2011 QCCQ 5878, 2011 QCCQ 5878

M.C. c. E.G. 2011 QCCQ 5878 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-015541-106 Demande no 31 080617 031 G DATE : Le 30 mai 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES HAMEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ M... C... Locataire/Requérant-appelant c. E... G...

Locatrice/Intimée -et- Régie du logement Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le requérant/appelant M... C... ( C... ) [1] interjette appel de la décision rendue par la Régie du logement de la demande no 31 080617 031 G, le 21 décembre 2009 ( Décision ), par le régisseur Me Rosario Nobile ( Régisseur ), le condamnant à payer à la locatrice E...

G... ( EG ) la somme de 4 051,25 $. [ 2 ] Le ou vers le 17 février 2010, Monsieur le juge Daniel Dortélus a autorisé à l'appelant à interjeter appel de cette Décision et a formulé les questions à répondre dans le cadre du présent appel comme suit : « (…) • La décision de la Régie est-elle suffisamment motivée ? • Le Requérant a-t-il rempli son obligation d'aviser la locatrice, dans les délais légaux, qu'il ne renouvelait pas son bail ? • Y a-t-il eu accord de volonté entre les parties pour le non-renouvellement du bail qui arrivait à terme le 30 juin 2008 ? (…) »

CONTEXTE FACTUEL ET PROCÉDURAL [ 3 ] Le ou vers le 7 mai 2007, les parties signent un bail [2] pour un logement situé à […] ( Logement ), à Montréal Nord, Québec. [ 4 ] Le ou vers le 1 er février 2008, Monsieur G...

G... ( GG ), époux de EG et copropriétaire de l'immeuble situé à […], à Montréal Nord, Québec, laisse un Avis d'augmentation de loyer et de modification d'une autre condition du bail ( Avis ) pour le Logement [3] à l'intérieur de celui-ci. [ 5 ] Le 15 février 2008, C... accuse réception de l' Avis , tel qu'il appert du document produit au dossier de la Cour [4] . [ 6 ] Entre le ou vers le 16 février 2008 à le ou vers le 6 avril 2008, C... soutient avoir informé GG et EG de son intention de ne pas renouveler le bail venant à expiration le 1 er juillet 2008, ce qui est nié tant par EG que GG . [ 7 ] Le ou vers le 6 avril 2008, C... soutient avoir rédigé et fait parvenir un avis écrit à EG en ces termes [5] : « (…) 06.04.08 Bonjour!

Mme G... (sic) !

La seul lettre que je vous ai signé est un avis de réception . Si vous voulez changer quoi que ce soit sur le bail il faut le modifier par écrie (sic) . Au mois de mars 2008 j'ai avisé votre mari que je déménagaie (sic). Début avril je lui dit que si il fesaie (sic) des rénovations à la salle de bain que je resteraie (sic) . Il a refusé, donc je lui ai répété que je déménageraie (sic) . Je lui ai aussi expliqué que je n'avait pas le temps de faire de lettre, car depuis un mois passé je suis à la cour supérieure pour ma fille . Je lui ai dit et répété de prendre l'avis formelle (sic) au téléphone .

Que je déménage le 1 juillet Il est de votre responsabilité de louer votre logement. Vous avez emplement (sic) le temp (sic) de louer. Jusqu'a (sic) aujourd'hui vous avez perdu 21 jours et il reste 2 mois. il y a aucune raison! Si vous contestez cette lettre vous devez le faire à la régie (sic) . Autrement, je ne suis plus responsable du logement au 1 juillet 08. Aussi votre attitude me motive a (sic) rester sur ma descision (sic) . Je vous avise que vous n'avez pas le droit de déposer du courier (sic) dans ma boîte au (sic) lettre (sic) .

Veillez (sic) maviser (sic) à l'avance pour faire visiter, je doit(sic) être présent. Je ne comprend (sic) pas votre message sur mon répondeur. Voir que sa m'arrive plus sans autre préavis. Veillez (sic) agir en conséquence. (Signé : M... C...) M...

C... (…) » (Soulignements du soussigné) [ 8 ] EG nie que cet avis lui ait été envoyé le ou vers le 6 avril 2008 et produit, avec l'original de la lettre portant la date du 6 avril 2008, copie d'une enveloppe [6] recommandée adressée à celle-ci portant l'estampe du service de Poste Canada en date du 7 mai 2008. [ 9 ] À cet égard, C... soutient que dans cette enveloppe estampée en date du 7 mai 2008, il y avait une autre lettre que celle que EG soutient avoir reçue.

Il allègue qu'à cette époque, il a envoyé plusieurs lettres recommandées à l'intimée, sans toutefois être en mesure de produire au dossier de la Cour copie de celles-ci ou plus amples détails au cours de l'enquête et audition relativement aux envois recommandés adressés à EG . [ 10 ] Le 28 avril 2008, C... paie en argent comptant, comme il a l'habitude de faire depuis la signature du bail intervenu entre les parties, le loyer du mois d'avril en retard et le loyer du mois de mai en avance de deux jours et remet à cette occasion une lettre datée du 28 avril 2008 [7] à GG qui prévoit : « 28 04 08 Bonjour!

Je vous avise que je vais quitter l'apartement (sic) le 1 er juillet 2008 . Il y a trop d'aspect (sic) négative (sic) dans le quartier. Il y a toujours de la police. Ma fille est pas à l'aise et je crains pour sa sécurité. V'la 2 semaine (sic) je vous avais dit non, mais j'ai revisé tout ça et je vais déménager . (Signé : M... C...) M... C... P.S. : Ne pas faire visiter sans que je sois présent.

(Signé : M... C...) M... C... » (Soulignements du soussigné) [ 11 ] Afin d'appuyer ses prétentions, C... produit au dossier de la Cour l'enregistrement d'une conversation téléphonique [8] ayant eu lieu, selon ce dernier, le ou vers le 6 avril 2010, dans laquelle il informe EG de son intention de ne pas renouveler le bail et de quitter celui-ci le ou avant le 30 juin 2008. [ 12 ] EG ne conteste pas qu'elle s'est entretenue avec C... à cette époque, mais elle nie que la conversation ait eu lieu le 6 avril 2008.

Elle soutient qu'elle aurait plutôt eu lieu après le 28 avril 2008, c'est-à-dire après que GG ait reçu en main propre la lettre datée du 28 avril 2008 et le paiement de deux loyers payés en argent comptant, puisque lors de cette conversation, elle réfère à l'incident survenu le 28 avril 2008 où son mari, alors qu'il perçoit les loyers impayés d'avril 2008 et mai 2008, omet au préalable de vérifier le montant d'argent que lui remet C... .

Ainsi, lors de la réception des deux mois de loyer payés en argent comptant, GG aurait réalisé, alors qu'il s'apprêtait à quitter l'immeuble, que le montant reçu pour le paiement des deux loyers des mois d'avril et mai 2008 était incomplet en ce qu'il manquait la somme de 50 $. [ 13 ] À cet égard, GG témoigne à la Cour qu'après avoir constaté qu'il manquait 50 $, il se rend à nouveau à l'appartement de C... et celui-ci lui mentionne qu'il n'a pas fait son travail comme il le faut et qu'il n'a qu'à s'en plaindre à lui-même.

Subséquemment, C... le rejoint à l'extérieur, alors qu'il s'apprêtait à quitter à bord de son véhicule et il lui remet la somme de 45 $ en argent comptant et 5 $ en pièces de monnaie pour combler l'omission du paiement de la somme de 50 $ effectué par C... précédemment. [ 14 ] Entre le ou vers le 28 avril 2008 jusqu'à le ou vers le début du mois de juin 2008, aucune intervention ou document particulier n'est échangé entre les parties. [ 15 ] Le ou vers le 20 juin 2008, EG dépose auprès de la Régie du logement une demande en résiliation de bail et réclamation du loyer de juin 2008 en ces termes [9] : « (…) IDENTIFICATION DES PARTIES Locataire Défendeur Locateur Demandeur Nom

(1) C... Nom

(1) G... Prénom M... Prénom E... (…) OBJET DE LA DEMANDE Début du bail 2007/07/01 Fin du bail 2008/06/30 Loyer mensuel 550,00 $ Résilier le bail et ordonner l'expulsion du défendeur et des autres occupants. Condamner le défendeur à payer au demandeur à

titre de loyers dus la somme de 550.00 $, ainsi que les loyers dus au moment de l'audience, le tout avec les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec . Ordonner l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel. Condamner la

partie défenderesse au paiement des frais. MOTIFS DE LA DEMANDE La

partie défenderesse est en défaut de payer le loyer pour la période suivante : juin 2008 : 550.00$. La

partie défenderesse retarde fréquemment le paiement de son loyer causant ainsi un préjudice sérieux au demandeur. (…)Reçu le 17 juin 2008 Demande faite le 2008-06-17 E... G... Date Signature (…) »

[ 16 ] Lors de l'audition devant la Régie du logement , EG amende sa réclamation en ces termes [10] : « (…) IDENTIFICATION DES PARTIES Locataire Défendeur Locateur Demandeur Nom

(1) C... Nom

(1) G... Prénom M...

Prénom E... (…) MOTIFS DE LA DEMANDE Le locataire þ a quitté sans droit le logement vers le 28 juin 2008 (…) þ Le logement a été reloué pour le 1 er décembre 08 ;. (…) Le locateur a subi les dommages suivants : þ équivalent des mois de loyer perdus Juillet, Août, Sept, Oct. et Novembre 2008 2775 $ þ frais de publicité Journal 1139.93 $ þ frais d'énergie Hydro-Quebec 75,79 $ (…) þ pertes et dégradations : Le locataire n'avait pas remit les plafonniers et les plaques électrique dans le logement 85,80 $ þ autres Hydro-Solution 40,60 $ (…) Notez bien : pour modifier cette demande, un amendement doit être produit et signifié avant l'audience .

À l'audience, un amendement ne sera permis que si l'autre

partie est présente et si le tribunal l'autorise. (…)RECU 16 DEC. 2008 Demande faite le E... G... (…) Date Signature (…) » [ 17 ] Le ou vers le 21 décembre 2009, la Régie du logement rend sa décision faisant l'objet du présent appel. LE DROIT [ 18 ] Les articles 6 , 7 , 1375 , 1893 , 1898 , 1942 , 1945 , 2803 , 2804 du Code civil du Québec sont libellés comme suit : « (…) 6. Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi. 7.

Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. (…) 1375. La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction. (… ) 1893. Est sans effet la clause d'un bail portant sur un logement, qui déroge aux dispositions de la présente section, à celles du deuxième alinéa de l'article 1854 ou à celles des articles 1856 à 1858, 1860 à 1863, 1865, 1866, 1868 à 1872, 1875, 1876 et 1883. (…) 1898.

Tout avis relatif au bail, à l'exception de celui qui est donné par le locateur afin d'avoir accès au logement , doit être donné par

écrit à l'adresse indiquée dans le bail , ou à la nouvelle adresse d'une

partie lorsque l'autre en a été avisée après la conclusion du bail; il doit être rédigé dans la même langue que le bail et respecter les règles prescrites par règlement. L'avis qui ne respecte pas ces exigences est inopposable au destinataire, à moins que la personne qui a donné l'avis ne démontre au tribunal que le destinataire n'en subit aucun préjudice . (…) 1942.

Le locateur peut , lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer ; il ne peut cependant le faire que s'il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois , mais pas plus de six mois, avant l'arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l'avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme. Lorsque le bail est à durée indéterminée, le locateur ne peut le modifier, à moins de donner au locataire un avis d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois.

Ces délais sont respectivement réduits à 10 jours et 20 jours s'il s'agit du bail d'une chambre. (…) 1945 . Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l'avis de modification du bail, d'aviser le locateur de son refus ou de l'aviser qu'il quitte le logement; s'il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur . Toutefois, lorsque le bail porte sur un logement visé à l'article 1955, le locataire qui refuse la modification proposée doit quitter le logement à la fin du bail. (…) 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. (…) » (Soulignements du soussigné) [ 19 ] Il ressort des articles qui précèdent que les articles 1942 et 1945 du Code civil du Québec énoncent des règles visant à assurer la protection des parties en matière de bail de logement.

Il s'agit de règles publiques de protection [11] . [ 20 ] Ainsi, l'

article 1945 du Code civil du Québec énonce que le locataire qui refuse la modification doit aviser le locateur dans le mois de la réception de l'avis. Il possède donc un délai d'un mois pour transmettre sa réponse.

Ce délai constitue un délai maximum; il est loisible au locataire d'y répondre avant son échéance. [ 21 ] Dans ce contexte, il appartient à l'appelant d'établir, entre autres, ses prétentions et plus particulièrement qu'il a avisé en temps opportun, c'est-à-dire dans les 30 jours de la réception de l' Avis qu'il entend quitter à l'expiration du bail (30 juin 2008), selon le critère de la prépondérance de la preuve [12] , de la même façon que l'intimée doit établir également, selon le critère de la prépondérance de la preuve, ses prétentions, c'est-à-dire que suite à la remise de l' Avis , elle n'a pas été avisée du refus de renouveler le bail par l'appelant et que suite au déménagement de l'appelant, le ou vers le 28 juin 2008, celui-ci est endetté envers elle pour un montant de 4 117,12 $. [ 22 ] En d'autres mots, chacune des parties doit établir par une prépondérance de preuve leurs prétentions. [ 23 ] Ainsi, dans l'arrêt Parent c.

Lapointe [13] , Monsieur le juge Taschereau de la Cour suprême du Canada déclare : « C'est pas la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées et c'est à la lumière de ce que révèle les faits les plus probables que les responsabilités doivent être établis. » [ 24 ] Dans le volume La preuve civile [14] , on fait la distinction entre ce qui constitue une simple possibilité par rapport à une probabilité en ces termes : « Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible mais est probable. » [ 25 ] La Cour suprême du Canada, dans l'arrêt F.H. c.

McDougall [15] , écrit relativement à la valeur probante d'une preuve : « De même, la preuve doit être toujours être claire et convaincante pour satisfaire aux critères de la prépondérance des probabilités. »

ANALYSE [ 26 ] Le Tribunal, après avoir examiné l'ensemble des pièces produites au dossier de la Cour par les parties et analysé les témoignages des parties et témoins, retient les éléments de preuve ci-après. [ 27 ] En l'instance, à la demande des parties et compte tenu des difficultés survenues lors de l'enquête et audition devant la Régie du logement ainsi que de la rédaction sibylline des motifs de la Décision et par le fait même de l'impossibilité de comprendre le

raisonnement suivi par le Régisseur afin de rejeter les prétentions de C... et de retenir les prétentions de EG , le Tribunal a procédé à l'enquête et audition de nouveau de l'ensemble de la preuve que les parties ont jugé utile de présenter au soutien de leurs prétentions respectives. [ 28 ] Ce faisant, il n'y a pas lieu pour le Tribunal d'appliquer une norme d'intervention, eu égard à l'issue des questions soulevées dans le cadre du présent appel. [ 29 ] Ceci étant, il s'agit pour le Tribunal de déterminer si C... a fait parvenir à l'intérieur du délai de 30 jours un avis écrit, suite à la réception de l' Avis dont il accuse réception en date du 15 février 2008? [ 30 ] Dans la mesure où la prépondérance de la preuve permettrait au Tribunal de conclure que C... n'a pas donné un avis écrit de son refus, mais plutôt un avis verbal de non-renouvellement du bail à son échéance, celui-ci est-il opposable à EG ? [ 31 ] Finalement, dans l'éventualité où le bail a été reconduit de façon tacite aux termes de l'

article 1945 du Code civil du Québec , EG a-t-elle droit aux dommages octroyés par la Régie du logement au montant de 4 121,25$? [ 32 ] D'entrée de jeu, il convient de souligner que la prépondérance de la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure qu'il y a eu un avis écrit transmis par C... à GG et/ou EG à l'intérieur du délai de 30 jours de la réception de l'avis de modification, soit le ou avant le 16 mars 2008. [ 33 ] Tout au plus, la prépondérance de la preuve permet au Tribunal de conclure que C... a remis, de main à main, un avis écrit a GG en date du 28 avril 2008. [ 34 ] En ce qui concerne la lettre du 6 avril 2008, la prépondérance de la preuve établit qu'elle a été reçue par EG en date du 7 mai 2008, tel qu'il appert de l'estampe de Poste Canada apposé sur l'enveloppe produite au dossier de la Cour [16] . [ 35 ] À cet égard, il appartenait à C... , afin de contredire cette preuve documentaire, de présenter une preuve probante, indépendante, claire et convaincante que l'enveloppe estampée en date du 7 mai 2008 ne contenait pas la lettre datée du 6 avril 2008, mais une tout autre lettre, ce que la preuve n'a pas révélé en l'espèce. [ 36 ] Au surplus, même en prenant pour avéré que la lettre datée du 6 avril 2008 a été transmise dans les jours suivants cette date, ce que le Tribunal ne conclut pas, force est de constater que cette lettre a été transmise après le 17 mars 2008, et à ce titre, elle ne peut être considérée comme un avis écrit valablement donné à l'intérieur du délai de 30 jours suivant le 15 février 2008. [ 37 ] Par ailleurs, il ressort de l'avis écrit transmis de main à main le 28 avril 2008 à GG , que C... indique à celle-ci que deux semaines avant le 28 avril 2008 donc le ou vers le 13 avril 2008, il a l'intention de demeurer dans le Logement lorsqu'il écrit [17] : « (…)(Voir lettre du 28 avril) Je vous avise que je vais quitter l'apartement (sic) le 1 er juillet 2008. (…) V'la 2 semaine (sic) je vous avais dit non, mais j'ai revisé (sic) tout ça et je vais déménager. (Signé : M...

C...) M... C... (…) » [ 38 ] Ce qui est difficilement conciliable avec le contenu de la lettre datée du 6 avril 2008 [18] reçue à une date non déterminée après le 6 avril 2008, selon les prétentions de C... , dans laquelle il indique : « (…) La seul (sic) lettre que je vous ai signée est une (sic) avis de réception. (…) Au mois de mars 2008 j'ai avisé votre mari que je déménagaie (sic). Début avril je lui dit (sic) que si il fesaie (sic) des renovations (sic) à la salle de bain que je resteraie (sic) .

Il a refusé, donc je lui ai répété que je déménageraie (sic) . (…) » [ 39 ] Ainsi, dans l'éventualité où le Tribunal retenait la position de C... , force est de réaliser qu'au début d'avril 2008, il mentionne à GG qu'il est prêt à demeurer dans le Logement à certaines conditions, postérieurement au 6 avril 2008, il aurait avisé qu'il quitte au 30 juin 2008.

Le ou vers le 13 avril 2008, il aurait mentionné à EG qu'il demeure dans son Logement , et finalement le 28 avril 2008, il informe EG qu'il quittera son Logement au 30 juin 2008. [ 40 ] Conséquemment, la prépondérance de la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure qu'un avis écrit et/ou verbal a

valablement été transmis à EG à l'intérieur du délai de 30 jours de l' Avis reçu par C... en date du 15 février 2008. [ 41 ] En ce qui concerne l'enregistrement de la conversation téléphonique ayant eu lieu entre C... et EG , la prépondérance de la preuve permet au Tribunal de conclure que cette conversation a eu lieu postérieurement au 28 avril 2008 et non le ou vers le 6 avril 2008, tel que ce dernier le soutient. [ 42 ] En effet, lors de cet enregistrement, EG réfère à l'incident survenu lors de la perception par GG des loyers d'avril et de mai 2008 et de l'erreur de 50 $ commise par ce dernier ainsi que de la réception de l'avis écrit remis de main à main par C... à GG en date du 28 avril 2008. [ 43 ] À tout événement, même en concluant, le cas échéant, ce que le Tribunal ne conclut pas, que cette conversation est intervenue le ou vers le 6 avril 2008, tel que le soutient C... , il n'en demeure pas moins que cela ne permet pas au Tribunal de conclure qu'avant le ou vers le 17 mars 2008, EG est dûment informée par ce dernier de son intention de ne pas renouveler le bail à son échéance au 30 juin 2008, puisque tout avis verbal relativement au non-renouvellement du bail ayant pu intervenir entre C... et GG et/ou EG est nié par ces derniers. [ 44 ] Au surplus, C... est dans l'impossibilité de préciser au Tribunal la date exacte que cet avis verbal aurait été donné à GG et/ou EG . [ 45 ] Ce faisant, il est possible qu'une conversation ait eu lieu entre C... et GG relativement à des travaux de rénovation à être effectués dans la salle de bain du logement loué par C... , mais cela ne signifie pas pour autant qu'un avis a dûment été transmis et/ou donné à EG à l'intérieur du délai de 30 jours de la réception de l' Avis . [ 46 ] De l'ensemble de ce qui précède, la prépondérance de la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure à quelle la date un avis verbal du refus de l' Avis aurait été donné à EG et/ou GG et encore moins, les propos exacts tenus par C... à l'endroit de ces derniers dans la mesure où les envois subséquents par écrit démontrent assurément de l'incertitude relativement aux intentions de C... de quitter son Logement le ou avant le 30 juin 2008. [ 47 ] De surcroît et nonobstant la conclusion à laquelle le Tribunal en arrive, il est de jurisprudence constante qu'au sens du Code civil du Québec , en matière de louage, qu'un avis verbal est non valide en matière de non-renouvellement ou renouvellement du bail dans la mesure où l'autre

partie nie l'existence d'un tel avis verbal, comme en l'espèce. [ 48 ] L'

article 1898 du Code civil du Québec prévoit, afin d'éviter toute situation problématique, comme en l'espèce, l'obligation de la remise d'un avis écrit.

En l'espèce, cette omission de la part de C... d'adresser un avis écrit a eu pour conséquence de renouveler le bail pour le Logement venant à échéance le 30 juin 2008. [ 49 ] Conséquemment, le Tribunal conclut également de la preuve qu'aucun avis verbal de non-renouvellement du bail n’aurait valablement été donné à EG et/ou GG à l'intérieur du délai de 30 jours de la réception de l' Avis . [ 50 ] Qu'en est-il relativement aux dommages et intérêts octroyés? [ 51 ] La prépondérance de la preuve ne permet pas au Tribunal d'accorder les frais pour les annonces parues dans les journaux. [ 52 ] En effet, il appert de la preuve que EG et GG sont propriétaires de plusieurs logements situés à Montréal Nord et ailleurs, tel à Rivière-des-Prairies. [ 53 ] Ainsi, les copies des annonces auxquelles réfèrent les factures n'ont pas été produites au soutien de la réclamation de EG . [ 54 ] Conséquemment, le Tribunal est dans l'impossibilité de conclure, selon la prépondérance de la preuve, que ces frais ont été engagés uniquement en lien avec le logement occupé par C... . [ 55 ] D'autant plus que certaines factures indiquent que les annonces ont débuté avant le 30 juin 2008, ce qui n'a aucun lien avec la location du Logement de C... puisque celui-ci a quitté le ou vers le 28 juin 2008. [ 56 ] De même, d'autres factures n'ont aucun lien avec la relocation du Logement de C... puisque celui-ci, selon la preuve, a été reloué en date du 25 novembre 2008 [19] et une des factures concerne de la publicité parue, en partie, postérieurement à cette date et une autre faisant référence à une publicité parue à compter du 10 décembre 2008, ce qui laisse le Tribunal perplexe sur la valeur probante des demandes de remboursement présentées à la Cour. [ 57 ] Dans ces circonstances, il appartenait à EG d'établir, selon le critère de la prépondérance de la preuve, que ces frais ont réellement été encourus, afin de relouer le Logement occupé par C... , ce que la preuve n'a pas permis au Tribunal de conclure. [ 58 ] En effet, outre l'affirmation de EG et les factures du journal La Presse , du Journal de Montréal , Transcontinental , etc., produites au dossier de la Cour, aucune preuve indépendante, fiable et convaincante, telles l'état des revenus et dépenses de l'immeuble en litige, un rapport écrit des comptables de EG , un extrait de ses déclarations d'impôt, etc. n'a été soumis au Tribunal afin de corroborer que ces dépenses auraient été engagées afin de relouer uniquement le Logement de C... . [ 59 ] Relativement aux frais de Hydro-Québec réclamés, le Tribunal accordera ceux-ci pour un montant de 33,81 $ représentant au pro rata les coûts d'électricité pour le Logement pour deux mois et demi. [ 60 ] En ce qui concerne les loyers réclamés suite au départ de C... le ou avant le 30 juin 2008, la prépondérance de la preuve permet au Tribunal de conclure qu'au courant des mois qui ont suivi le départ du logement occupé par C... , il s'est produit des événements hors de l'ordinaire et inusuels à proximité du logement occupé par C... . [ 61 ] Plus particulièrement, le ou vers le 9 août 2008, un accident mortel survient lors d'une intervention des policiers du SPVM

(PDQ#39) auprès de jeunes à proximité d'un parc à Montréal Nord. Suite au décès tragique d'une jeune personne, Monsieur Villanueva , une manifestation spontanée a débuté le ou vers le 10 août 2008 vers 15 h et a dégénéré au fil des heures en émeute d'une rare intensité. [ 62 ] À cet égard, il appert qu'une

partie des manifestations ont eu lieu à proximité du Logement , c'est-à-dire au coin de l'intersection A et B, dans la soirée du 10 août 2008 au cours de laquelle émeute, plusieurs coups de feu ont été tirés par des personnes non identifiées et une policière a été blessée par balle à une jambe. [ 63 ] De l'avis du Tribunal, il s'agit des circonstances exceptionnelles et hors de l'ordinaire qui expliquent en toute probabilité le délai de cinq mois pour la relocation du Logement occupé par C... et pour lesquels le locataire ne peut être entièrement responsable vis- à-vis le propriétaire. [ 64 ] Ces circonstances exceptionnelles amènent le Tribunal à arbitrer le montant des loyers réclamés à deux mois et demi plutôt que cinq mois, tel que réclamés par EG . [ 65 ] De l'ensemble de ce qui précède, le Tribunal conclut qu'il y a lieu à accueillir la réclamation de EG jusqu'à concurrence de la somme de 1 408,81 $.

Tous les autres items de la réclamation de EG sont rejetés. [ 66 ] Conséquemment, il y a lieu pour le Tribunal d'accueillir en

partie le présent appel, mais compte tenu des faits particuliers de la présente affaire, chaque

partie payant ses frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l'appel du requérant/appelant M... C... ; INFIRME en

partie la décision de la Régie du logement ; CONDAMNE le requérant/appelant M... C... à payer à l'intimée E... G... la somme de 1 408,81 $; LE TOUT sans frais. __________________________________ YVES HAMEL, J.C.Q. Monsieur M... C... Requérant (se représentant seul) Me Serge Saveriano Procureurs de l'intimée Date d’audience : Les 10 décembre 2010 et 21 avril 2011