2015 QCCQ 5474, 2015 QCCQ 5474

Eslami c. Gale 2015 QCCQ 5474 COUR DU QUÉBEC « Chambre civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N°: 500-22-204255-130 DATE : Le 19 juin 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES HAMEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Mahmoud Eslami, Demandeur c.

Robert Gale -et- 3104-0884 Québec inc., Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mahmoud Eslami ( Eslami ) [1] réclame, dans le cadre de sa requête introductive d'instance amendée, à Robert Gale ( Gale ) et 3104-0884 Québec inc. ( 3104 ) la somme de 50 000,00 $ qui se détaille ainsi [2] : « […] 14. The plaintiff claims the amount of $10,000.00 for damages to the DVD cases, carpet, shelves, air conditioners and other equipment; 15.

Furthermore, the plaintiff also claims the amount of $40,000.00 from the defendant as compensation for loss of business due to the defendant's negligence and refusal to rectify the multitude of problems with the local; […] » [ 2 ] En cours d'instance, Eslami diminue sa réclamation à la somme de 42 400,00 $ qui se détaille ainsi : - Une diminution de loyer (1 800 $ x 12 x 3 ÷ 2) de l'ordre de 50 % du montant payé pour les trois (3) dernières années d'occupation du local qu'il loue aux défendeurs : 32 400,00 $ - Dommages et intérêts subis à ses équipements, suite aux différentes infiltrations d'eau : 10 000,00 $ TOTAL : 42 400,00 $ [ 3 ] Juste avant de déclarer sa preuve close, Eslami amende à nouveau sa réclamation pour réclamer 50 000,00 $ qu'il détaille finalement ainsi : - Une diminution de loyer (1 800 $ x 12 x 3 ÷ 2) de l'ordre de 50 % du montant payé pour les trois (3) dernières années d'occupation du local qu'il loue aux défendeurs : 32 400,00 $ - Les dommages et intérêts subis à ses équipements à la suite des différentes infiltrations d’eau ainsi que les dommages et intérêts subis lors des différentes tentatives de vols et les vols dont il a été victime : 17 600,00 $ TOTAL : 50 000,00 $ [ 4 ] 3104 et Gale nient le bien-fondé en fait et en droit de la réclamation de Eslami .

[ 5 ] Plus particulièrement, 3104 et Gale soutiennent, dans le cadre de leur contestation écrite : « […] ( 1. There is no lien de droit between Plaintiff and Defendant Robert Gale ; 2. Corporate Defendant maintained the premises in a manner that conformed to its obligations as Lessor under the lease ; 3. Without prejudice to the foregoing, the damages claimed are grossly exaggerated and illegal, and Plaintiff shall be put to the strict proof thereof; […] » (Soulignements ajoutés) [ 6 ] Ce faisant, 3104 et Gale se portent demandeurs reconventionnels [3] pour la somme de 13 360 $ qu’ils détaillent ainsi : « […] 5.

Plaintiff owes Corporate Defendant $1560 for rent that was due on August 15, 2013 and he shall owe $1800 for the rent due September 15, 2013, for a total of $3360 for unpaid rent; […] 8.

Defendants are entitled to claim the amount of $10,000 from Plaintiff as damages for his abusive proceedings; […] » [ 7 ] Les conclusions à la défense et demande reconventionnelle indiquent : « […] WHEREFORE DEFENDANTS PRAY THIS HONOURABLE COURT TO: DISMISS Plaintiff’s motion; ORDER Plaintiff to pay Corporate Defendant the amount of $3360 and to Defendants the amount (sic) $10,000 with interest and the additional indemnity as provided by law from the date hereof; THE WHOLE with costs. […] »

QUESTIONS EN LITIGE [ 8 ] Il s'agit pour le Tribunal de déterminer si Eslami est justifié, compte tenu de la perte de jouissance alléguée pour les lieux loués, de demander une diminution de loyer pour les trois (3) dernières années qu'il occupe le local loué à 3104 situé au […] (Les lieux loué

s) pour un montant équivalent à 50 % du loyer versé, c'est-à-dire la somme de 32 400 $. [ 9 ] Il s'agit également pour le Tribunal de déterminer si Eslami est en droit d'être indemnisé de la part de Gale et 3104 pour les différentes tentatives de vols et les vols subis à l'intérieur de son commerce-vidéo qu'il opère sous les nom et dénomination sociale de Super Video Hudson dans Les lieux loués ainsi que les dommages-intérêts réclamés pour les dommages subis à ses équipements lors des différentes infiltrations d’eau survenues au fil des années, le cas échéant. [ 10 ] Finalement, il s’agit pour le Tribunal de déterminer si des loyers impayés sont dus à 3104 de la part de Eslami ainsi que des dommages pour procédures abusives de la part de Eslami à l’endroit de Gale et 3104 .

LE DROIT [ 11 ] Pour une bonne compréhension des présentes, le Tribunal croit opportun de référer aux articles 1458 , 1853 , 1854 , 1863 , 1870 , 2803 et 2804 du Code civil du Québec (C.c.Q.) lesquels se libellent comme suit : « […] 1458. Toute personne a le devoir d'honorer les engagements qu'elle a contractés.

Elle est, lorsqu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu'elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l'application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. […] 1853. Le bail portant sur un bien meuble ne se présume pas; la personne qui utilise le bien, avec la tolérance du propriétaire, est présumée l'avoir emprunté en vertu d'un prêt à usage.

Le bail portant sur un bien immeuble est, pour sa part, présumé lorsqu'une personne occupe les lieux avec la tolérance du propriétaire.

Ce bail est à durée indéterminée; il prend effet dès l'occupation et comporte un loyer correspondant à la valeur locative. 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l'usage pour lequel il est loué, et de l'entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. […] 1863.

L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts , l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer ; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. […] 1870.

Le locataire peut sous-louer tout ou

partie du bien loué ou céder le bail . Il est alors tenu d'aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d'obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession. […] 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. […] » (Soulignements ajoutés) [ 12 ] Ainsi, il appartient à Eslami d’établir, entre autres, ses prétentions selon le critère de la prépondérance de la preuve [4] , c’est-à- dire que Gale et 3104 n’ont pas respecté les obligations qui leurs incombent aux termes du bail liant les parties ainsi que le préjudice en résultant, le cas échéant. [ 13 ] De la même façon, Gale et 3104 doivent également établir, selon le critère de la prépondérance de la preuve, leurs prétentions, c’est-à-dire qu’ils n’ont commis aucune faute contractuelle et/ou extracontractuelle à l’égard de Eslami et qu’ils sont bien-fondés de se porter demandeurs reconventionnels pour le loyer impayé pour les dommages et intérêts subis, suite aux présentes procédures intentées de la part de Eslami . [ 14 ] En d'autres mots, chacune des parties doit établir par une prépondérance de preuve leurs prétentions. [ 15 ] Ainsi, dans l'arrêt Parent c.

Lapointe [5] , Monsieur le juge Taschereau de la Cour suprême du Canada déclare : « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées et c'est à la lumière de ce que révèle les faits les plus probables que les responsabilités doivent être établis. » [ 16 ] Dans le volume La preuve civile [6] , l’auteur fait la distinction entre ce qui constitue une simple possibilité par rapport à une probabilité en ces termes : « Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible mais est probable. » [ 17 ] La Cour suprême du Canada, dans l'arrêt F.H. c.

McDougall [7] , écrit relativement à la valeur probante d'une preuve : « De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire aux critères de la prépondérance des probabilités. »

LE CONTEXTE [ 18 ] Le ou vers le 2 octobre 1996, une promesse de location intervient entre 3104 et Super Video Hudson Limited , c’est-à-dire la compagnie 2424-5920 Québec inc. [8] [ 19 ] Le ou vers le 8 novembre 1996, un premier bail [9] intervient entre 3104 et Super Video Hudson Limited pour le local situé au […] ayant une superficie de 2000 pi 2 à raison de 2 100 $ de loyer de base par mois [10] . [ 20 ] Ce bail est retranscrit le ou vers le 8 novembre 1996 et indique cette fois-ci 3104 et 2424-5920 Québec inc. faisant affaires sous les nom et dénomination sociale de Super Video Hudson [11] . [ 21 ] Subséquemment à la prise de possession des lieux loués par 2424-5920 Québec inc. , les parties conviennent de modifier l’entente intervenue entre 3104 et 2424-5920 Québec inc. afin de refléter la superficie réelle des lieux loués, c’est-à-dire 1700 pi 2 , et ainsi, le loyer est réduit à la somme de 1 800 $ [12] .

[ 22 ] Le ou vers le début janvier 1997, Eslami débute l'exploitation de son commerce-vidéo qu'il opère sous les nom et dénomination sociale de Super Video Hudson qu’il a opéré auparavant à deux autres adresses différentes pendant plusieurs années et situées dans la même région. [ 23 ] Le ou vers le 15 juillet 1999, 3104 et 2424-5920 Québec inc. conviennent [13] : « […] We the undersigned agree to extend the Present lease with the same terms and condition (sic) for one additional year. Signed Robert Gale for Québec inc. 3104-0884 for 2424-5920 Québec inc. Mahmoud Eslami (Signé : M.

Eslami) (Signé : Robert Gale) […] » [ 24 ] Selon l’entente entre 3104 et 2424-5920 Québec inc. , le bail se termine le 15 juillet 2000. [ 25 ] Le ou vers le 16 janvier 2001, 3104 et 2424-5920 Québec inc. conviennent [14] : « […] We, the undersigned agree to extend the lease for an additional (2) two-year period commencing January 15/2001 until Jan. 15/2003 with the same terms & conditions. Landlord to put up a (sic) entrance (front door) portion in the Spring of 2001. Signed + agreed (Signé: Robert Gale) (owner) 3104-0884 Québec inc. (Signé : M.

Eslami) for 2424-5920 Québec inc. […] » [ 26 ] Subséquemment au 15 janvier 2003, 2424-5920 Québec inc. et/ou Eslami occupe les lieux loués jusqu’à le ou vers le 19 août 2013. [ 27 ] Tout au long de l’occupation des lieux loués, tant par 2424-5920 Québec inc. que par Eslami , le montant du loyer demeure inchangé, c’est-à-dire qu’il est au montant de 1 800 $ par mois toutes taxes incluses.

Le loyer est habituellement payé à 3104 par argent comptant. [ 28 ] Le ou vers le 4 juillet 2011, Eslami , au nom de Super Video Hudson , met en demeure Gale et 3104 en ces termes [15] : « […] Since starting the lease agreement, as of Jan 1997, 5 year renewable term, the following constant disrepair has occurred: 1. Removal of storage room without prior notice, leaving my local unprotected, resulting in 2 robberies with value of over $50,000 (fifty-thousand dollars) of direct loss. 2.

Removal of signs of Super Video Hudson, so that my clientele were deprived from parking spaces, while bar Chateau’s clientele were occupying my parking spaces. 3. Last attempted robbery (4 in total) resulted in a broken window (housing MY air conditioner). It’s been more than six months that the window has not been repaired and my air conditioner is not installed (in window). Especially in summertime, it is the front part of the door, which makes the store unbearably hot in the summer and unbearably cold in the winter! 4.

Emergency lights on top of the front and rear doors have only worked several months and never worked since; when hydro-power is gone, no more business! 5. Lights covering the parking lot are all burned out and not replaced since then. Is there another robbery in the making? 6. Ceiling of the front part of the store is in such a disrepair that when every time that it rains, rain water comes through the ceiling and onto the ground (developing mold and other health hazards), damaging walls, shelves and the films that are displayed on the shelves. 7.

Old radiators, reminiscent of old heating system, are still there, taking my congested display system; though one of them nearly missed falling on a 7 year-old boy. 8. Lack of fire prevention system, from fire alarm to sprinkler, is another hazard to the system. Even the fire capsule has not been

checked in 2 years! Therefore, I demand: A. Emergency repairs, such as window repair, air conditioners, lights on the parking lot, fire prevention to be done within one week of receiving this letter. B. Minimum of $50,000 (fifty-thousand dollars) as compensation for the damages, such as the 2 robberies, etc., within one month to be settled. Otherwise, I have no other choice but to start other legal actions and remain. […] » [ 29 ] Le ou vers le 15 juillet 2011, Gale , à

titre de représentant de 3104 , envoi un

Avis de terminaison de bail à Eslami , « c/o Super Video Hudson » , en ces termes [16] : « […] RE; Notice of Termination of Lease Dear Mr. Eslami : This letter will serve as your formal notice that I am exercising my right under

Section 2.1 of our Lease Agreement to terminate your lease as of July 30, 2011. As you may be aware, your lease dated November 6, 1996 was for a term of three years (from January 15, 1997 until January 15, 2000), after which time it became a month-to-month lease arrangement, terminable by either party, at any time, and for any reason. You are therefore required to vacate the premises by no later than 11:59 pm on July 30. Any property remaining in that space on August 1 will be deemed abandoned by you and will be discarded accordingly . Please also note your obligation under

Section 12.2 of the lease to deliver vacant possession of the premises in good condition. Additionally, as we have discussed on several occasions previously, you have been behind in your rent payments for some time and are currently in arrears for one month’s rent in the amount of $1,800. You are still responsible for such payment and in the event that you fail to remit that amount by July 30, I will exercise all available legal means to obtain that payment from you.

Finally, I am in receipt of your letter dated July 4, 2011, in which you, for the very first time, make numerous inaccurate and unsubstantiated claims about the condition of your space and demand a monetary sum in compensation for what you characterize as damages. While your claims are all without merit, patently frivolous, and not worthy of a response, I direct your attention to

Section 9.1 of the Lease Agreement, which clearly states, “The Landlord is not liable for any damage to the Tenant’s property of for any injury to any person in or coming to or from the Premises, however caused, and the tenant agrees to indemnify the Landlord against the financial consequences of any such liability… ” If you believe that you have lawful and legitimate claims of damages to your property, they would be better raised with your insurance carrier than with me.

Very truly yours, (Signed: Robert Gale) ROBERT GALE » [ 30 ] Le ou vers le 26 juillet 2011, Eslami répond à la mise en demeure par l'intermédiaire de ses procureurs [17] en ces termes : « […] Sujet (sic) : your Notice of termination of commercial lease, dated July 15 th 2011 for Super Video Hudson at [adresse 1] Our file: A11-5485 Mr Gale, and landlord, We have been consulted by Mr Mahmoud Eslami who operates the video club object of the aforementioned commercial lease . He received your notice on July 25 th 2011. You are invoking

section 2.1 of the lease, to terminate the lease as of July 30 th 2011. Your reasoning is ill founded in fact and in law and our client has given us instruction to advise you as follows. An

article 14.2 was added, in manuscript, to the printed lease. It reads: Renewal, if not in default, for 5 years agreed upon by both parties. Representations were made to our client and he understood the following: the lease period starts on January 1 st 1997 and ends on December 31 st 2001 – there was a second lease period under

section 14.2, starting January 1 st 2002 and ending December 31 st 2007 – there was a third lease period under

section 14.2, starting January 1 st 2008 and ending December 31 st 2013 . You must respect clause 14.2. Any attempt at eviction would be a pure abuse and a flagrant breach of contract giving rise to a substantial claim in damages for all losses sustained by our client. You should immediately consult an attorney. Moreover, our client sent you a demand letter dated July 4 th 2011. You deny any liability. Our client has the right to seek from the Superior Court by way of recourse in injunction the execution of what is demanded from you. He also has the right to claim damages including damages in the nature of a diminution of rent, of at least 50% for the last three years.

The current monthly rental of $1800 was given to Lubell Smith, an employee of Mr Gale. However, our client would be opened to discussing the leaving of the premises within a delay of three (3) months, but under reserve of all his rights and recourses for pas damages. Awaiting your further correspondence, AUDET F.G.

AND ASSOCIATES By: (Signé: Ronald Achim) _____________________________ Me Ronald Achim, attorney File of Me François Audet » (Soulignements ajoutés) [ 31 ] Le ou vers le 24 août 2012, Eslami met en demeure 3104 de procéder à certains travaux en ces termes [18] : « […] Re : Priority of Repairs Due to years of negligence, spiders, spider webs and insects have taken over the exterior of the building. Anyone arriving has to fight with spider webs. Therefore priority one is to redo the stairs and staircase, build access to the store for disabled and families with strollers, and instal (sic) a proper door closer.

The front window bearing the air conditioner is loose, unsafe and open to more attempted robberies, and therefore should be replaced with a safe and solid window. Electric: the light on the north-west (sic) corner of the parking lot, emergency lights (exit and entry), light above the counter (covers for neon lights) to be fixed. Roof and ceiling are falling apart and are in dire need of replacement and repairs. The radiators are hazardous and should be removed. Carpeting is old, and along with rain coming from the ceiling, is a major contributor to mould, and therefore hazardous to public health.

Replacement is pivotal. Bathroom and walls need repair and fresh painting. Urgency is required. Thank you. MAHMOUD ESLAMI (Signé: M. Eslami) […] » [ 32 ] Le ou vers le 31 décembre 2012, Eslami réachemine le même envoi adressé antérieurement et en date du 24 août 2012 à 3104 [19] . [ 33 ] Le ou vers le 19 juillet 2013, Eslami fait signifier une lettre intitulée Motion to Institute Proceedings : Demand For Compensation and Leasehold Termination à

titre de requête introductive d’instance [20] et indique notamment à celle-ci : « […] B. Several months after occupying the premises, I noticed a shortage of space. Following this fact I was forced to agree of the monthly rental pay , for complete service of $1800.00 (sic) C. From the list of deficiencies that was sent on February 13 th , 2013 , only item 2 was partially touched. I.e. The air conditioner situated in front of the internal space was taken out and the old part of the window was repaired without installing the air conditioner back in. As a result, both air conditioners are out. This creates unbearable conditions for employee’s (sic) and clientele alike during the

summer and winter months. The falling apart roof will further deteriorate with the rain coming in from every corner. The average indoor temperature in the summer is at least 10 degrees hotter and in winter goes in the other direction. As a result, even die-hard customers stay away, cutting the business to less than half . D. The door closing fixture does not function properly and endangers the visitors. To keep the door open, (in order to somewhat keep the temperature down because of the air conditioning not working) I have to use bungee cords. […] 1. Security lights are not functioning in the back. 2.

The front and back emergency lights have not been operational for the last seven years. As a result, frequent power outages mean a loss of business. 3. When it rains, the roof leaks and causes considerable damage to the DVD boxes, carpeting, and shelves. The humidity in turn creates mold which is very detrimental to business and potentially unhealthy for employees and customers. Also, the presence of water creates an ever present danger of electric shocks. 4. Due to the lack of repairs to the building and the ceiling, the place is covered with spiders and spider webs. 5.

The rental space was to be 2500 square feet but in reality only 1800 square feet were made available. 6. The window shutters were removed without our client’s consent and his sign in front of the store was placed near the sidewalk which resulted in minimum visibility and there is no light. 7. You removed the small storage room without notice which resulted in two robberies, each for more than $25,000 (sic) 8. The window in front must be replaced and metal bars installed to prevent thefts. 9.

The stair case and stairs in front must be repaired, they are wooden stairs, and clients are complaining of their poor condition. 10. The heating in the winter is insufficient (the back room is 10 degrees colder) and during the summer the heat in (sic) unbearable. 11. The air conditioner was not properly installed and has not been replaced. 12. The old radiators must be taken away-one fell and almost hit a seven year old child. 13. The graffiti on the side of the building has been present for 3 years and has not been removed. This leaves customers with a very bad impression and directly affects business. 14.

The staircase in front of the building is worn out and must be replaced (sic) 15. The roof over the staircase in front is worn out and full of spiders. 16. The business was broken into in 2005 and 2006 because of the absence of metal bars to protect the building. You are aware there were attempted robberies in 2008, 2009, 2010, and 2011. 17. Each time it rains, considerable damage is caused to the premises, merchandise, and to our client’s business. For these reasons, may it please the court: 1. To condemn the actions of Mr. Robert Gale as landlord. 2. To order minimum payment of $40,000 as compensation.

For business loss due to the deficiencies in the execution of lease within one month of the receipt of this letter, due to permanent gross negligence and unbearable conditions. 3. Additional $10,000 for damages caused to the carpet, shelves, DVD’s, air conditioners, and other equipment. (Signé: M.

Eslami) Mahmoud Eslami Super Video Hudson […] » (Soulignements ajoutés) [ 34 ] Lors de la présentation de la requête introductive d'instance qui était non conforme au Code de procédure civile , notre Cour fixe un échéancier afin que Eslami formule adéquatement sa réclamation. [ 35 ] Le ou vers le 19 août 2013, Eslami cesse d'opérer son commerce dans les lieux loués et quitte les lieux.

[ 36 ] Ainsi, le ou vers le 18 septembre 2013, Eslami fait signifier une requête introductive d'instance amendée à Gale et 3104 . [ 37 ] Le ou vers le 26 septembre 2013, Gale et 3104 produisent au dossier de la Cour une Défense et demande reconventionnelle et ils plaident, entre autres : « […] AND IN CROSS-DEMAND, DEFENDANTS STATE AS FOLLOWS : 4. Plaintiff has abandoned the premises without giving legal notice to Corporate Defendant ; […] 6. Furthermore, Plaintiff’s action is abusive in that there is no reasonable cause of action; 7.

Plaintiff operated in the premises a business in a dying industry, namely the video rental shop business, which Plaintiff was unable to sell and therefore closed it and by this action he is attempting to coerce compensation from Defendants without any grounds whatsoever; […] » (Soulignements ajouté

s) ANALYSE DE LA PREUVE [ 38 ] Entre le ou vers le 8 novembre 1996 et le ou vers le 18 juillet 2013, aucune procédure judiciaire n'est intentée de la part de Eslami et/ou 2424-5920 Québec inc. à l'endroit de Gale et 3104 pour se plaindre de l’état des lieux loués et/ou d’une perte de jouissance des lieux loués et/ou d’un manque de service quelconque de la part de 3104 . [ 39 ] Il appert que le ou vers le 2 octobre 2004, Eslami et/ou 2424-5920 Québec inc. sont victimes d'un premier vol dans son local [21] . [ 40 ] Dans le Rapport d’événement [22] complété par les policiers on peut lire : « […] 2- Le ou les voleurs ont pénétré par la porte arrière en arrachant le moustiquaire de celle-ci, la vitre n’était pas fermée. puis sont ressortis par le même endroit, échappant quelques jeux vidéo dans le stationnement de l’hôtel le château sur la rue « Wharf » à l’arrière. […] 8- « A »

N’EST PAS ASSURÉ ET N’A PAS DE SYSTÈME D’ALARME SUR SON COMMERCE ET N’A PAS LES NO (sic) DE SÉRIE. […] » [ 41 ] Le ou vers le 26 avril 2005, Eslami et/ou 2424-5920 Québec inc. sont victimes d'un autre vol dans leur local [23] . [ 42 ] Dans le Rapport d’événement, [24] on peut lire : « […] M.O. : PORTE ARRIÈRE DÉFONCÉE, VITRE DE LA PORTE FRACASSÉE. SUSPECTS ONT UTILISÉ DES BOÎTES DE CARTON PRÉSENTES DANS LE CLUB VIDÉO POUR LE TRANSPORT DU BUTTIN. […] INFOS COMPLÉMENTAIRES : DEUXIÈME VOL DU GENRE EN 6 MOIS SELON B EXACTEMENT MÊME M.O.

B N’EST PAS ASSURÉ. […] » [ 43 ] Lors de ce Rapport d’événement [25] , Eslami complète une déclaration dans laquelle il indique, entre autres, être le propriétaire du Club Vidéo Hudson [26] . [ 44 ] Le ou vers le 23 juillet 2006, Eslami et/ou 2424-5920 Québec inc. sont victimes d'une tentative de vol [27] dans leur local. [ 45 ] Dans le Rapport d’événement [28] on peut lire : « […] 1. Dans ce cas, il s’agit d’une tentative de vol survenu entre le 2006-07-22 23:00 hrs et le 2006-07-23 10:00 hrs au commerce

Super Video Hudson situé au 462 Main Rd. à Hudson. 2. Le suspect a cassé une lumière extérieure et a tenté d’arracher le climatiseur qui avait été installé dans la fenêtre du côté ouest de l’établissement il y a seulement deux jours. […] 6. Il peut s’agir ici d’une tentative d’intro par infraction mais rien ne me prouve que le suspect voulait entrer dans le commerce.

Avec la chaleur ces temps-ci il est for probable que le suspect ne voulait que le climatiseur. […] » [ 46 ] Finalement, le ou vers le 2 octobre 2010, Eslami et/ou 2424-5920 Québec inc. sont victimes d'une autre tentative de vol [29] dans leur local. [ 47 ] Dans le Rapport d’événement, [30] on peut lire : « […] 1- IL S’AGIT D’UN (sic) INTRODUCTION PAR EFRACTION DANS UN COMMERCE SURVENU À HUDSON LE 1-10-2010. 2- QUELQU’UN A FRACASSÉ UNE FENÊTRE DE CÔTÉ DU COMMERCE DE LOCATION DE FILM OU SE TROUVAIT UN APPAREIL D’AIRE CLIMATISÉ POUR POSSIBLEMENT PÉNÉTRER DANS LE DIT COMMERCE. 3- SUR PLACE NOUS CONSTATONS QUE LA FENÊTRE EST DÉFONCÉE ET QU’ELLE EST TONBÉ (sic) PAR TERRE DANS LE COMMERCE AVEC UN APPAREIL D’AIR CLIMATISÉ.

AUCUN OUTILS OU PROJECTILE N’EST TROUVÉ SUR PLACE ET AUCUNE TRACE D’UN INTRO. 4- NOUS AVONS REÇU UN APPEL DE LA COMPAGNIE D’ALARME NOUS INFORMANT QUE LE SYSTÈME D’ALARME ÉTAIT DÉCLENCHÉ ET QU’IL Y AVAIT DU MOUVEMENT À L’AVANT DU COMMERCE. EN ARRIVANT SUR PLACE NOUS AVONS CONSTATÉ LES DOMMAGES. SELON LE PROPRIÉTAIRE IL NE MANQUE RIEN DANS LE COMMERCE.

LES SEULES CHOSES QUI ONT ÉTÉ DÉPLACÉES SONT DES BOÎTES DE DVD QUI ÉTAIENT DANS UN PRÉSENTOIR PRES DU CHASSIS QUI SONT TOMBÉS PAR TERRE AU MOMENT OÙ LA FENÊTRE EST TOMBÉE PAR TERRE. […] » [ 48 ] Lors de la rédaction du Rapport d’événement , Eslami complète une déclaration [31] dans laquelle écrit : « Le 2010-10-02, j’ai reçu un appel de ma compagnie d’alarme. L’alarme de mon commerce était parti (sic) . Je suis donc allé et les policiers étaient sur place. La fenêtre du commerce (celle de côté) étaient défoncé (sic) . Il y avait beaucoup de film (sic) par terre et la vitre était fracassé (sic) .

Par contre, la caisse est toujours la (sic) . Il ne manque pas d’argent. Je ne pense pas qu’il manque de film (sic) . C’est moi qui a fermé hier à 22h30.

Tout était en ordre à ce moment. […] » [ 49 ] La preuve révèle que Eslami immatricule une entreprise individuelle opérant sous les nom et dénomination sociale de Video Hudson à compter du 31 août 2001 et Super Video Hudson à compter du 10 septembre 2001 [32] . [ 50 ] Par ailleurs, Eslami affirme, sans être en mesure de produire plus amples documents outre une vérification téléphonique effectuée auprès de son comptable lors d’un ajournement de la présente affaire, qu’il aurait commencé à opérer personnellement Video Hudson à compter du 31 juillet 2001, et ce, nonobstant les renouvellements de bail intervenus le ou vers le 16 janvier 2001 entre 3104 et 2424-5920 Québec inc. jusqu’au 15 janvier 2003. [ 51 ] De même, les correspondances échangées entre 3104 et Eslami n’indiquent jamais, de façon claire et précise, que désormais le commerce vidéo est opéré personnellement par Eslami plutôt que par 2424-5920 Québec inc. [ 52 ] Toutefois, à la suite de la réception de la requête introductive d’instance non conforme au Code de procédure civile et à la requête introductive d’instance amendée, Gale et 3104 , dans le cadre de leurs procédures écrites, lient contestation et ne soulèvent pas l’absence d’un lien de droit entre Eslami et 3104 , le cas échéant. [ 53 ] Au contraire, 3104 se porte demanderesse reconventionnelle pour les loyers impayés lors du départ de Eslami des lieux loués et plaide avoir respecté ses obligations à

titre de locateur. [ 54 ] Ainsi, force est de constater qu’à compter du 15 janvier 2003, Eslami et/ou 2424-5920 Québec inc. continue/continuent à occuper les locaux jusqu’à le ou vers le 19 août 2013, sans opposition de la part de 3104 . [ 55 ] Or, 2424-5920 Québec inc. fait l’objet d’une radiation d’office en date du 7 mai 2004, tel qu’il appert des registres publics du Registraire des entreprises du Québec [33] . [ 56 ] Ainsi, à compter du 7 mai 2004, seul Eslami occupe les lieux loués, puisque 2424-5920 Québec inc . n’a pu d’existence juridique à compter de cette date. [ 57 ] Force est de conclure qu’à une date indéterminée et au plus tard le 7 mai 2004 et non le ou vers le 31 juillet 2001, tel que Eslami l’affirme, 2424-5920 Québec inc . cède à Eslami tous les droits résultant tant du bail que du commerce opéré jusqu’à cette date

sous les nom et dénomination sociale de Super Vidéo Hudson . [ 58 ] Cela étant, il y a également lieu de constater que Eslami , au nom de Super Video Hudson , se plaint de l’état des lieux à Gale et 3104 , le ou vers le 4 juillet 2011 [34] . [ 59 ] Le ou vers le 15 juillet 2011 [35] , Gale , à

titre de représentant de Bar Chateau du Lac , écrit à Eslmi « c/o Super Video Hudson » afin de résilier le bail intervenu, à l’origine, entre 3104 et 2424-5920 Québec inc ., et ce, au 30 juillet 2011. [ 60 ] Le ou vers le 26 juillet 2011, Eslami , par l’intermédiaire de ses procureurs, se prévaut des termes et conditions du bail intervenu entre 3104 et 2424-5920 Québec inc. , tout en indiquant qu’ils représentent Eslami opérant le Video Club . [ 61 ] Bref, force est de conclure que Gale et 3104 sont informés, à tout le moins de façon tacite, au plus tard en date du 26 juillet 2011, qu’une cession de bail est intervenue entre 2424-5920 Québec inc. et Eslami avant cette date, puisque Eslami se prévaut des termes et conditions du bail intervenu, à l’origine, avec 2424-5920 Québec inc. et renouvelé à quelques reprises, et ce, sans opposition de la part de Gale et 3104 à compter de cette date. [ 62 ] À tout événement et au surplus, 3104 , dans le cadre de sa défense et demande reconventionnelle, plaide ne pas être en défaut à

titre de locateur et réclame de Eslami les loyers impayés lors de son départ des lieux loués. [ 63 ] Ce faisant, 3104 confirme et reconnaît la cession de bail intervenue entre 2424-5920 Québec inc. et Eslami et être lié par bail. [ 64 ] Cela étant, la preuve établit qu'au courant des trois (3) dernières années où Eslami occupe les lieux loués, il y a des infiltrations d'eau à différentes reprises. [ 65 ] Eslami soutient qu'à trois ou quatre reprises annuelles, il y a des infiltrations d'eau, soit lorsqu'il y a trop de neige sur la toiture ou qu'une pluie forte tombe accompagnée de vents venant d'une certaine direction. [ 66 ] 3104 soutient qu'il y a quelques infiltrations d'eau, bon an mal an (deux (2) ou trois (3) infiltrations), compte tenu de l’âge de l’immeuble construit le ou vers les années 1910, et ce, même si la toiture arrière de l’immeuble où les infiltrations se produisent a été refaite au courant des années 2000. [ 67 ] Conséquemment, le Tribunal retient de la preuve qu'il y a eu des infiltrations d'eau sur une base régulière au cours des trois (3) dernières années où Eslami occupe les lieux loués. [ 68 ] La prépondérance de la preuve établit clairement que le plafond, à quelques cinq (5) différents endroits, est sérieusement endommagé par les infiltrations d’eau à répétition, ayant occasionné des troubles, ennuis et inconvénients à Eslami dans le cadre de l'exploitation de son commerce vidéo lui occasionnant une perte de jouissance des lieux. [ 69 ] Avec les plus grands égards pour l’opinion contraire, les photos et vidéos produits au dossier de la Cour sont éloquents sur les conséquences des différentes infiltrations d'eau relativement à la jouissance des lieux. [ 70 ] Eslami , dans la mesure où il a dénoncé cette situation à 3104 à compter de 2011 sans que celle-ci soit en mesure de corriger ou faire cesser les infiltrations d’eau, a droit à une diminution du loyer pour perte de jouissance des lieux. [ 71 ] En ce qui concerne le support retenant la porte d’entrée, il est exact que celui-ci est brisé et non fonctionnel pendant une certaine période de temps.

Cependant, la preuve est contradictoire à ce niveau. [ 72 ] Selon le représentant de 3104 , cette dernière affirme que la porte est réparée dans les 30 jours, alors que la preuve vidéo [36] produite au dossier de la Cour démontre plutôt le contraire. [ 73 ] Bref, la preuve n’établit pas, avec exactitude, le délai pour la réparation de la porte, mais il n’en demeure pas moins que la porte est non pleinement fonctionnelle pour une période supérieure à 30 jours, voire plusieurs mois. [ 74 ] Cela étant, le Tribunal doit également en tenir compte dans l’évaluation de la réduction de loyers réclamés de la part de Eslami pour perte de jouissance des lieux. [ 75 ] En ce qui concerne l'absence d'un air climatisé fonctionnel, il y a lieu de constater que nulle part dans le bail signé, à l’origine, entre 3104 et 2424-5920 Québec inc. , il est prévu que le local est climatisé par 3104 . [ 76 ] Bien qu'il soit exact que 3104 a fourni le premier appareil de climatisation et que celui-ci est installé par Eslami , il appert de la preuve présentée qu'il n'incombait pas à 3104 de procéder au remplacement de celui-ci lorsqu'il a cessé de fonctionné et/ou est devenu non-fonctionnel, suite aux tentatives de vols à l’intérieur du commerce de Eslami . [ 77 ] Rien n'empêchait Eslami de prendre les dispositions nécessaires et utiles afin de rendre pleinement fonctionnel le climatiseur, ce qu’il n’a pas fait. [ 78 ] Eslami a préféré faire signer une pétition à sa clientèle plutôt que régler ce problème fort simple et réclamer le coût de l’installation et/ou du remplacement de l’unité de climatisation à 3104 s’il croyait à un manquement contractuel de la part de 3104 , le cas échéant. [ 79 ] En ce qui concerne l'absence de barreaux aux fenêtres, la preuve révèle que préalablement à la signature de l'offre de location et la signature du bail, aucun barreau n'est installé aux fenêtres.

[ 80 ] Les ententes contractuelles liant les parties ne prévoient pas non plus l'installation de barreaux de la part de 3104 . [ 81 ] Au contraire, tel qu’il appert des ententes contractuelles intervenues à l’origine entre 3104 et 2424-5920 Québec inc. , l’obligation d’installer les barreaux aux fenêtres latérales du commerce est de la responsabilité de 2424-5920 Québec inc. , tel qu’il appert de la

section de l’article 7.1 du Bail [37] intervenu entre les parties le 8 novembre 1996 qui prévoit : « […] 7.1 The following services and expenses are the sole responsibility and expense of the Tenant: 1) Business Tax 2) Tenants Insurance 3) Normal Interior Maintenance (cleaning, painting ) 4) Paint for ceiling 5) Installation of security bars on side windows (facing body shop ) 6) Alarm systems […] » (Soulignements ajoutés) [ 82 ] Par ailleurs, en ce qui concerne les problèmes électriques dont Eslami se plaint, il est exact que ceux-ci n'ont pas fait l'objet d'une réparation, c'est-à-dire une lumière sur le côté du bâtiment, l'éclairage de l'enseigne extérieur et les signaux de sortie extérieure de l'immeuble. [ 83 ] Ce faisant, le Tribunal doit prendre en considération cette omission de la part de 3104 dans le cadre de la réclamation de Eslami afin d'évaluer la diminution de loyer à laquelle ce dernier a droit. [ 84 ] Relativement au remplacement du tapis, la preuve ne permet pas au Tribunal de conclure que les infiltrations d'eau survenues au courant des trois (3) dernières années sont la cause de la détérioration de celui-ci. [ 85 ] D’autant plus que la preuve révèle, qu’à l’origine, les tapis ont été acquis par 2424-5920 Québec inc. et non par Eslami et que ces tapis sont installés dans le commerce depuis janvier 1997. [ 86 ] Or, la réclamation de Eslami pour diminution de loyer et dommages-intérêts concerne la période de 2010 à 2013, soit plus de 13 ans après l'installation de ceux-ci. [ 87 ] Bref, il est exact que des infiltrations d'eau régulières peuvent aider à détériorer le tapis plus rapidement, mais il n'en demeure pas moins que celui-ci était, à toute fin pratique, à la fin de sa vie utile. [ 88 ] En ce qui concerne la responsabilité de 3104 relativement aux vols et différentes tentatives d’introduction par effraction dont est victime Eslami et qu’il en impute la responsabilité civile à 3104 , la preuve est non-concluante en ce sens. [ 89 ] Tel que mentionné précédemment, il était loisible à 2424-5920 Québec inc. et/ou à Eslami d'installer des barreaux s'il croyait qu'il devait sécuriser davantage les lieux loués, ce que ni l’un ni l’autre n’a fait.

Cette obligation n'incombait pas à 3104 . [ 90 ] D’autant plus que la preuve révèle qu’un système d’alarme est installé de la part de Eslami uniquement après le deuxième vol. [ 91 ] En ce qui concerne la démolition d'une

partie de l'entrée arrière, de l'avis du Tribunal, ces travaux ne sont aucunement reliés et/ou la cause des deux (2) vols dont est victime Eslami . [ 92 ] Même s’il est exact que 3104 , à la demande du Service d’incendie de la Ville d’Hudson , procède à enlever une filière qui bloque la porte-arrière où les deux (2) vols ont été perpétrés. [ 93 ] Cependant, l’enlèvement à lui seul de la filière ne peut engager la responsabilité civile de 3104 relativement aux vols perpétrés, lorsque le but recherché est la sécurité publique, et ce, à la demande expresse du Service d’incendie de la Ville d’Hudson. [ 94 ] D’autant plus que la preuve prima facie révèle que le premier vol est dû au fait que la fenêtre de la porte-arrière est laissée ouverte et les cambrioleurs déchirent le moustiquaire pour pénétrer à l’intérieur du commerce. [ 95 ]

Malgré ce premier vol, Eslami ne juge pas utile de renforcer la sécurité arrière en faisant installer des barreaux à la fenêtre de la porte-arrière. [ 96 ] D’ailleurs, lors du deuxième vol, prima facie , le Rapport d’événement fait état que les cambrioleurs brisent la fenêtre et endommagent la porte-arrière pour pénétrer dans le commerce qui n’est pas protégé par des barreaux. [ 97 ] Ainsi, la preuve, relativement aux vols et différentes tentatives de vol dont Eslami impute la responsabilité à 3104 , ne permet pas au Tribunal de conclure à une faute contractuelle et/ou extracontractuelle de la part de Gale et/ou 3104 . [ 98 ] Conséquemment, le Tribunal ne peut conclure, aux termes de la preuve offerte, que 3104 est responsable des dommages occasionnés, s’il en est, lors des différents vols et tentatives de vols perpétrés à l'intérieur du commerce d’ Eslami . [ 99 ] D’ailleurs, nonobstant la conclusion à laquelle le Tribunal en arrive sur l’absence de responsabilité civile de la part de Gale et 3104 , il convient de souligner que la preuve reliée aux dommages subis lors des différents vols et/ou tentatives de vol s'est limitée à montrer le désordre et le fouillis dans les lieux loués subséquemment aux événements.

[ 100 ] Aucune preuve indépendante, claire, convaincante et probante n'a été offerte au Tribunal afin d’établir le montant exact des dommages dont Eslami a pu subir et pour lesquels il réclame un dédommagement de près de 12 600 $. [ 101 ] De la même façon, afin d’établir le montant des dommages de 5 000 $ réclamée pour les dommages occasionnés à ses équipements lors des différentes infiltrations d'eau, outre l'affirmation de Eslami et les photos produites à son soutien, aucune preuve indépendante, claire, convaincante et probante n'a été offerte afin d'établir le montant des dommages réellement subis, s’il en est. [ 102 ] Encore une fois, ces équipements ont été acquis, à l’origine, par 2424-5920 Québec inc. et aucune preuve ne permet au Tribunal de conclure à quelles conditions Eslami les a acquis et la valeur de ceux-ci au moment des événements. [ 103 ] Finalement, même dans l’éventualité où le Tribunal concluait que certains biens ont été endommagés lors des différentes infiltrations d’eau, la preuve révèle que ces biens déménagés dans le local le ou vers le début du mois de janvier 1997 ne sont pas neufs. [ 104 ] Au contraire, ils viennent de deux (2) places d'affaires différentes antérieures où Eslami a opéré, soit personnellement et/ou par l’intermédiaire de 2424-5920 Québec inc. , son commerce de club vidéo. [ 105 ] Bref, les équipements, accessoires et étagères ont une certaine usure, pour ne pas qualifier celle-ci d'usure certaine, tel qu'il appert des différentes photos produites au dossier de la Cour pour lesquels le Tribunal ne peut accorder aucun dommage, compte tenu que ceux-ci, à toute fin pratique, sont rendus à la fin de leur vie utile au moment des dommages subis, s’il en est. [ 106 ] Conséquemment, tous les autres items de la réclamation de Eslami n'ont pas été établis selon le critère de la prépondérance de la preuve et ils sont rejetés. [ 107 ] Dans ce contexte, le Tribunal doit évaluer le montant de la diminution de loyer, eu égard à la perte de jouissance des lieux loués. [ 108 ] À cet égard, Eslami impute la perte de son achalandage et sa clientèle à cause de ces différents manquements et par le fait même, il soutient que la diminution de loyer doit refléter la baisse de son achalandage. [ 109 ] Le Tribunal ne peut conclure en ce sens, aux termes de la preuve offerte. [ 110 ] En effet, la preuve révèle, entre autres, qu’ Eslami est condamné au criminel en 2002 et en 1995 pour deux (2) agressions sexuelles (article 271, paragraphe 1, sous-paragraphe

b) du Code criminel respectivement en lien avec l’

article 271 , paragraphe 01 , sous- paragraphes

a) et l’

article 271 , paragraphe 01, sous-paragraphes

b) du Code criminel en vigueur à l’époque des offenses), dont l'une des condamnations implique une de ses employées travaillant à son commerce. [ 111 ] Or, la preuve révèle que Eslami opère son commerce de vidéo dans la Ville de Hudson ayant une population approximative de 5 000 personnes. [ 112 ] La condamnation de Eslami , selon la preuve offerte, est publiée dans le journal local de Hudson. [ 113 ] Ce faisant, la baisse de l'achalandage de la clientèle n’est certainement pas étrangère à sa condamnation au criminel. [ 114 ] De la même façon, la preuve révèle que l'un des joueurs majeurs dans le domaine de la location de vidéos, soit Blockbuster Canada [38] , a, de façon concomitante aux faits pertinents de la présente affaire, cessé ses opérations dues au changement technologique et à la baisse d'intérêt de la clientèle louant des vidéos. [ 115 ] De même, la preuve indique qu’au moins deux (2) autres clubs vidéo situés dans la localité de Hudson ont fermé quelque temps avant Eslami , suite à une baisse significative de l'achalandage. [ 116 ] Bref, le Tribunal ne peut conclure de la preuve offerte que la baisse de l'achalandage allégué de la part de Eslami est uniquement le résultat de la perte de jouissance des lieux loués subis au cours des trois (3) dernières années. [ 117 ] Cependant, il n'en demeure pas moins que l’inexécution par 3104 de délivrer à Eslami le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant les trois (3) dernières années donne ouverture à une diminution de loyer proportionnelle aux manquements. [ 118 ] Ce faisant, en l'absence d'une preuve claire et convaincante sur le montant de la diminution de loyer à accorder à Eslami , le Tribunal arbitre [39] celle-ci à la somme de 2 160 $ par an pour un grand total de 6 480 $. [ 119 ] Ainsi, eu égard à l’ensemble de la preuve offerte, le Tribunal fixe, de façon arbitraire, une réduction de loyer de 10 % par année qui apparaît raisonnable dans les circonstances. [ 120 ] Tous les autres items de la réclamation de Eslami sont rejetés. [ 121 ] Relativement à la réclamation de Eslami dirigée à l'endroit de Gale , aucune preuve claire et convaincante ne permet au Tribunal de retenir la responsabilité personnelle de ce dernier. [ 122 ] En effet, le bail intervenu entre les parties concerne, à l’origine, 2424-5920 Québec inc. et 3104 , et ultimement Eslami et 3104 . [ 123 ] Gale ne signe jamais personnellement une entente contractuelle avec Eslami et/ou 2424-5920 Québec inc. [ 124 ] La preuve offerte ne permet pas au Tribunal de retenir la responsabilité civile extracontractuelle de Gale relativement aux différents items de la réclamation de Eslami . [ 125 ] Dans ces circonstances, le Tribunal se doit de rejeter la réclamation de Eslami dirigée à l’endroit de Gale sans frais, compte tenu

qu’il s’agit d’une seule et même défense et demande reconventionnelle déposée au dossier de la Cour. [ 126 ] Finalement, en ce qui concerne la demande reconventionnelle de Gale et de 3104 , le Tribunal conclut de la preuve offerte que le loyer pour la période du 15 juillet 2013 au 15 août 2013 a été entièrement payé de la part d’ Eslami , tel qu’il appert du chèque [40] déposé au dossier de la Cour et reconnu, séance tenante, par 3104 . [ 127 ] Cependant, relativement au Préavis de terminaison de loyer , le Tribunal est d’avis que la première requête introductive d’instance signifiée à Gale et 3104 le ou vers le 18 ou 19 juillet 2013 ne constitue pas un avis de terminaison du bail. [ 128 ] Ainsi, 3104 a non seulement droit à un préavis de 30 jours, mais la preuve révèle que Eslami continue à occuper les lieux loués jusqu’au 19 août 2013 sans payer le loyer pour le mois de septembre au complet, mais uniquement pour quatre (4) jours, tel qu’il appert d’un chèque remis à 3104 [41] . [ 129 ] Ce faisant, le Tribunal fait droit à la réclamation de 3104 , jusqu’à concurrence d’un montant de 1 800 $. [ 130 ] En ce qui concerne la réclamation de 10 000 $ de 3104 et Gale en dommages et intérêts pour abus de procédures, compte tenu de la décision à laquelle le Tribunal en arrive sur la demande principale, celle-ci est rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation du demandeur Mahmoud Eslami à l'égard du défendeur Robert Gale , sans frais; ACCUEILLE en

partie la réclamation du demandeur Mahmoud Eslami ; DÉCLARE que la défenderesse 3104-0884 Québec inc. est endettée envers le demandeur Mahmoud Eslami pour la somme de 6 480 $; REJETTE la demande reconventionnelle de Robert Gale , sans frais; ACCUEILLE , en partie, la demande reconventionnelle de 3104-0884 Québec inc. ; DÉCLARE que le demandeur/défendeur reconventionnel Mahmoud Eslami doit à la défenderesse/demanderesse reconventionnelle 3104-0884 Québec inc. la somme de 1 800 $; OPÈRE COMPENSATION JUDICIAIRE entre les sommes de 6 480 $ et 1 800 $ ci-avant mentionnées; CONDAMNE la défenderesse/demanderesse reconventionnelle 3104-0884 Québec inc. à payer au demandeur Mahmoud Eslami la somme de 4 680 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation. LE TOUT avec dépens. __________________________________ YVES HAMEL, J.C.Q. Monsieur Mahmoud Eslami Le demandeur personnellement Me Paul Vincent Marcil Procureurs des défendeurs Dates d’audiences : Les 13 décembre 2013, 14 mai 2014, 19 novembre 2014 et 1 ier mai 2015.