2011 QCCQ 5787, 2011 QCCQ 5787

Lévis (Office municipal d'habitation de) c. Rodrigue 2011 QCCQ 5787 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC « Chambre civile » N°: 200-80-003972-104 DATE : 6 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE JACQUES TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ OFFICE MUNICIPAL D’HABITATION DE LÉVIS Représenté par : M e Denis Gingras (casie 67) Gingras, Vallerand, Barma, Laroche, Amyot Locateur-appelant c.

LISETTE RODRIGUE Représentée par : M e France Ménard (casier 164) Arsenault & Associés Locataire-intimée et RÉGIE DU LOGEMENT , 900, boulevard René-Lévesque Est, Québec (Québec) G1R 2B5 JT1474 Mise en cause ______________________________________________________________________ DÉCISION SUR APPEL D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Régie du logement a accueilli la contestation de la locataire-intimée, Lisette Rodrigue (ci-après appelée : « Rodrigue ») sur le retrait de son droit de stationner une automobile sur l’immeuble du locateur-appelant, Office municipal d’habitation de Lévis (ci- après appelé : « l’Office municipal »). [ 2 ] La décision de la Régie (R-3) est prononcée le 15 décembre 2009 et comporte la conclusion suivante : [12] « DÉCLARE nulle et de nul effet la clause exigeant qu’un locataire soit propriétaire d’un véhicule automobile pour pouvoir utiliser un espace de stationnement; » [ 3 ] La demande de Rodrigue (D-2) se lisait comme suit : « Modification du bail du locataire d’un L.L.M.

Condamner la

partie défenderesse au paiement des frais. Le demandeur a reçu son avis de modification le 2009-11-06 et elle conteste la modification du bail soit : le défendeur lui enlève son stationnement à partir du 2009-12-01 » [ 4 ] L’appel a été autorisé par l’honorable juge André Cloutier le 5 mai 2010 sur le fait que la Régie en statuant sur la nullité de l’article 6.15 du Règlement de gestion des immeubles de l’appelant excédait sa juridiction. Le juge Cloutier s’exprime comme suit :

[2] « Étant donné que cette annulation ne faisait pas l’objet de la demande faite devant la Régie, la requérante n’a jamais pu se faire entendre sur la légalité du règlement adopté le 13 février 2003 par l’Association des locataires et le conseil d’administration de l’Office municipal d’habitation. » [ 5 ] Cette autorisation est antérieure à l’entrée en vigueur de la loi modifiant la

Loi sur la Régie du logement et diverses lois concernant le domaine municipal (L.R.Q., 2010

chapitre 42 ). [ 6 ] Par la décision d’autorisation, les questions soumises à l’examen de la Cour sont les suivantes :

a) la juridiction de la Régie du logement à l’égard du Règlement sur le stationnement de l’appelant;

b) l’étendue du pouvoir de gestion de l’appelant sur les stationnements aménagés sur ses immeubles locatifs. [ 7 ] L’appelant recherche par son recours la conclusion suivante : « DÉCLARER que la modification de bail transmise par le locateur-appelant est légale et RECONNAÎTRE que la locataire-intimée n’a plus le droit à son espace de stationnement à partir du 1er décembre 2009. »

LES FAITS [ 8 ] Rodrigue est locataire sans interruption depuis 2003 d’un logement à loyer modique comportant un espace de stationnement extérieur pour un loyer mensuel additionnel de 10 $. [ 9 ] Au printemps 2009, elle se départit de son véhicule automobile.

Elle jouit de celui de sa sœur pendant trois mois à l’automne. [ 10 ] Le 19 août 2009, une lettre est adressée à Rodrigue par l’Office municipal annonçant la perte d’usage de cet espace de stationnement à compter du 1 er décembre 2009 en raison du fait qu’elle n’est plus propriétaire d’un véhicule et en application de l’article 6.15 du règlement de l’immeuble. [ 11 ] L’article 6.15 paragraphe 1 (P-10) se lit comme suit : « Des stationnements extérieurs sont réservés aux locataires propriétaires d’une voiture et qui en font la demande à l’Office. […]» [ 12 ] Rodrigue connaît en juin 2009 la pénurie d’espace de stationnement rencontrée par l’appelant.

Elle s’oppose toutefois au retrait du sien pour la seule raison qu’elle ne serait plus propriétaire d’un véhicule. Elle bénéficie d’un prêt de véhicule pour trois mois et son intention demeure d’en acquérir un éventuellement. [ 13 ] L’Office municipal détient en 2009 cinquante-six cases de stationnement pour cent logements. Quatre locataires n’ont pas de stationnement dont un est une personne handicapée. Ils doivent stationner dans la rue. [ 14 ] À l’audition de l’appel, l’Office municipal gère soixante-sept stationnements dont cinq sont libres.

Depuis décembre 2009, Rodrigue, lorsqu’elle a eu possession d’un véhicule, s’est vue remettre une vignette provisoire de stationnement lui donnant accès au stationnement réservé pour les visiteurs. ANALYSE ET DÉCISION Le pouvoir d’intervention de la Cour du Québec en appel de la décision de la Régie du logement et les normes de contrôle applicables. [ 15 ] Trois articles de la

Loi sur la Régie du logement (L.R.Q.,

chapitre R-8.1 ) sont pertinents soit les articles 92 , 98 et 101 qui se lisent comme suit : 92. La demande pour permission d'appeler doit être faite au greffe de la Cour du Québec du lieu où est situé le logement et elle est présentée par requête accompagnée d'une copie de la décision et des pièces de la contestation, si elles ne sont pas reproduites dans la décision. La requête accompagnée d'un avis de présentation doit être signifiée à la

partie adverse et produite au greffe de la Cour dans les 30 jours de la date de la décision. Elle doit préciser les conclusions recherchées et le requérant doit y énoncer

sommairement les moyens qu'il prévoit utiliser. Si la demande est accordée, le jugement qui autorise l'appel tient lieu de l'inscription en appel. Le greffier de la Cour du Québec transmet sans délai copie de ce jugement à la Régie ainsi qu'aux parties et à leur procureur. De la même manière et dans les mêmes délais, l'intimé peut former un appel ou un appel incident. 98.

Le tribunal n'entend que la preuve et les représentations relatives aux questions qui ont été autorisées par la permission d'appeler et les articles 60 à 69, 75 à 78, 86, 88 et 89 s'appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires, à un appel entendu suivant le présent chapitre. 101. Le tribunal peut confirmer, modifier ou infirmer la décision qui fait l'objet de l'appel et rendre le jugement qui aurait dû être rendu. [ 16 ] La Cour a entendu sur les questions en appel une preuve qui s’est ajoutée au dossier documentaire soumis à la Régie pour sa décision.

Cette façon de procéder est conforme à l’article 98 sans faire de l’instance un procès de novo [1] . La décision de la Régie est soumise à un appel, mais un devoir de réserve s’impose à la Cour du Québec à l’égard de la décision rendue.

[ 17 ] Par contre, la prise de connaissance de faits subséquents à la décision de la Régie du logement peut amener la Cour à faire l’examen de la question en litige sur une base différente et ainsi justifier une décision distincte de celle de la Régie [2] . [ 18 ] Dans le présent dossier, la Régie du logement agit dans le cadre de l’

article 1993 du Code civil du Québec qui constitue une disposition spéciale applicable au bail à loyer modique. Cet

article se lit comme suit : 1993. Le locataire qui reçoit un avis de modification de la durée ou d'une autre condition du bail peut, dans le mois de la réception de l'avis, s'adresser au tribunal pour faire statuer sur la durée ou sur la modification demandée, sinon il est réputé avoir accepté les nouvelles conditions.

Celui qui bénéficie du droit au maintien dans les lieux et qui reçoit un avis de résiliation du bail peut, pareillement, s'adresser au tribunal pour s'opposer au bien-fondé de la résiliation, sinon il est réputé l'avoir acceptée. [ 19 ] Sur l’étendue de la juridiction de la Régie, la décision examinée doit être considérée comme correcte pour être maintenue.

Sur le pouvoir de l’Office municipal de gérer ses stationnements et de justifier le retrait de la case attribuée à Rodrigue, la décision sera remise en question si elle est déraisonnable [3] . [ 20 ] La décision de la Régie dépasse ce que Rodrigue sollicitait si on considère qu’elle prononce la nullité d’une clause du règlement adopté le 13 février 2003 sans avoir entendu au préalable l’Office municipal. [ 21 ] La Régie n’a pas compétence pour déclarer la nullité d’une clause contenue au règlement de gestion du propriétaire.

Tout au plus, elle peut déclarer sans effet la clause pour justifier la modification d’une condition du bail portant sur le stationnement. [ 22 ] En 2009, l’Office municipal connaît une pénurie de cases de stationnement pour les besoins de ses locataires. Le besoin de Rodrigue pour une case de stationnement se modifie d’une façon marquée n’étant plus propriétaire d’un véhicule.

Cependant, sa situation est en décembre 2009 non consolidée ayant eu la possession d’un véhicule pendant une période prolongée à l’automne. [ 23 ] Dans les circonstances, la décision de l’Office municipal de cesser de louer à Rodrigue en 2009 un espace de stationnement est justifiée et doit être confirmée.

Cependant, l’Office municipal doit tenir compte de la demande de maintien de ce droit lorsque Rodrigue obtient la possession d’un véhicule pour une période prolongée et la traiter comme étant celle d’un locataire ayant cette condition à son bail depuis 2003. [ 24 ] Si Rodrigue ne peut prétendre à un droit acquis immuable, l’Office municipal ne peut modifier le droit au stationnement qu’il détient en ignorant son antériorité comme locataire et son besoin d’une place de stationnement, le cas échéant, pour une voiture sous son contrôle [4] . [ 25 ] CONSIDÉRANT que Rodrigue ne peut être responsable des frais judiciaires qui résultent de l’excès de juridiction de la Régie du logement; POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l’appel logé par l’Office municipal d’habitation de Lévis à l’encontre de la décision de la Régie du logement du 5 mai 2010 dans le dossier 18-09-11-06-015G; DÉCLARE que l’attribution à madame Lisette Rodrigue d’une case de stationnement extérieur comme service ou équipement relié à son logement numéro 9 du […], peut être retiré à compter du 1 er décembre 2009; DÉCLARE que la demande de madame Lisette Rodrigue d’obtenir à nouveau cette condition soit traitée par l’Office municipal de Lévis comme étant reliée à un bail de logement renouvelé depuis 2003 si elle devait détenir à nouveau l’usage d’un véhicule automobile pour elle-même pour une durée de plus d’un mois; LE TOUT sans frais. __________________________________ JACQUES TREMBLAY, J.C.Q.

M e Denis Gingras (casier 67) Gingras, Vallerand, Barma, Laroche, Amyot Procureurs du locateur-appelant M e France Ménard (casier 164) Giasson & Associés Procureurs de la locataire-intimée Date d’audition : 10 mars 2011