2014 QCCQ 4041, 2014 QCCQ 4041

Bouhous c. Gestion C4 2014 QCCQ 4041 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-027593-145 DATE : 20 mai 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SCOTT HUGHES, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HOCINE BOUHOUS Demandeur c.

GESTION C4 Défendeur et RÉGIE DU LOGEMENT (Bureau de Montréal – Village Olympique) Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Hocine Bouhous sollicite la permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement du 14 janvier 2014 [1] qui a rejeté son recours en diminution de loyer et en dommages-intérêts.

LE DROIT APPLICABLE [ 2 ] Afin d'obtenir cette permission, Monsieur Bouhous doit convaincre le Tribunal qu'il s'agit d'un cas où ¨la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec¨ (

article 91

Loi sur la Régie du logement [2] ). [ 3 ] Pour faire cette analyse, la jurisprudence retient généralement les critères suivants: ➢ La question est-elle sérieuse, nouvelle, controversée ou d'intérêt général [3] ? ➢ La décision attaquée présente-t-elle une faiblesse apparente: erreur manifeste, déterminante ou grossière dans l'application des faits, erreur déterminante dans l'administration de la preuve [4] ? ➢ Y a-t-il déni de justice par le non-respect des règles de justice naturelle [5] ? [ 4 ] Monsieur Bouhous propose, dans sa requête pour permission d'appeler, les questions à trancher, le cas échéant: 1) La diminution du loyer peut-elle être accordée au locataire à compter du moment où le locateur est en demeure de plein droit d'exécuter ses obligations en nature? 2) L'obligation de procurer la jouissance paisible du logement est-elle une obligation à exécution successive au sens de l'article 1597 CCQ de telle sorte que la négligence du locateur dispenserait le locataire de l'obligation de le mettre en demeure? 3) La preuve testimoniale est-elle suffisante en matière de dommages-intérêts pour troubles et inconvénient?

LES FAITS [ 5 ] Monsieur Bouhous est locataire dans l'immeuble de Gestion C4 depuis 2006. [ 6 ] Monsieur Bouhous revendique au cours des années diverses réparations à son logement. [ 7 ] Le 20 août 2012, Monsieur Bouhous dépose la demande suivante à la Régie du logement: OBJET DE LA DEMANDE Diminuer le loyer à compter du 2009/10/01.

Condamner la

partie défenderesse au montant de la diminution à être accordée. Ordonner à la

partie défenderesse d'exécuter son obligation de FAIRE REPARATION NECESSAIRE Condamner la

partie défenderesse à payer au demandeur à

titre de dommages-intérêts la somme totale de 2500. $ le tout, avec les intérêts et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec . Ordonner l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel. Condamner la

partie défenderesse au paiement des frais. MOTIFS DE LA DEMANDE Une mise en demeure a été envoyée le 2012/08/07. Cette somme est réclamée à

titre de dommages pour les troubles et inconvénients suivants: TRAVAUX NON FAIT ET CONDUITE INAPROPRIE DU LOCATEUR. Le locateur néglige ou refuse de corriger le ou les problèmes suivants: PLUSIEURS REPARATIONS: VOIR ANNEXE. [ 8 ] À l'audience du 19 décembre 2013, Monsieur Bouhous ¨dit ne réclamer que l'exécution des travaux suivants, soit régler le problème de la pression d'eau et faire la réparation du comptoir de la cuisine qui est moisi¨ (paragraphe 39 de la décision). LA DÉCISION ATTAQUÉE [ 9 ] Le Régisseur relate la version des faits de Monsieur Bouhous (paragraphes 1 à 13 de la décision).

Celui-ci se plaint de différentes défectuosités au logement, notamment concernant le système de chauffage, un robinet, la céramique et le plafond de la salle de bain. [ 10 ] L'échange de correspondance des parties est résumé.

Ces lettres couvrent essentiellement la période de février 2012 à novembre 2013 (paragraphes 14 à 37 de la décision). [ 11 ] Le seul document hors de cette période est une lettre du 15 décembre 2009 par laquelle Monsieur Bouhous réclame la réinstallation des matériaux antidérapant dans l'escalier extérieur. [ 12 ] Pour sa part, le propriétaire témoigne avoir diligemment fait les travaux réclamés par Monsieur Bouhous. MOTIFS D'APPEL [ 13 ] Monsieur Bouhous fait trois (3) reproches au Régisseur: 6.

Il s'agit d'une Décision de la Régie du Logement qui devrait être soumise à la supervision de la Cour du Québec, en ce que cette décision, R-1, n'est pas suffisamment motivée et soulève une question sérieuse et d'intérêt général, relativement aux critères à examiner lorsque le locataire demande une diminution de loyer et des dommages-intérêts moraux; 7. Le juge administratif erre manifestement en droit et en faits lorsqu'il conclut au paragraphe 51 de la décision, pièce R-1, que le locataire ne peut bénéficier d'une diminution de loyer étant donné que les correctifs se sont faits dès leur démarche; 8.

Le juge administratif erre manifestement dans l'appréciation des faits, lorsqu'il conclut au paragraphe 53 de la décision, pièce R-1, que le locataire n'a pas fait la preuve des inconvénients subis, malgré la preuve déposée au dossier; ANALYSE ERREUR DE FAITS [ 14 ] Les motifs élaborés aux paragraphes 7 et 8 de la requête relèvent, en définitive, de l'appréciation des faits par le Régisseur. [ 15 ] En effet, les questions, telles que formulées, ne soulèvent aucune question de droit. Elles ne sont, par ailleurs, ni nouvelles, ni controversées ni d'intérêt général.

Clairement, le Régisseur conclut que les travaux correctifs exigés par Monsieur Bouhous ont été effectués assez rapidement afin de justifier le rejet de la demande de diminution de loyer. [ 16 ] De plus, en affirmant qu'il n'y a pas une preuve suffisante pour accorder les dommages-intérêts pour les inconvénients allégués, le Régisseur exerce son appréciation. [ 17 ] À défaut de démontrer qu'il y a là des erreurs déterminantes et grossières en faits, Monsieur Bouhous ne rencontre pas son fardeau d'établir qu'il s'agit d'une question qui devrait être soumise à la Cour du Québec. MOTIVATION INSUFFISANTE

[ 18 ]

Le paragraphe 6 de la requête comporte deux (2) arguments distincts: la motivation insuffisante et la présence d'une question sérieuse et d'intérêt général. [ 19 ] Pour les motifs relatés à la sous-section précédente, il ne peut s'agir ici de question sérieuse et d'intérêt général. Il n'y a que des remises en questions des faits. [ 20 ] Qu'en est-il de la suffisance de la motivation? [ 21 ] Il est vrai que la facture de la décision n'est pas typique. En effet, dans son récit des faits, le Régisseur adopte un style quelque peu télégraphique. La version d'une

partie n'est pas clairement distinguée de celle de l'autre. Le Régisseur ne s'exprime nulle part directement sur la crédibilité des témoins. [ 22 ] Toutefois, dans la

section ¨Décision¨, le Régisseur délimite bien les deux (2) questions en litige: la diminution de loyer et les dommages-intérêts. [ 23 ] Quant à la première question, le Régisseur s'appuie sur des autorités pertinentes. Cela suffit pour conclure que la motivation en droit, à ce sujet, est suffisante. En fait, il retient que le locataire a expédié une mise en demeure concernant les défauts du logement.

Il conclut, également, que le propriétaire a fait les travaux correctifs requis. [ 24 ] À ce sujet, il est pertinent de citer la décision: [40] Le locateur mentionne avoir toujours exécuté les réparations que le locataire demandait. […] [49] Le tribunal constate qu'il y a bien eu transmission d'une mise en demeure du locataire adressée au locateur, dénonçant les problèmes vécus par celui-ci. [50] Mais le locateur dit avoir corrigé les problèmes dans leur dénonciation. [51] Par conséquent, le tribunal constate que le locataire ne peut bénéficier d'une diminution de loyer étant donné que les correctifs se sont faits dès leurs demandes . (Soulignements ajoutés) [ 25 ] Quant à la seconde question, le Régisseur applique tout simplement la règle habituelle du fardeau de la preuve.

Après avoir affirmé que le fardeau repose sur les épaules du locataire, il conclut à l'absence de preuve de dommages: [52] Concernant la demande en dommages-intérêts, le locataire réclame des dommages-intérêts pour la période où il a dû subir les inconvénients dus à la négligence du locateur de ne pas avoir exécuté les travaux requis. [53] C'est à lui de faire la preuve des dommages qu'il allègue dans sa procédure. Or, le tribunal n'a pas la preuve que le locataire aurait subi des dommages tels qu'il le réclame dans sa procédure. [ 26 ] La motivation du Régisseur est

sommaire mais elle est complète, tant en faits qu'en droit. [ 27 ] De plus, tant la requête que les observations de Monsieur Bouhous à l'audience, convainc le Tribunal que la véritable insatisfaction de ce dernier se situe au niveau factuel. Ce sont les questions 7 et 8 contenues à la requête qui ont provoqué ce débat. Il s'agit, en définitive, de demander une nouvelle évaluation des faits, cette fois devant la Cour du Québec. Cela ne rencontre pas les critères requis pour justifier une permission d'appeler.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la requête pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement; AVEC dépens. __________________________________ SCOTT HUGHES, J.C.Q. Me Thierry Muhgoh Procureur du demandeur Me Robert Soucy

Messier, Soucy avocats Procureurs du défendeur Date d’audience : 9 avril 2014