2011 QCCQ 5121, 2011 QCCQ 5121

Lavigueur c. Landry 2011 QCCQ 5121 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-017534-097 DATE : 12 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Joan Lavigueur, […] , Val-des-Monts, (Québec), […] demanderesse c. Christeen Landry et Sylvie Landry, […] , Gatineau, (Québec) […] et. Ginette Bouthotte, […] , Gatineau, (Québec) […] et.

Rémi Villeneuve, […] , Val-des-Monts, (Québec), […] et. Tim Dobson, […] , Place Carleton, (Ontario), […] et. Yehia Haddad, […] , (Ontario), […] et. John Walter Swinwood, […] , Val-des-Monts, (Québec), […] et. Kevin Outhwait, […] , Val-des-Monts, (Québec), […] défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée en avril 2009, la demanderesse réclame 2 815,72 $. L’audition a lieu le 21 février 2011.

LES FAITS [ 2 ] Le 7 avril 2008, la demanderesse devient propriétaire d'un immeuble désigné comme étant le lot 20-2 du Rang 7 du cadastre du Canton de Wakefield.

Cet immeuble est un terrain vacant, appelé chemin du Lac-Bran-de-Scie à Val-des-Monts (P-1). [ 3 ] Plusieurs personnes ont accès à leur terrain, maison ou chalet par ce chemin privé, ce qui inclut la demanderesse elle-même. [ 4 ] Devenue propriétaire de ce chemin privé, la demanderesse décide d'en faire un chemin de meilleure qualité et elle entreprend les travaux suivants : P-5 a) 2008-05-01 – location d'une pelle 979,20 $ P-5 b) 2008-07-07 – agrandissement du chemin 918,48 $ P-5 c) 2008-07-09 – remplissage 960,00 $ [ 5 ] Le 17 juillet 2008, l'arpenteur-géomètre Hubert Carpentier pose 11 repères d'arpentage. [ 6 ] Le 9 octobre 2008, l'arpenteur Carpentier signe le plan accompagnant la description technique et le certificat de piquetage (P-2).

[ 7 ] Le 9 octobre 2008, la défenderesse Christeen Landry, l'une des défenderesses, vend à Sylvie Cadieux Landry, l'immeuble situé au […] au prix de 80 000 $ (D-3). [ 8 ] La demanderesse déclare avoir payé le 1 er décembre 2008, 3 000 $ pour le déneigement du chemin Lac-Bran-de-Scie pour l'hiver 2008-2009 (P-5d). [ 9 ] Le 8 janvier 2009, la demanderesse envoie à chacun des utilisateurs du chemin une lettre leur réclamant 488,14 $ (P-4) : « La présente est pour vous informer que je vous réclame la somme de 488,14 $ pour les, raisons suivantes : 1 facture pour creusage du fosset $90.30 1 facture pour remplissage du chemin $92.18 1 facture pour nivelage et déneigement $ 305.66 Je vous mets donc en demeure de me payer la somme de $488.14 dans un délai de 10 jours.

Dans le cas contraire, des procédures judiciaires, pourront être intentées contre, vous sans autres avis ni délai. » [ 10 ] Les personnes visées par cette mise en demeure sont les suivantes (P-4) : P-4a) […] Sylvie et Christine Landry P-4b) […] John Swinwood P-4c) […] Gilles Galipeau P-4 d) […] Denis Villeneuve P-4 e) […] Tim Dobson P-4 f) […] Yehia Haddad [ 11 ] Le 17 janvier 2009, le défendeur Haddad réclame de la demanderesse des explications concernant cette réclamation (D-2) : « I am in receipt of your letter dated January 08, 2009 claiming expenses incurred by you for an unidentified road work.

I would very much appreciate it if you would provide me with the following information : 1. Where was the work done? 2. When was the work done? 3. Who did the work and what are their pertinent business address and phone number? 4. What work was done and why was it necessary? 5 Was a municipality work permit necessary, and what are the date and number of this permit? 6 . Who hired the contractor or business to do the work? 7. What is the connection of my property to the work that was done, and why was not I notified in advance that the work was needed? 8.

I would need certified photocopies of the contractor invoice and receipt for the work done. I respectfully submit this letter. Meanwhile, I am looking forward to hearing from you. » [ 12 ] Le 19 janvier 2009, le défendeur Dobson envoie à la demanderesse un chèque de 282,48 $ avec les explications suivantes (D- 1) : « I was surprised to receive a bill for road maintenance that includes snow removal as I am a property owner a seasonal capin not a permanent resident. Most of the wear and tear on ch. Lac Bran de Scie is from daily use not occasional use.

It is not reasonable to expect people who use the road only on weekends during the summer months to pay an amount equal to permanent residents who use the road on a daily basis throughout the year. Seasonal properties should not be used to supplement the cost for permanent residences. I have enclosed a cheque for the amount that I feel is a fair payment. ٠ For dipping out of ditch $90.30 ٠ For filling road $92.18 ٠ For snow removal and grading $100.00 $282.48 I am also requesting a copy of the receipt for materials purchased and labour paid to contractors for my accounting. Thank you.

In the future, if I am expected to contribute to the cost of road maintenance I would appreciate some consultation prior to the work being done. »

[ 13 ] La demanderesse intente son action qui est signifiée à Gilles Galipeau le 13 avril 2009, à M. Dobson le 14 avril 2009, à M. Haddad le 15 avril 2009, à M. Swinwood le 17 avril 2009. [ 14 ] Le 28 avril 2008, M. Galipeau conteste la réclamation au motif qu'il n'a jamais autorisé ces dépenses. [ 15 ] Le 1 er mai, M. Dobson conteste la réclamation au motif suivant : « I am contesting this action because I was not consulted in any of the decisions regarding the road maintenance. My other objections are listed in response letter (D1) sent January 19 2009 with cheque (D2) for what I thought was reasonable payment.

The first invoice arrived with no explanation from someone I have never met. I have owned this property since 1994 when most properties were seasonal and there was very little wear and tear on this road. Now many homes are permanent residences resulting in more traffic on the road. » [ 16 ] Le 4 mai 2009, M. Villeneuve conteste la réclamation au motif qu'il n'a jamais été consulté et n'a jamais autorisé ces travaux. [ 17 ] Le 4 mai 2009, madame Christine Landry conteste la réclamation parce qu'elle n'a jamais été consultée et n'a jamais autorisé ces travaux. [ 18 ] Le 15 mai 2009, M.

Haddad produit sa contestation en invoquant les motifs suivants (D-5) : « I never met or spoke with Mme Joan Lavigueur. I also never authorized, either orally or in writing, Mme Joan Lavigueur, to carry on my behalf any work as pertinent to my property at […] or other work of any sort. On receiving Mme Lavigueur invoice of payment, I did send a registered letter dated January 17 (copy is enclosed) to her requesting her to clarify the matter and answer some questions regarding her invoice, but I did not receive any reply from her till this date.

I tried also to reach her, earlier this month, by phone and left a message for her to call me back but unfortunately I did not hear from her till this date. I am unable unfortunately, till this date, to reach the conclusion, with the information I have on hand, that the subject claim of Mme Joan Lavigueur is legitimate.

Thus, I am calling on the Court for guidance. » [ 19 ] Le 28 mai 2009, Ginette Bouthotte fait une déclaration devant le notaire Charest par laquelle, elle déclare être la conjointe de Gilles Galipeau, décédé le 28 février 1980 et qu'elle est maintenant la propriétaire du […] et fait une reprise d'instance en conséquence (D-6). [ 20 ] Le 9 janvier 2010, la demanderesse envoie à chacun des défendeurs une facture de 212 $ pour le déneigement de 2009-2010 (P-9). [ 21 ] Le 30 juin 2010, le défendeur Swinwood paye à la demanderesse 488,14 $ et celle-ci donne quittance et s'en déclare satisfaite (D-7). [ 22 ] Le 23 juillet 2010, le défendeur Dobson conteste la nouvelle réclamation de 250 $ aux motifs suivants : « 1 : We have no contract with the

partie demanderesse 2 : In the past we have requested consultation for any road maintenance prior to the work being done 3 : We have stated previously that we do not believe we should be subsidizing permanent homes who use the road on a daily basis as we use the road only on occasion. 4 : We have been willing to go to mediation but we think it is unreasonable to just send people a bill for services that were not requested. » [ 23 ] Le 6 août 2010, le défendeur Kevin Outhwait paye le montant réclamé de 258,52 $ (d-8). [ 24 ] Le 4 février 2011, le défendeur Haddad donne les arguments au soutien de sa contestation (D-9).

« 1) The Defendant's property in the indicated location comprises a vacant land with no permanent structures. The Defendant purchased his referred to property on/or about mid June 1990. 2) The Defendant has been continuously living in the Province of Ontario, since 1976 and has never occupied his parcel of land at […], referred-to above, on a permanent of temporary basis. No work, of any sort, was done by myself, or on my behalf, on the mentioned property. 3) The Defendant has never met or spoken with the Plaintiff (Mme Joan Lavigueur).

He also never authorized, either orally or in writing, Mme Joan Lavigueur to carry out for him or on his behalf any work as pertinent to his parcel of land at […].

Accordingly, no permission, either orally or in writing, was given to the Plaintiff by the Defendant to carry on any work of any sort pertinent to this property, and till to-date the Defendant does not comprehend why the referred-to work would have any connection to the referred-to property, and in what capacity Mme Joan Lavigueur has been acting on this issue. 4) In reply to the Plaintiff's first request of payment, the Defendant sent a registered letter dated January 17, 2009 (Copy is enclosed) to the Plaintiff requesting her to clarify the subject of her request and answer some essential questions pertinent to the matter.

Till to-date, no answers were received by the Defendant, form the Plaintiff, pertinent to the following points :

- Where was the work done? - When was the work done? - What work was done and why was it necessary? - Was a municipality work permit necessary, and what are the date and number of this permit? - Who hired the contractor of business to do the work? - What is the connection of my property to the work that was done, and why was I not notified in advance that the work was needed? 5) It also appears to me that the referred to chemin du Lac-Bran-de-Scie is a municipal road, and if this is the case, then would not the pertinent municipality be responsible to perform all the required repair work if this would be necessary? 6) In virtue of the above mentioned facts, the Defendant unfortunately is, till this date, unable to reach a conclusion, with the information he has on hand, if the subject claim of the Plaintiff Mme Joan Lavigueur may legitimate.

Thus, the Defendant is calling on the Honourable Court for guidance. 7) Due to a limited proficiency in his knowledge of French, the Defendant may encounter difficulty in following the Court procedures, or in answering questions that may be directed to him, in French. » [ 25 ] La demanderesse ajoute que les autres utilisateurs du chemin privé ont payé leur contribution pour l'entretien et le déneigement du chemin.

ANALYSE ET MOTIFS [ 26 ] La présente réclamation concerne le paiement de la quote-part pour le remboursement des frais engagés par la demanderesse pour l'entretien et le déneigement des chemins Bran-de-Scie et Poitras. [ 27 ] Les défendeurs sont propriétaires d'un terrain parfois vacant, d'autres construits comme chalet d'été ou résidence quatre saisons. [ 28 ] Aucun des défendeurs n'a produit son

titre de propriété qui aurait peut-être permis de déterminer les conditions d'utilisation des chemins privés Bran-de-Scie et Poitras. [ 29 ] S'agit-il d'une servitude de passage et à quelles conditions?

La preuve est muette à cet égard. [ 30 ] Par ailleurs, l'acte de cession par lequel la demanderesse acquiert ce chemin privé ne donne pas non plus d'indication sur les droits et obligations de la demanderesse à l'égard des utilisateurs du chemin privé dont elle est propriétaire. [ 31 ] Il faut d'abord se référer aux principes généraux du droit. [ 32 ] En l'espèce, la preuve établit que la demanderesse a fait des dépenses pour l'entretien et le déneigement d'un chemin privé qu'elle utilise et que d'autres riverains utilisent.

Selon la preuve, un certain nombre de riverains ont payé leur quote-part tandis que d'autres, les défendeurs en l'espèce ne l'ont pas payée. Il est évident que tous les utilisateurs doivent payer leur part autrement, ils profiteraient d'un avantage pour lequel, ils ne paieraient rien, ce que l'on appelle l'enrichissement injustifié. [ 33 ] De fait, les défendeurs veulent payer leur part, mais veulent plus de transparence. Ils reconnaissent devoir contribuer au déneigement et à l'entretien du chemin desservant leur propriété, mais refusent de payer le montant réclamé. Ils prétendent qu'il est exagéré.

Leurs principaux motifs de contestation reposent sur le fait qu'ils n'ont pas été préalablement consultés sur la pertinence des interventions faites par la demanderesse et sur le coût à consacrer aux travaux qu'elle a fait exécuter de façon unilatérale. Selon eux, l'entretien du chemin, la nature des travaux à exécuter et la répartition des coûts sont, des sujets qui devaient être discutés et faire l'objet d'une entente. Telle n'est pas la situation actuellement. [ 34 ] Ainsi, en l'espèce, la demanderesse a produit des factures de Garage 307.

Or, il appert de la preuve que cette société est la propriété de la demanderesse Joan Lavigueur et de Jean-Marc Gagnon tous deux demeurant au […], qui exploitent un garage au 1012, rue Principale, Val-des-Monts et qui fait de la mécanique générale et la réparation de machinerie lourde et qui exploite aussi le Bistro Resto Bar chez Jo au 1665, rue Principale. [ 35 ] Les défendeurs voudraient être bien surs que les dépenses réclamées n'ont pas été grossièrement exagérées. La demanderesse avait le fardeau de la preuve à cet égard en vertu de l’

article 2803 C.c.Q. de plus, elle n'a pas fait de preuve que si elle avait retenu les services d'une entreprise indépendante, les dépenses auraient pu être plus élevées. [ 36 ] Dans les années à venir, la demanderesse devra établir un état prévisionnel de ses dépenses et faire la preuve que les dépenses alléguées le sont au meilleur coût possible. Par la suite, elle devra établir la répartition de ses dépenses entre les différents utilisateurs soit en fonction du pied de frontage soit en fonction de la valeur de l'immeuble ou toute autre formule équitable. [ 37 ] Cet état prévisionnel des dépenses avec la répartition devra être communiqué à chaque utilisateur du terrain.

[ 38 ] Il faut noter ici que la demanderesse est en plein conflit d'intérêts puisque c'est elle qui facture les dépenses. Les travaux d'entretien et de déneigement auraient-ils pu être obtenus à un meilleur coût? Ses coûts sont-ils raisonnables? Une chose est certaine, la demanderesse n'a pas fait cette preuve. [ 39 ] Notons que dans Thivierge c. Lapointe [1] , un cas semblable au présent dossier, le juge Pierre Côté de la Cour supérieure décida que (p.437) : « les divers utilisateurs du passage pourront donc décider à l'avenir, à la majorité des modalités et des conditions et de déneigement de cette

partie du chemin, c'est-à-dire par qui les travaux seront exécutés et à quel prix. » [ 40 ] Dans le cadre de la preuve actuelle, il faut décider que les utilisateurs de ce chemin privé doivent contribuer à son entretien et à son déneigement, mais limiter le montant réclamé. [ 41 ] Il est évident que tous les propriétaires riverains utilisateurs de ce chemin en retirent un bénéfice palpable, tant au niveau de leur utilisation du chemin que de la valeur qu'un chemin bien entretenu ne manque certainement pas d'ajouter à leur propriété. [ 42 ] La demanderesse réclame 488,14 $ plus 250 $ pour le déneigement 2009-2010 pour un total de 738,14 $. [ 43 ] La Cour limite ce montant à 500 $ pour l'entretien 2008, 2009 et 2010 et pour le déneigement 2008-2009 et 2009-2010.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE Christeen et Sylvie Landry à payer à la demanderesse 500 $ avec intérêts au taux annuel de 5 % et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la signification du 17 avril 2009; CONDAMNE Ginette Bouthotte Galipeau à payer à la demanderesse 500 $ avec intérêts au taux annuel de 5 % et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la signification du 13 avril 2009; CONDAMNE Rémi Villeneuve à payer à la demanderesse 500 $ avec intérêts au taux annuel de 5 % et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la signification du 17 avril 2009; CONDAMNE Tim Dobson à payer à la demanderesse 217,52 $ avec intérêts au taux annuel de 5 % et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la signification du 14 avril 2009; CONDAMNE Yehia Haddad à payer à la demanderesse 500 $ avec intérêts au taux annuel de 5 % et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la signification du 15 avril 2009; LE TOUT chaque

partie payant ses frais judiciaires, vu la nature du dossier. PREND ACTE que le dossier est réglé à l'égard des défendeurs John Walter Swinwood et Kevin Outhwait. __________________________________ Raoul P. Barbe, J.C.Q. Date d’audience : 23 février 2011