2011 QCCQ 540, 2011 QCCQ 540

Lacasse c. Valois 2011 QCCQ 540 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC Localité de Québec « Chambre civile » N° : 200-32-050758-092 DATE : 19 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J .C.Q. (JB-2754) ______________________________________________________________________ ALBERT LACASSE, […], St-Lambert de Lauzon (Qué.) […]. demandeur et défendeur reconventionnel c.

CLAUDE VALOIS, […], Québec (Qué.) […]. défendeur et demandeur reconventionnel ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 29 octobre 2009, le demandeur réclame 2 409,07 $ en vertu d'un contrat de location. Le défendeur fait une demande reconventionnelle de 6 570 $ parce qu'on ne lui a pas assuré la jouissance convenable des lieux loués. L'audition a lieu le 13 octobre 2010.

LES FAITS [ 2 ] En 2004, le demandeur Lacasse est propriétaire du […] à St-Lambert de Lauzon. [ 3 ] Le demandeur loue ces immeubles à Francine Poisson. Le 26 mars 2004, cette dernière offre au demandeur d'acheter ces immeubles pour 125 000 $ (P-8). Le 28 juillet 2005, madame Poisson fait une nouvelle offre à 155 000 $ (P-86).

Cette vente n'a pas lieu et madame Poisson quitte les lieux. [ 4 ] Le 16 août 2007, le demandeur Lacasse loue le […] au défendeur Valois pour un loyer mensuel de 600 $ du 2 août 2007 au 31 juillet 2009 avec promesse d'achat au prix de 119 000 $; si le défendeur Valois n'achète pas, il donnera au demandeur 100 $ par mois, soit un montant de 2 400 $ (P-1). [ 5 ] Le défendeur occupe les lieux et y fait des réparations: D-9a – 2007-10-09 peinture 9 399,00 $ D-9b – 2007-10-04 peinture 230,09 $ D-9c – 2007-10-05 clous, etc. 315,71 $ D-9d – 2007-10-23 tuyau, etc. 81,88 $ D-9e – 2007-10-24 ?????? 23,03 $ D-9f – 2007-10-25 ?????? 6,59 $ D-9g – 2007-12-07 laine 41,00 $ D-9h – 2007-12-13 chapeau 15,23 $ [ 6 ] Le 31 juillet 2009, le défendeur décide de ne pas exercer son option d'achat et déclare qu'il ne paiera pas les 2 400 $ prévus pour les raisons suivantes (P-3 et D-1):

"À la suite de notre conversation concernant votre exigence d'un paiement supplémentaire de 100,00$ par mois sur le contrat de location du local du […] à St-Lambert, laquelle durée a été de 24 mois donnant un montant de 2 400,00 $, veuillez prendre note de ce qui suit. D'abord, lorsque j'ai loué ce local, vous étiez sensé défaire vous-même les tablettes centrales et toutes les tablettes fixées au mur, chose qui n'a pas été faite.

J'ai démonté moi-même ces tablettes en métal afin de pouvoir commencer le nettoyage des murs, car la peinture sur les blocs de ciment était toute effritée par la moisissure due à la condensation du ciment par manque d'isolation. À la location, je vous ai demandé si la bâtisse était bien isolée, vous m'avez répondu que oui, ce qui est totalement faux, car cette bâtisse est très froide et humide même que madame Lacasse, votre épouse, m'a conseillé après que la peinture des murs ait été faite de coller des feuilles de "styrofoam" sur les murs pour mieux garder la chaleur.

Alors vous êtes sûrement au courant que cette bâtisse est très mal isolée. De plus, je vous ai demandé pourquoi "Madame Peinture" était

partie après avoir autant investi dans ce local (plancher flottant, fournaise au gaz York). Vous m'avez dit qu'elle était

partie à cause de l'autre commerce de peinture et décoration un peu plus loin sur la même rue et que son chiffre d'affaires avait trop baissé. Cependant, ce n'était pas la seule raison… le local lui coûtait trop cher de chauffage et elle n'y était même pas confortable. Pour pouvoir garder la chaleur dans le local, en plus d'avoir installé des feuilles de "styrofoam" sur les murs de la

partie avant, j'ai été obligé d'installer, à mes frais, une porte double à l'avant de la bâtisse et une autre à l'entrée de l'entrepôt à l'arrière. J'ai dû aussi isoler les murs de la salle de toilette avec de la laine minérale pour pouvoir m'en servir par temps froid, car elle n'était pas du tout isolée. Également, j'ai dû installer un poêle à combustion lente afin d'avoir un minimum de chaleur pour ne pas attraper de mal.

L'hiver dernier (2008-2009), au mois de novembre, j'ai fait installer 4 calorifères électriques par monsieur Fernand Roy, électricien (facture de 850,00$) afin de pouvoir garder la température à 45 o F, car je n'y suis allé que 2 fois durant tout l'hiver, simplement pour vérifier si tout était normal. Durant toute la première année de location, je n'ai pas pu me servir de l'espace de la "soit disant chambre froide de 10' x 15'", car elle était pleine de vos effets personnels (voir photos ci-dessous). Je vous ai demandé à 3 reprises l'été suivant de libérer cet espace afin que je puisse l'occuper.

Également, vous avez laissé durant toute la durée du bail, soit 24 mois, les 2 comptoirs dans la salle du centre que j'ai dû déplacer moi- même à plusieurs reprises afin d'effectuer mon travail (voir photo ci-dessous). Et dans la

partie entrepôt à l'arrière, vous n'avez jamais sorti vos effets personnels tels que les photos ci-jointes le prouvent. Tous vos effets personnels ont réduit mon espace de location et du même fait a nui à mon travail. Je ne vois pas pourquoi je devrais payer un montant supplémentaire pour un local dont j'ai toujours payé la mensualité au complet sans toutefois pouvoir y utiliser les lieux au complet en raison de vos effets personnels.

Je vous laisse le local du […] dans un état incomparable à ce qu'il était au moment où j'en ai pris possession (propreté, isolation, façade de la bâtisse et améliorations locatives). Au moment de vous remettre les 3 clés, vous avez vous-même dit lors de la visite des lieux que l'endroit était très propre. Enfin, tous ces inconvénients et améliorations locatives valent amplement le montant de 2 400 $ que vous m'exigez. À cet effet, je vous demande de me fournir une quittance annulant votre demande de paiement. Ainsi, j'en ferai autant de ma part.

Dans le cas contraire, j'attends de vos nouvelles." [ 7 ] Le 31 août 2009, le demandeur Lacasse réclame les 2 400 $ prévus (P-4 et D-2): "La présente est pour vous informer que je vous réclame la somme de 2,400.00$ pour les raisons suivantes: lorsque vous avez loué la bâtisse du […] à St-Lambert de Lauzon au mois août 2007 au montant de 600$ par mois avec promesse d'achat au 31 juillet 2009 au prix de 119,000$ et que si vous n'achetiez pas vous nous donneriez 100$ par mois de plus de location soit 24 mois à 100$ pour un total de 2,400$.

Je vous mets donc en demeure de me payer la somme de 2,400$ dans un délai de 10 jours.

Dans le cas contraire, des procédures judiciaires pourront être intentées contre vous sans autre avis ni délai." [ 8 ] Le 29 octobre 2009, le demandeur intente son action réclamant 2 400 $. [ 9 ] Le 31 octobre 2009, le défendeur envoie au demandeur une facture de 3 570 $ (P-7 et D-4): "Pour faire suite au document que j'ai reçu ce vendredi 29 octobre 2009, (…), je viens donc à mon tour vous aviser que si vous prétendez avoir des droits de me réclamer ledit montant de 2 400 $ après que je vous ai offert que nous nous donnions quittance l'un pour l'autre tel qu'indiqué dans la lettre que je vous ai fait parvenir le 2 août dernier étant donné les raisons invoquées dans cette lettre, ce que vous semblez refuser ou ignorer, je me vois dans l'obligation d'en faire autant de mon côté et de vous réclamer le montant de 3 570 $, lequel montant sera détaillé lors de ma présentation aux Petites Créances à moins de recevoir de vos nouvelles d'ici le 8 novembre prochain comme quoi, vous annulez votre poursuite légalement." [ 10 ] Le défendeur Valois déclare que le locateur Lacasse l'a induit en erreur sur l'état de la bâtisse; il ne lui a pas dit que Madame Peinture avait quitté le local après avoir investi beaucoup d'argent à cause notamment d'un défaut d'isolation. [ 11 ] Selon le défendeur, il n'a pas acheté l'immeuble car il est bon pour la démolition.

[ 12 ] Le défendeur amende sa demande reconventionnelle pour la porter è 6 570 $ aux motifs suivants (D-6): "Je rajoute à ma première réclamation, laquelle était de 3 570 $ un montant de 3 000 $ (soit 600 $ par mois) pour les mois d'hiver durant lesquels je n'ai pas pu profiter du local du […] à Saint-Lambert-de-Lauzon, soit: décembre 2008, janvier, février, mars et avril 2009. Donc 5 mois à 600 $ pour un total de 3 000 $, car le premier hiver, j'ai vu qu'il était impossible de chauffer ce local pour y être confortable.

Lorsque je recevais des clients au bureau, je devais surchauffer la fournaise électrique, le poêle à combustion lente ainsi que la fournaise à l'huile et encore les clients me faisaient la remarque de l'inconfort dû au froid dans mon bureau. En dehors de ces rencontres avec mes clients, je devais garder mon chapeau d'hiver, mes bottes d'hiver et mon manteau sur le dos pour le pas prendre de mal et avoir un minimum de confort sinon cela aurait coûté une fortune pour essayer de chauffer convenablement cette bâtisse. C'est donc pourquoi, l'hiver dernier, j'ai dû fermer le local pour les mois d'hiver.

Alors, si je rajoute ce montant de 3 000 $ maintenant, c'est que je ne croyais pas pouvoir réclamer plus que 3 500 $ à la Cour des petites créances. Cependant, j'ai su de source sûre que je pouvais réclamer jusqu'à 7 000 $. Je réclame donc un montant total de 6 570 $.

Selon moi, monsieur Albert Lacasse ne peut m'obliger d'acheter cette bâtisse et encore moins m'exiger le 100 $ par mois comme indiqué sur le contrat de location après m'avoir menti sur toutes les informations que je lui ai demandées sur l'état du bâtiment et la raison du départ de l'ancienne locataire "Madame Peinture" lors de la signature du contrat de location." [ 13 ] Le défendeur produit la déclaration pour valoir témoignage de madame Francine Poisson, ancienne locataire avant le défendeur Valois: "La présente est pour appuyer les dires de monsieur Claude Valois sur les conditions du bail au moment où il en était locataire et situé au […], St-Lambert de Lauzon, bâtisse appartenant à M.

Albert Lacasse. Ayant été moi-même locataire du même local pendant près de 5 ans, je peux affirmer que pour obtenir un minimum de confort ou maison du trop peu d'isolation présente dans les murs et l'entretoit et de la grande humidité qui y régnait, les coûts de chauffage ont toujours été très élevés. Comme M. Valois, nous avons dû aussi laver les murs de blocs de béton à l'eau de javel afin d'enlever la moisissure avant d'appliquer de la peinture. Du temps de mon commerce que j'ai fermé en raison de l'impossibilité de m'entendre avec M.

Lacasse sur un prix de location plus réaliste compte tenu des frais de chauffage et non pas, comme celui-ci a dit à M. Valois, à cause de la compétition d'un nouveau commerce établi sur la même rue, mais bien des coûts de l'énergie requise pour maintenir les lieux "habitables" que ce soit l'huile à chauffage, le gaz ou l'électricité. De plus, le coût du loyer proprement dit et du déneigement augmentaient annuellement sans exception. Nous utilisions la cuisine pour nos repas pris au travail et nous devions régulièrement utiliser la cuisinière pour nous réchauffer convenablement.

Le beurrier qui était dans les armoires demeurait aussi dur que s'il avait été au réfrigérateur. C'était définitivement un local des plus inconfortables. Comme M. Valois, j'y ai moi-même investi temps et argent pour tenter d'améliorer les lieux, toujours avec l'approbation mais sans la participation financière des propriétaires qui semblent avoir pelleté ces "détails" dans la cour des locataires passés et futurs …" ANALYSE ET MOTIFS Demande principale [ 14 ] Le contrat de location constitue la loi des parties et c'est en regard de la loi des parties que le Tribunal doit arbitrer ce différend.

En conséquence, le Tribunal doit condamner le défendeur à payer au demandeur 2 400 $. Demande reconventionnelle [ 15 ] Le défendeur a une demande reconventionnelle de 6 750 $ pour défaut de procurer la jouissance paisible des lieux loués. [ 16 ] Le demandeur reconventionnel réclame 3 000 $ parce qu'il n'a pu profiter du local de décembre 2008 à avril 2009 vu qu'il était impossible de le chauffer pour y être confortable.

Il y a lieu de limiter cette réclamation à 1 500 $ puisque la preuve établit que le défendeur y laissait quand même des biens dans les locaux. [ 17 ] Par ailleurs, le demandeur reconventionnel ventile sa réclamation de 3 570 $ comme suit (D-5): "Démonter et sortir toutes les tablettes de métal (au mur et centrales) 3 jours de 8 hres = 24 heures à 30,00 $ / hre 720,00 $ Ajout de 2 portes doubles vitrées (poignées, pentures et installation) 350,00 $ Ajout de 4 calorifères neufs installés par Les Entreprises Fernand Roy, Électricien 800,00$

Ajout de 1 cheminée pour poêle à combustion lente 100,00 $ Pour isolation: Feuilles de "styrofoam" pour murs avant laine minérale pour murs de la salle de toilette arrière plus feuilles de venir pour fermer les murs de la salle de toilette 400,00 $ Location d'espaces de vos effets personnels pour la durée complète de location soit 24 mois à 50,00 / mois 1 200,00 $ _________ TOTAL 3 570,00 $" [ 18 ] Le Tribunal limite également cette réclamation à 1 500 $ tenant compte du fait que le demandeur continuait d'utiliser les lieux loués en partie. [ 19 ] En semblable matière, les parties doivent agir de bonne foi.

La preuve établit en l'espèce que le demandeur qui a des bâtiments datant de 1963 et 1965 sont loin d'être propices pour une utilisation confortable en hiver. [ 20 ] Un locateur de bonne foi aurait averti le locataire que l'ancien locataire était parti parce que les locaux n'étaient pas isolés et étaient trop froids en hiver. [ 21 ] À cet égard, il y a lieu de rappeler les articles 6 et 1375 du Code civil du Québec : "6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 1375.

La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction." [ 22 ] L'obligation de bonne foi implique le devoir de loyauté. Somme toute, la bonne foi constitue un principe supérieur d'interprétation qui l'emporte sur la volonté des parties. [ 23 ] Pour toutes ces raisons, la demande reconventionnelle est accueillie pour 3 000 $. [ 24 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: Demande principale CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur 2 400 $.

Demande reconventionnelle CONDAMNE le défendeur reconventionnel à payer au demandeur reconventionnel 3 000 $. Compensation PROCÉDANT à opérer compensation des deux créances liquides et exigibles précitées, CONDAMNE le défendeur reconventionnel à payer à la demanderesse reconventionnelle 600 $ avec intérêt au taux légal de 5 % l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la signification de la demande reconventionnelle le 13 novembre 2009 plus des frais judiciaires de 76 $. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q.