l'impression générale qu'elle donne et, s'il y a lieu, du sens littéral des termes qui y sont employés. 219. Aucun commerçant, fabricant ou publicitaire ne peut, par quelque moyen que ce soit, faire une représentation fausse ou trompeuse à un consommateur.

b) Aucun commerçant, fabricant ou publicitaire ne peut faussement, par quelque moyen que ce soit: a) …

b) attribuer à un bien une dimension, un poids, une mesure ou un volume;" 228 Aucun commerçant, fabricant ou publicitaire ne peut, dans une représentation qu'il fait à un consommateur, passer sous silence un fait important." [ 12 ] Tel que l'a énoncé la Cour d'Appel dans l'arrêt Marcel Turgeon et autres c. Germain Pelletier Ltée (C.A. 2001-01-16 ● J.E. 2001 – 314), " la

Loi sur la protection du consommateur est une loi d'ordre public qui vise à rétablir le déséquilibre contractuel entre le commerçant et son client et c'est en vertu du critère de la personne crédule et inexpérimentée qu'il faut évaluer le caractère trompeur de la publicité et des pratiques commerciales visées par cette loi "; [ 13 ] CONSIDÉRANT la présomption édictée par l'

article 253 de la

Loi sur la protection du consommateur (L.R.Q. c.

P-40.1 ) : "Lorsqu'un commerçant, un fabricant ou un publicitaire se livre en cas de vente, de location ou de construction d'un immeuble à une pratique interdite ou, dans les autres cas, à une pratique interdite visée aux paragraphes a et b de l'article 220, a , b , c , d , e et g de l'article 221, d , e et f de l'article 222, c de l'article 224, a et b de l'article 225 et aux articles 227, 228, 229, 237 et 239, il y a présomption que, si le consommateur avait eu connaissance de cette pratique, il n'aurait pas contracté ou n'aurait pas donné un prix si élevé ." (nos soulignements) [ 14 ] CONSIDÉRANT que les parties défenderesses n'ont pas repoussé la présomption édictée à l'

article 253 précité et n'ont pas prouvé que si le demandeur avait su que le condominium convoité n'avait pas les 1,346 pieds carrés annoncés, il aurait tout de même acheté, et au même prix; [ 15 ] CONSIDÉRANT l'

article 1720 du Code civil du Québec : " Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat , que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu'il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité." (nos soulignements) [ 16 ] CONSIDÉRANT qu'en l'espèce, les parties défenderesses n'ont pas prouvé que le demandeur avait acheté un condominium sans égard à la contenance réelle, et qu'il appert au contraire de la preuve prépondérante que la superficie habitable dudit condo était une considération importante pour le demandeur; [ 17 ] CONSIDÉRANT que les représentations fausses quant à la superficie habitable de l'immeuble constituent un dol au sens de l'

article 1401 du Code civil du Québec : "L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence." [ 18 ] CONSIDÉRANT qu'en vertu de l'

article 1407 du Code civil du Québec , le demandeur est en droit de réclamer les dommages-intérêts résultant des fausses représentations de la défenderesse Gestion Immobilière Tétreauclair Inc. : "Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d'erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s'il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu'il eût été justifié de réclamer." [ 19 ] CONSIDÉRANT que la défenderesse Lisette Pelletier, agent immobilier, devait vérifier les dimensions réelles de l'unité de condominium avant de les inscrire dans la fiche descriptive utilisée aux fins de vente, conformément à l'article 11 des Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (C-73.1, r.5), ce qu'elle n'a pas fait en l'espèce, s'étant limitée à utiliser les données fournies par la défenderesse Gestion Immobilière Tétreauclair Inc. : "Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre.

Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements." [ 20 ] CONSIDÉRANT qu'en l'espèce, le Tribunal est d'avis que la somme réclamée par le demandeur ne représente pas les dommages réellement encourus, puisque monsieur Chevalier n'a pas procédé à un achat sur la base d'une somme monétaire spécifique au pied carré; [ 21 ] CONSIDÉRANT que le demandeur n'a pas non plus prouvé que son condo avait subi une perte de sa valeur attribuable directement et uniquement au fait qu'il était plus petit, et que faute de meilleure preuve, le Tribunal fixe arbitrairement à la somme de 1 000 $ tous les inconvénients subis par le demandeur et découlant de la transaction; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 22 ] ACCUEILLE partiellement la demande, [ 23 ] CONDAMNE les parties défenderesses Lisette Pelletier et Gestion Immobilière Tétreauclair Inc. solidairement à payer à la

partie demanderesse Simon Chevalier la somme de 1 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter de la mise en demeure du 26 août 2009, avec les frais judiciaires de 159 $, [ 24 ] DÉTERMINE , pour valoir entre les parties défenderesses seulement, que la défenderesse Gestion Immobilière Tétreauclair Inc. assumera seule la présente condamnation en capital, intérêts et frais. __________________________________ MICHELINE LALIBERTÉ, J.C.Q.