2012 QCCQ 12289, 2012 QCCQ 12289

Spa Rouge inc. c. Saluja 2012 QCCQ 12289 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-120627-098 DATE : 15 novembre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SPA ROUGE INC. 2200 Ward, appartement 302 Montréal, Québec, H4M 2R1

Partie demanderesse c. PARAMJIT SINGH SALUJA […] Brossard, Québec, […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Spa Rouge inc. (SPA ROUGE) réclame à Paramjit Singh Saluja (SALUJA) la somme de 7 000$ en dommages comme suite à l'inexécution des obligations de ce dernier à

titre de locateur d'un local commercial. [ 2 ] SALUJA conteste l'action et loge une demande reconventionnelle de 7 000$ en recouvrement de loyer impayé. LES FAITS [ 3 ] Le 26 août 2008, SPA ROUGE signe un bail commercial en vertu duquel elle loue de SALUJA un local sis au 6397 rue St- Hubert à Montréal. [ 4 ] SPA ROUGE prend possession du local en octobre 2008. Elle procède alors à d'importants travaux de rénovation. [ 5 ] Au cours du mois de novembre 2008, SPA ROUGE constate qu'il fait froid dans le local.

Elle avise SALUJA qui ne fait rien. [ 6 ] Au cours du mois de décembre 2008, le problème de température froide dans le local s'accentue avec la baisse de la température extérieure. Près des plinthes électriques, la température ne s'élève pas au-dessus de 18 degrés celcius. De plus, des problèmes d'infiltration d'eau par le plafond rendent, à toutes fins pratiques, le local inutilisable. [ 7 ] SPA ROUGE demande à SALUJA de corriger les problèmes de température et d'infiltration d'eau.

Une fois de plus, SALUJA ne fait rien. [ 8 ] Vers la fin décembre, le problème d'infiltration d'eau et de chauffage perdure toujours et le local est devenu insalubre. SPA ROUGE informe SALUJA qu'elle désire résilier le bail. SALUJA ne répond pas. [ 9 ] Le 4 janvier 2009, SPA ROUGE vide le local et quitte les lieux. [ 10 ] SPA ROUGE réclame la somme de 7 000$.

Elle réclame le remboursement du loyer payé d'avance et des dommages pour compenser les coûts d"aménagement et de rénovation du local et son manque à gagner. [ 11 ] De son côté, SALUJA soutient que l'action en dommages ne vise qu'à couvrir le défaut de SPA ROUGE de respecter ses obligations contractuelles de payer son loyer. À cet égard, il réclame 7 000$ en demande reconventionnelle.

ANALYSE [ 12 ] La preuve (pièce P-12) révèle que SALUJA a reloué le local en question à de nouveaux locataires en date du 11 janvier 2009. Il faut en inférer que SALUJA a accepté la résiliation du bail en date du départ de SPA ROUGE. Ce n'est donc pas du loyer que SALUJA peut réclamer par sa demande reconventionnelle mais plutôt des dommages. [ 13 ] Le bail intervenu entre SPA ROUGE et SALUJA prévoyait un mois de loyer gratuit (septembre 2008) et le paiement de loyer totalisant 5 650$ pour les mois d'octobre, novembre et décembre 2008. [ 14 ] De fait, en incluant les montants payés d'avance à

titre de dépôt de sécurité, SPA ROUGE a payé une somme totale de 8 615,62$ à

titre de loyer à SALUJA. [ 15 ] En considérant que SALUJA a été en mesure de relouer le local seulement six jours après le départ de SPA ROUGE et en considérant le temps raisonnablement nécessaire à corriger les problèmes de chauffage et d'infiltration d'eau, deux constats s'imposent. La demande reconventionnelle est mal fondée en faits et en droit puisque SALUJA n'a fait la preuve d'aucun dommage. De plus, SPA ROUGE a droit à un remboursement de 2 965,62$ pour du loyer payé en trop. [ 16 ] Du reste, la preuve (notamment la preuve photographique) est incontestable.

SALUJA a fait défaut de respecter ses obligations de locateur. Il a fait défaut de fournir un local en bon état de réparation et n'a pas procuré à SPA ROUGE la jouissance paisible de son local comme le lui impose le Code civil du Québec (C.c.Q. ). 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. [ 17 ] L'inexécution des obligations de SALUJA a causé un préjudice à SPA ROUGE. Cette faute confère à cette dernière le droit à des dommages comme le prévoit l'

article 1863 , C.c.Q. : 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. [ 18 ] La ventilation des dommages que réclame SPA ROUGE se détaille comme suit: Réparer et peindre les murs et remplacer le plafond suspendu du local 3 000.00$ Faire une trappe dans la salle de massage 200.00$ Table dans la salle de massage 50.00$ Réparer le plancher 1 060.00$ Plomberie 1 500.00$ Installation de meubles et autres 1 000.00$ Aménagement de la cuisine 120.00$ Décoration murale 237.07$ Permis de la Ville 150.00$ Permis de Revenu Québec 470.00$ Permis pour l'école de coiffure 150.00$ Publicité 360.00$ Déménagement 400.00$ Frais d'entreposage 99.00$

TOTAL 8 796.07$ [ 19 ] Parmi l'ensemble des postes pour lesquels SPA ROUGE demande compensation, certains paraissent exagérés et n'ont fait l'objet d'aucune preuve documentaire. Ceci étant, malgré la difficulté à détailler le mérite de la réclamation, une compensation s'impose du seul fait que SPA ROUGE a investi temps, efforts et argents à l'aménagement d'un local, lequel n'a jamais été délivré adéquatement par SALUJA.

Au surplus, il est permis de conclure que si SALUJA a été en mesure de relouer ce local quelques jours après le départ de SPA ROUGE, c'est en raison de l'aménagement faite par cette dernière. [ 20 ] Au pris avec un problème similaire où la preuve permettait difficilement de valider une réclamation mais justifiait quand même l'octroi de dommages, la Cour d'appel dans l'affaire Pollack 1 y allait arbitrairement. [ 21 ] Privilégiant une approche similaire, le Tribunal est d'avis qu'un montant de 3 000$ apparaît raisonnable comme compensation globale pour les dommages subis par SPA ROUGE. [ 22 ] Ce montant s'ajoute au montant de 2 965,62$ de loyer qui doit être remboursé.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement l'action, CONDAMNE Paramjit Singh Saluja à payer à SPA ROUGE INC. la somme de 5 965,62$ avec intérêts au taux légal majorés de l'indemnité additionnelle de l'

article 1619 C.c.Q. depuis la mise en demeure du 8 mai 2009. Avec frais judiciaires de 204$. __________________________________ GILLES LAREAU. J.C.Q. Date d’audience : 18 juin 2012 1 Pollack c. Canadian Imperial Bank of Commerce, (C.A., 1981-05-20), SOQUIJ AZ-81011108 , [1981] C.A. 587 .