2015 QCCQ 1895, 2015 QCCQ 1895

Iacovella c. Falvo 2015 QCCQ 1895 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-133310-120 DATE : 12 mars 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ ANTONIO IACOVELLA Demandeur c. TONY FALVO -et- MARIA FALVO -et- 9021-1467 QUÉBEC INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. LE LITIGE [ 1 ] Dans son recours introduit le 27 avril 2012, le demandeur allègue qu’il consent à réduire sa réclamation de 24 900 $ à 7 000 $ à

titre de dommages résultant du défaut de la défenderesse, 9021-1467 Québec Inc., de remettre, à la fin du bail commercial, les locaux loués dans le même état qu’elle les avait reçus en 1997. [ 2 ]

La société défenderesse, étant dissoute, n’est plus en mesure d’ester en justice. [ 3 ] Le demandeur poursuit les défendeurs, Tony et Maria Falvo, qui sont intervenus au bail à

titre de caution. [ 4 ] Au début de l’audience, le demandeur formule une requête verbale pour amender le montant de sa réclamation à 15 000 $. [ 5 ] Les défendeurs, Tony et Maria Falvo, contestent la réclamation. Ils soulèvent que le recours est prescrit. [ 6 ] Ils soulèvent comme deuxième moyen de contestation qu’il n’existe pas de lien de droit entre eux et le demandeur, car selon eux, la prolongation automatique du bail pour une période d’un an se terminant le 30 avril 2009, n’entraîne pas la reconduction de leur engagement à

titre de caution, qui devait prendre fin le 30 avril 2008 selon les dispositions du contrat de bail. [ 7 ] Subsidiairement, les défendeurs plaident qu’ils ont remis les locaux en état avec tous les équipements à la nouvelle locataire, avec qui le demandeur a signé un bail, le 20 février 2009, pour opérer le même type de commerce dans les locaux. Le nouveau locataire s’est installé dans les locaux à compter de la date de la signature du nouveau bail. [ 8 ] Les défendeurs reprochent au demandeur d’avoir attendu trois (3) ans après la fin du bail pour les mettre en demeure et réclamer les dommages en question. 2.

LES FAITS PERTINENTS [ 9 ] Le récit des faits pertinents est relaté dans l’annexe jointe à la demande. [ 10 ] Dans son témoignage devant la Cour, le fils du demandeur, qui le représente en l’instance, reprend essentiellement la même trame factuelle contenue dans l’Annexe dont voici le contenu : « 1.

On or about June 18, 1997, Plaintiff as landlord, entered into a commercial lease agreement ("Lease") with a corporation known as 9021-1467 Quebec inc., doing business as a bakery, resto-bar and pastry shop acting as tenant at the premises located at […] , Montreal, […] , for an initial term of two (2) years and ten (10) days, whose term commenced on July 15, 1997 and ended on April 30, 2000, the whole as appears from a copy of said lease agreement produced herewith as Exhibit P-1; 2.

Further to Lease P-1, Defendants obliged themselves to be solidarily responsible for the execution of all obligations of tenant corporation under said lease, including the payment of any rents due to Landlord therein;

The term of said Lease P-1 was extended over several consecutive terms between Plaintiff and tenant corporation, including a final lease renewal agreement having intervened between Plaintiff and tenant corporation, for a term commencing on May 1 e 2005 and ending on April 30, 2008, the whole subject to a conditional automatic renewal clause which became effective 6 months prior to April 30, 2008, thereby extending the Lease term by one final year , from May 1 e, 2008 to April 30, 2009, inclusively, the whole as appears from a letter renewal agreement dated April 8, 2005 and accepted by tenant corporation on April 14, 2005, produced herewith as Exhibit P-2; 4.

Further to lease renewal agreement P-2, Defendants intervened therein and agreed to be held solidarily liable for any lease obligations of tenant corporation, including the payment of rent, the whole as appears on Page 3 of said agreement; 5.

At the end of its last term of the Lease, tenant corporation vacated the leased premises on or about April 30, 2009, failing to pay Plaintiff several amounts owed pursuant to the Lease in favour of Plaintiff, including leaving the leased premises in an abnormal state of wear and tear and having committed other breaches pursuant to the said Lease, as hereinafter further provided; 6. An unfortunate and prolonged family matter subsequently impacted upon Plaintiff s family, such that Plaintiff had to put the matter of enforcing its rights under the Lease, in abeyance until the present time; 7.

On or about August 25, 2010, tenant corporation was dissolved, the whole as appears from a report by the Régistraire des entreprises dated April 24, 2012, produced in support hereof, as Exhibit P-3 ; 8. Defendants are solidarily liable to Plaintiff for any and all obligations undertaken by tenant corporation in virtue of lease agreement P-2; 9. At the expiry of tenant corporation's last lease term having ended on April 30, 2009, tenant corporation failed to pay several amounts owed to Plaintiff under lease agreement P-2; 10.

Further to Sections 6.2 and 13.1 of the Lease, tenant corporation is responsible for the payment of water consumption and water taxes, which the City of Montreal began invoicing Plaintiff directly, representing a total sum of $2400.00, which remains past due and unpaid, the whole as will be further shown at trial; 11. Furthermore, pursuant to

Section 15.1 (

B) of the Lease, tenant corporation had an obligation to pay operating costs computed as per the formula provided therein, leaving an amount past due and owing of $1200.00, the whole as will be shown at trial; 12. Upon tenant corporation's departure from the leased premises, the HVAC unit specifically dedicated to the leased premises, was found to have been damaged due to the inappropriate and abusive use by tenant corporation, requiring a significant expense in time and labor for an estimated sum of $6000.00 plus applicable taxes, the whole as will be further shown at trial; 13.

Tenant corporation not only left the leased premises in a damaged state upon the expiry of the Lease on April 30, 2009, but also violated several provisions of the Lease in having performed work and several modifications to the leased premises which had not been authorized by Plaintiff, the whole in breach of namely

Section 7.2 of the Lease; 14.

The leased premises were left by tenant corporation in an abnormal state of wear and tear, including several damaged areas on both floors of the leased premises, and requiring the removal of several modifications made by tenant corporation and multiple corrective measures and materials, in order to restore the leased premises in the condition that tenant corporation had an obligation to effect, as per the following estimated amounts, sauf à parfaire: - demolition: $2000.00 - container: $800.00 - electricity: $1000.00 - plumbing: $1000.00 plaster repair and materials: $1500.00 - floor repair and materials: $1200.00 - ceiling repairs and materials (incl. drop-in tiles and suspension): $2400.00 - repaint labor and material on both floors: $3000.00 - window cleaning and remise en état: $400.00 - front door: $2000.00 (above includes materials and labor for the 2 damaged washrooms located within the leased premises); for a total of $15,300.00 sauf à parfaire , the whole as will be proven at trial; 15.

On or about March 15, 2010, Defendant Tony Falvo remitted a cheque for the payment of a sum of sum of $1429.17 representing business taxes for the year 2008 while promising that that Defendants would pay the other outstanding amounts under the Lease, a copy of a cheque dated March 15, 2010, which was remitted by Defendant Tony Falvo, by hand, is produced herewith as Exhibit P-4; 16. Plaintiff's claim from all of the foregoing represents a sum of Twenty Four Thousand Nine Hundred Dollars and Zero Cents ($24,900.00), sauf à parfaire; 17.

On or about April 25, 2012, the Defendants were put in default by the undersigned attorney for the sum of Twenty Four

Thousand Nine Hundred Dollars and Zero Cents ($24,900.00), sauf à parfaire, the whole as appears from the copy of two Demand Letters dated April 25, 2012, and the proof of their service and delivery, produced in support hereof, en liasse as Exhibit P-5; 18. Defendants have not yet paid the amounts owing to Plaintiff; 19. Plaintiff wishes to reserve its rights to daim all expert costs incurred in the present matter; » {sic} [ 11 ] Monsieur Falvo a fait effectuer une estimation du coût des réparations par M. Richard Santos, qui est consultant en construction. [ 12 ] L'estimation, datée du 25 avril 2012 et produite en preuve indique : « Travaux requis :

A) Démolition (enlever le mobilier abandonné, etc. par le locataire) : 2 000 $

B) Conteneur pour enlever les déchets : 800 $

C) Refaire l’électricité : 1 000 $

D) Refaire la plomberie : 1 000 $

E) Réparation au plâtre et matériaux : 1 500 $

F) Réparation au plancher de céramique et vinyle, matériaux : 1 200 $

G) Réparation au plafond, matériaux (tuiles suspendu inclues) : 2 400 $

H) Peinture, main d’œuvre et matériaux (sous-sol et rez-de-chaussée) : 3 000 $

I) Nettoyage des fenêtres (et enlever les autocollants) : 400 $

J) Remplacer la porte d’entrée : 2 000 $ Total : (plus les taxes) 15 300 $ Note : Ce prix inclus les réparations nécessaires pour les deux salles de bain qui ont été endommagées. » {sic} [ 13 ] Le demandeur produit une facture, datée du 29 juin 2014, émise par les Entreprises Joseph Azzi Inc.. Cette facture reproduit exactement la même liste des travaux que sur l’estimation de 2012 pour exactement le même coût de 15 300 $, que le fils du demandeur prétend avoir payé, plus les taxes applicables, pour un montant de 17 591,18 $.

Les défendeurs remettent en question cette facture pour laquelle aucune preuve de paiement n’est produite. [ 14 ] Le demandeur produit deux factures, une première, datée du 29 avril 2009, au montant de 2 709 $ (pièce P-7) pour des loyers additionnels reliés à des taxes municipales pour les années 2007 à 2009.

La deuxième facture, datée du 30 avril 2009, au montant de 1 429,17 $ portant sur des taxes pour l’année 2009. [ 15 ] Il produit une autre facture, datée du 5 décembre 2014, au montant de 707,10 $ pour la réparation d'un appareil de climatisation et de chauffage. [ 16 ] Quant aux factures pour des taxes impayées, le défendeur, M. Falvo, affirme avoir acquitté toutes les taxes. Il précise qu’après la fin du bail, il a reçu une lettre du demandeur le 24 décembre 2009.

Le 15 mars 2010, il l’a rencontré et lui a remis un chèque pour acquitter le solde dû pour les taxes. [ 17 ] Quant aux frais pour la réparation du climatiseur, le défendeur soulève que l’appareil en question fonctionnait à la fin du bail et qu’il ne peut pas être tenu responsable des réparations effectuées quatre (4) ans après la fin du bail. 3.

ANALYSE ET MOTIFS Le recours du demandeur est-il prescrit? [ 18 ] Les défendeurs suggèrent que le point de départ de la prescription serait le 20 février 2009, quand le demandeur a signé un nouveau bail avec une autre locataire. [ 19 ] Cette prétention n’est pas fondée, car bien que le bail avec la nouvelle locataire ait été signé le 20 février 2009, il prend effet à compter du 1 er mai 2009. [ 20 ] Le bail liant le demandeur et les défendeurs se termine le 30 avril 2009. Le présent recours est introduit le 27 avril 2012, soit à l’intérieur du délai de 3 ans et en conséquence, il n’est pas prescrit.

Existe-t-il un lien de droit entre le demandeur et les défendeurs, Tony Falvo et Maria Falvo?

[ 21 ] Il ressort de la pièce P-2 que les défendeurs ont signé, le 14 avril 2005, un engagement se portant caution des obligations de la compagnie 9021-1467 Québec Inc., pour un bail se terminant le 30 avril 2008. [ 22 ] Le bail a été prolongé automatiquement en vertu d'une clause du bail, pour une période d’un an se terminant le 30 avril 2009. [ 23 ] Les défendeurs soulèvent que la prolongation du bail pour une année additionnelle n’emporte pas la reconduction automatique de leur engagement comme caution. [ 24 ] Le Tribunal estime utile de reproduire les clauses pertinentes du bail initial, signé en 2005, et la clause de cautionnement : « Le Bail de 2005 […] ci-dessous la proposition de renouvellement de votre Bail selon termes et conditions suivantes: 1.

Le terme du Bail sera reconduit pour une période de trois (3) ans débutant le 1 er mai 2005 et se terminant le 30 avril 2008 (le « Terme Reconduit »). 2. Le Loyer de Base payable pendant le Terme Reconduit sera augmenté d'un montant de soixante-quinze dollars (75,00 $) par mois pour un montant total de deux mille trois cents dollars (2 300,00 $) par mois, plus les taxes applicables. 3. Vous êtes responsable de votre part de toute taxe ou imposition de caractère non-résidentielle ainsi que de tout autre montant payable en vertu du Bail. 4.

Vous remettrez au Locateur un dépôt de garantie égal à un mois de Loyer de Base, lequel sera appliqué au dernier mois du Terme Reconduit, étant entendu que ledit montant remis à

titre de dépôt de garantie peut être appliqué, en tout temps, par le Locateur advenant un défaut du Locataire de payer quelque montant que ce soit payable en vertu du Bail pendant le Terme Reconduit; le dépôt de garantie sera remis au Locateur lors de votre acceptation des présentes. 5. Le Bail est par les présentes amendé en ajoutant un nouveau paragraphe comme suit : « 22.6 Les parties s'entendent à ce que dans le cas où ni le Locataire ni le Locateur n'avise l'autre

partie de son intention de ne pas renouveler le Bail, au plus tard six (6) mois avant l'expiration de la Durée, tel que prolongée aux présentes, la Durée du Bail sera automatiquement prolongée pour une (1) période additionnelle d'un (1) an aux mêmes termes et conditions sauf le Loyer de Base, lequel sera majoré de deux pour cent (2%) par rapport au Loyer de Base payable dans l'année précédente. De plus, chacune des parties aux présentes aura le droit d'aviser l'autre

partie de son intention de renouveler le Bail aux termes et conditions à être négociés. Dans l'éventualité, au plus tard six (6) mois avant l'expiration de la Durée du Bail ou toute prolongation de celle-ci, où les parties n'arrivent pas à s'entendre sur les termes et conditions applicables pendant la période de renouvellement du Bail, le Bail prendra fin à l'expiration de la Durée ou toute prolongation de celle-ci. » 6.

À l'exception des dispositions apparaissant aux présentes, tous les autres montants payables en vertu du Bail ainsi que tous termes et conditions du Bail demeurent inchangés et s'appliqueront pendant le Terme Reconduit mutatis mutandis. La présente proposition sera ouverte pour acceptation jusqu'au jeudi, le 14 avril 2005, à 17h00. Si telle acceptation n'est pas communiquée au soussigné ou directement au Locateur dans les délais mentionnés ci-dessus, le tout accompagné par un chèque représentant le dépôt de garantie ainsi que tout autre montant payable en vertu du Bail et dû en date d'aujourd'hui, soit à

titre de taxe non- résidentielle ou autrement, la présente proposition sera nulle et non avenue et votre Bail prendra fin le 30 avril 2005. » (Nos soulignements) INTERVENTIONS « MARIA FALVO et TONY FALVO (collectivement la «Caution») reconnaissent, par les présentes, avoir pris connaissance des présentes et en être pleinement satisfait, et, pour valeur reçue, se portent caution solidairement avec le Locataire et avec tous autres, en faveur du Locateur, et responsable de l'exécution de la totalité des obligations du Locataire en vertu des présentes, les soussignés renonçant expressément aux bénéfices de division, de discussion et de subrogation ainsi qu’à tout avis de défaut, faisant de toutes telles obligations leur affaire personnelle. » {sic} [ 25 ] Voici les termes de la clause de caution inscrits dans le bail initial en 1997 : « La (les) partie(

s) soussignée(s) (ci-après, collectivement, le "Garant"), ayant lu le présent bail et en se déclarant entièrement satisfait, garantie par les présentes solidairement avec le Locataire, sans bénéfice de discussion et division, toutes les obligations du Locataire en vertu du présent bail, ainsi que les conséquences de tout défaut d'exécuter ces obligations du Locataire incluant, sans restriction, le paiement d'un montant équivalent à six (6) mois de loyer anticipé payable dans l'éventualité où il y a une terminaison prématurée du bail , le tout conformément aux dispositions du présent bail.

Il est entendu que la responsabilité du Garant sera réduite proportionnellement au fonds détenus par le Locateur à

titre de Dépôt au moment de la terminaison prématurée du bail par le Locateur en vertu de l'article 19 du bail ou par le Locataire en vertu de l'article 32.3 du bail, le cas échéant. La présente garantie lie les successeurs, représentants légaux et ayant droit du Garant.

La présente garantie est régie par les lois de la province de Québec et doit âtre interprété en conséquence. » [ 26 ] Nous sommes ici devant une situation où le bail est prolongé pour une période d’un an, en fonction d’une clause expressément prévue au bail de trois (3) ans, signé le 14 avril 2005. [ 27 ] En cautionnant toutes les obligations de la locataire, 9021-1467 Québec Inc., dont ils étaient administrateurs et dirigeants, les défendeurs ont cautionné les obligations du bail prolongé. [ 28 ] Ils ont, en effet, accepté à l’avance d’être liés par le bail prolongé et ont renoncé à l’application de l’

article 1881 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») [1] voulant que : « 1881 . La sûreté consentie par un tiers pour garantir l'exécution des obligations du locataire ne s'étend pas au bail reconduit. » [ 29 ] Dans l’affaire Rousseau c. Équipements L.S. Inc. [2] , l’honorable Pierre A. Gagnon de la Cour du Québec a procédé à une étude approfondie de la jurisprudence dans l’application de l’

article 1881 C.c.Q. .

Il conclut que la jurisprudence tient majoritairement responsable la caution des obligations du locataire qui a renouvelé son bail en appliquant une clause de renouvellement. [ 30 ] Le Tribunal souscrit à la jurisprudence majoritaire voulant que la caution soit responsable des obligations du locataire qui a renouvelé son bail en appliquant une clause de renouvellement, ce qui suffit pour disposer de l’argument des défendeurs quant à l’absence de lien de droit. 3.2 La demande principale [ 31 ] La prétention du demandeur voulant que la locataire n’a pas remis les lieux en état lors de la fin du bail ne peut pas être retenue, car elle n’est pas supportée par la preuve. [ 32 ] Il ressort de la preuve qu’après la signature du bail entre le demandeur et la nouvelle locataire, le 20 février 2009, cette dernière a pris possession des locaux et des équipements et a à compter de cette date, elle a exploité son commerce tel que décrit au bail, ce jusqu’au 30 avril 2009. [ 33 ] Quand le demandeur reprend possession des lieux, il était lié par le bail de la nouvelle locataire qui a fait faillite. [ 34 ] Le demandeur a d’ailleurs été nommé administrateur de la faillite de sa nouvelle locataire dont elle était créancière en vertu du bail. [ 35 ] Dans ce contexte, le recours du demandeur contre son ancienne locataire 9021-1467 Québec Inc. pour manquement aux obligations de remettre les lieux en état à la fin du bail n’a pas d’assise juridique. [ 36 ] Comme deuxième difficulté, quand le demandeur a rencontré les défendeurs en avril 2010 pour collecter les taxes municipales impayées, en aucun temps, il n’a soulevé les manquements reprochés en l’instance, ce tant pour des dommages reliés à la remise en état des lieux que pour des loyers impayés reliés aux taxes et autres. [ 37 ] Ce n’est qu’en 2012, trois (3) ans après l’expiration du bail que le demandeur met en demeure les défendeurs de payer 15 300 $. [ 38 ] La preuve présentée ne démontre pas de manière prépondérante que la locataire 9021-1467 Québec Inc., dont le bail a pris fin en avril 2009, a manqué à ses obligations de remettre les lieux en état à la fin du bail. [ 39 ] Il en est de même pour tous les autres postes de réclamation du demandeur qui ne s’est pas déchargé de son fardeau de preuve pour engager en vertu du bail, la responsabilité contractuelle de sa locataire 9021-1467 Québec Inc. et de celle des défendeurs à

titre de caution pour les montants réclamés. [ 40 ] Conséquemment, la demande doit échouer. [ 41 ] VU cette conclusion à laquelle arrive le Tribunal, l’amendement pour augmenter à 15 000 $ le montant de la réclamation n’a plus d’objet. 3.3 La demande reconventionnelle [ 42 ] Dans leur contestation et demande reconventionnelle, les défendeurs allèguent : […] 17.

With the full knowledge and consent of the Plaintiff on or about February 27th, 2009 the Co-Defendant 9021-1467 Quebec Inc. sold the business exploited at […] to 9205-1572 Quebec Inc., as appears more fully from a copy of said deed of sale filed as Exhibit D-2; 18. That, concomitantly with the signing of the said deed of sale, the Plaintif signed a new lease directly with the purchaser 9205- 1572 Quebec Inc. the whole as will be more fully established at trial, the Plaintif is hereby summoned to produce a copy of said lease in default of which secondary proof will be made; 19.

That, on or about April 30th, 2009 the said purchaser 9205-1572 Quebec Inc., filed an assignment in bankruptcy in the Superior Court (Commercial Division) of Montreal, docket number 500-11-0362292-098 as further evidence from a copy of the assignment in bankruptcy a plumitif and an «tract of the Office of the Superintendent in Bankruptcy Canada filed herewith en liasse as Defendant's Exhibit D-2; 20. That, moreover, the Plaintiff's, son Mr. Johnny lacovella, was named an inspector in the bankruptcy as more fully appears from a

copy of minutes of the bankruptcy meeting filed herewith as Defendant's Exhibit D-3; 21. That, moreover, the Plaintiff, as landlord, had filed a claim as a preferred creditor in the amount of $12, 250.00 for unpaid rent whole as more fully appears from a list of preferred creditors filed in the bankruptcy record and filed herewith as Defendants Exhibit D- 4; 22. That, as appears, from the foregoing the signing of the new lease with the purchaser 9205-1572 Quebec replaced any existing lease that may have existed between the Plaintiff and Defendants; 23.

That the Plaintiff's blatant omission to allege the new lease with the new tenant 9205-1572 Quebec Inc. is a flagrant attempt to mislead the Court and abusively sue the Defendants; 24. As further evidence of the Plaintiff's bad faith, the Defendants further file the Plaintiff's demand letter dated April 25th, 2012 as Exhibit D-5, which letter was served at 21:35 on the same day and in which a delay of 24 hours is granted to the Defendants to pay the amount of $24,900.00 $ therein claimed and caused the present proceedings in small claims to be issued on April 27e', 2012; 25.

Moreover, in light of the amounts originally "claimed" in the amount of $ 24,900.00 the frivolity of the present action is even more evident when the Plaintiff reduces its claim $ 7,000.00. » [ 43 ] Essentiellement, les défendeurs reprochent au demandeur d’avoir introduit contre eux un recours sans fondement juridique. [ 44 ] Le fait que le recours du demandeur soit rejeté n’est pas nécessairement concluant que ledit recours est abusif. [ 45 ] Les inconvénients que les défendeurs ont subis pour contester le recours du demandeur font

partie des inconvénients normaux que tout justiciable doit supporter pour contester un recours intenté contre lui. [ 46 ]

Malgré la faiblesse de la position du demandeur, il n'est pas possible de retenir que son recours a été intenté par malice et avec l'unique intention de nuire. [ 47 ] Le Tribunal conclut que les défendeurs n’ont pas démontré l’existence d’abus de droit pour justifier la condamnation du demandeur pour des dommages. [ 48 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 49 ] REJETTE la demande principale; [ 50 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 51 ] CHAQUE

PARTIE payant ses propres frais. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Date d’audience : 27 février 2015