2016 QCCQ 10830, 2016 QCCQ 10830

Syndicat des copropriétaires L'Équinoxe phase II Est c. Chadillon 2016 QCCQ 10830 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147592-150 DATE : 14 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GATIEN FOURNIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES L'ÉQUINOXE PHASE II EST Demandeur c.

CHRISTOPHER CHADILLON et ZURICHLINZ FERMIN MORALES Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Syndicat des copropriétaires l’Équinoxe Phase II Est (« le Syndicat »), réclame du défendeur, Christopher Chadillon (« Chadillon »), la somme de 13 765,70 $ en réparation d’un préjudice qui lui aurait été causé par une locataire de ce dernier. [ 2 ] Chadillon a appelé la locataire, Zurichlinz Fermin Morales (« Morales »), dans la présente instance afin de permettre une solution complète du litige.

Chadillon tient en effet Morales responsable des dommages causés à la copropriété. [ 3 ] Le 9 juillet 2015, Morales a reçu un avis du greffe de la Cour l'avisant que sa présence était requise afin de permettre une solution complète de ce litige. [ 4 ] Morales n’a pas produit de contestation. [ 5 ] Morales n'était pas non plus présente le jour de l’audition de la présente affaire. Celle-ci a donc eu lieu en son absence. Les faits pertinents [ 6 ] Les faits allégués par le Syndicat sont pour l’essentiel admis par Chadillon. Voici ce qu’il allègue dans sa demande : 1.

Plaintiff, Syndicat des copropriétaires l'Équinoxe (Phase II Est) (the " Syndicate "), is the syndicate of co-owners constituted in respect of the immovable bearing address […], in the City of Mont-Tremblant, Province of Quebec (the " Immovable "), the whole as appears from an extract of the Registry of Enterprises for Quebec, communicated as Exhibit P-1 . 2.

Defendant, Christopher Chadillon (the " Defendant "), is one of the co-owners of the Syndicate and is the owner of unit 17-6 of the Immovable for having acquired same, the whole as appears from a Deed of Sale, dated December 16, 2009, communicated as Exhibit P-2 . 3. Defendant leased unit 170-6 of the Immovable to Ms. Zurichlinz Fermin Morales (" Ms. Morales "). 4. On or about December 23, 2013, Ms. Morales was involved in an accident while driving her vehicle. 5. Indeed, Ms.

Morales, while driving her vehicle, released or lost control of the brake pedal of her vehicle, thereby causing the vehicle to drive directly into a garage door of the Immovable (the " Vehicle Accident "), the whole as more fully appears from an accident report, communicated herewith as Exhibit P-3 . 6. The Vehicle Accident caused severe damages to the garage door of the indoor common parking area of the Immovable. 7. In fact, the Vehicle Accident destroyed the garage door, leaving the entire parking garage and complex of the Immovable accessible and therefore unsecured. 8.

As a result of the Vehicle Accident, the Syndicate has incurred various costs in view of remedying the situation on a temporary as well as on a permanent basis. 9. Indeed, the Syndicate was compelled to urgently mandate a security agency to supervise the Immovable and the garage door, secure the area, and generally ensure the safety and security of the occupants and assets therein. 10. Furthermore, the Syndicate was also compelled to temporarily secure and repair the said garage door pending the end of the 2013

winter holiday period. 11. The costs associated with the work done to temporarily secure and repair the garage door are of an amount of $528.89, the whole as more fully appears from a copy of an invoice, communicated as Exhibit P-4 . 12. The permanent repair and replacement of the garage door of the Immovable, including the labour, materials and taxes, has cost $8,236.81, the whole as appears from copies of invoices, communicated in liasse as Exhibit P-5 . 13. As a consequence of the Vehicle Accident, the Syndicate has incurred damages of a total amount of $8,765.70. 14.

On or about January 21, 2015, the Syndicate sent a formal demand letter requesting the payment of damages resulting from the Vehicle Accident, the whole as more fully appears from the demand letter, communicated herewith as Exhibit P-6 . 15. To this date and notwithstanding the said demand letter, the Defendant has neglected, omitted or refused to pay the amount due to the Syndicate and therefore remains indebted towards the Syndicate for the said amount. 16.

The Syndicate is entitled to claim the damages caused by the Vehicle Accident namely by virtue of clause 10.3 of the Declaration of Co-Ownership, which reads as follows: 10.3 Indemnisation du syndicat Chaque copropriétaire indemnise le syndicat et les autres copropriétaires et les tient à couvert des réclamations, pertes, coûts, amendes, dommages, blessures ou responsabilités qu'ils peuvent subir ou engager par suite de tout fait ou omission de copropriétaire, de ses employés, entrepreneurs, mandataires, membres de sa famille, invités, autres occupants de sa

partie privative et toute autre personne dont il est responsable, relativement au projet, sauf les réclamations, pertes, coûts, amendes, dommages, blessures ou responsabilités causés par un assuré (au sens défini dans une ou plusieurs polices d'assurance) et assurés par le syndicat ou le propriétaire du « Retail » aux termes de la convention de services partagés. Toute somme d'argent que le copropriétaire doit verser aux administrateurs aux termes du présent

article 10.3 comprend les frais juridiques ou recouvrement engagés par le syndicat afin de recouvrer ces sommes d'argent, et toutes ces sommes d'argent portent intérêt à un taux égal au taux préférentiel, calculé mensuellement à compter de leur date d'échéance jusqu'à la date de paiement, avec intérêt en souffrance au même taux. the whole as more fully appears from a copy of the Declaration of Co-Ownership, communicated as Exhibit P-7 . 17.

In addition, as appears from clause 10.3 of the Declaration of Co-Ownership (Exhibit P-7), the Syndicate is entitled to claim and does hereby claim all fees and costs incurred in view, namely, of recuperating any amounts due. As of the date hereof, the estimated amount of fees and costs incurred in view of enforcing its rights and, namely, instituting the present proceedings is of $5,000 (sauf à parfaire), which sum is hereby claimed form the Defendant. 18.

In light of the above, the Syndicate is therefore entitled to claim and does hereby claim from the Defendant the amount of $13,765.70, plus interest and the additional indemnity provided for by

Article 1619 of the Civil Code of Quebec calculated as of January 21, 2015. [ 7 ] Chadillon admet le montant de 8 765,70 $ réclamé par le Syndicat en réparation du préjudice subi [1] , bien qu’il soutienne ne pas en être responsable.

Il est d'avis que c'est Morales qui en est la seule responsable. [ 8 ] Chadillon conteste, de surcroît, le droit du Syndicat de réclamer un montant de 5 000 $ pour les frais juridiques qu’il aurait encouru en lien avec la présente affaire. [ 9 ] À ce titre, le Syndicat reconnaît n’avoir aucune preuve à faire valoir au soutien de sa réclamation au montant de 5 000 $. [ 10 ] Chadillon souligne enfin que les dommages réclamés par le Syndicat résultent d'événements qui sont survenus le 23 décembre 2013, alors qu'il n'a été avisé de ceux-ci pour la première fois par lettre [2] que le 15 janvier 2015, soit plus d'un an après.

Il ajoute que la totalité des réparations rendues nécessaires a été effectuée sans qu’il en soit informé d’aucune façon. [ 11 ] Il est à noter que le Syndicat a entamé, dans un premier temps, des démarches de recouvrement en septembre 2014 contre Morales exclusivement.

Celle-ci n’a pas donné suite à la mise en demeure du Syndicat, ce qui explique la démarche entreprise contre Chadillon à compter de janvier 2015. [ 12 ] Le Syndicat n’a, par ailleurs, jamais entrepris de demande en justice contre Morales afin de faire valoir son droit à son égard. [ 13 ] Chadillon ajoute que la location à court terme de son unité est effectuée par une tierce partie, en l’occurrence la société Sunstar. [ 14 ] Il dit n’avoir transigé directement d’aucune façon avec Morales quant à la location de son unité à la fin décembre 2013. [ 15 ] Chadillon ajoute enfin que la clause 10.3 de la déclaration de copropriété [3] sur laquelle le Syndicat s’appuie pour le tenir responsable, ne trouve pas application en l’espèce.

ANALYSE ET DÉCISION Responsabilité de Morales [ 16 ] Il ne fait nul doute ici que Morales est responsable au terme de l’

article 1457 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») [4] du préjudice subi par le Syndicat aux termes des événements survenus le 23 décembre 2013. [ 17 ] La preuve administrée permet, par ailleurs, d’établir les dommages-intérêts en réparation du préjudice subi à la somme de

8 765,70 $ [5] . Responsabilité de Chadillon [ 18 ] La question qui se pose ici consiste à savoir si Chadillon peut être tenu responsable du préjudice résultant des gestes posés par Morales. [ 19 ] Le Syndicat invoque la clause d’indemnisation que l’on retrouve à la déclaration de copropriété pour soutenir sa position.

Elle se lit comme suit : 10.3 Indemnisation du syndicat Chaque copropriétaire indemnise le syndicat et les autres copropriétaires et les tient à couvert des réclamations, pertes, coûts, amendes, dommages, blessures ou responsabilités qu'ils peuvent subir ou engager par suite de tout fait ou omission de copropriétaire, de ses employés, entrepreneurs, mandataires, membres de sa famille, invités, autres occupants de sa

partie privative et toute autre personne dont il est responsable, relativement au projet, sauf les réclamations, pertes, coûts, amendes, dommages, blessures ou responsabilités causés par un assuré (au sens défini dans une ou plusieurs polices d'assurance) et assurés par le syndicat ou le propriétaire du « Retail » aux termes de la convention de services partagés. Toute somme d'argent que le copropriétaire doit verser aux administrateurs aux termes du présent

article 10.3 comprend les frais juridiques ou recouvrement engagés par le syndicat afin de recouvrer ces sommes d'argent, et toutes ces sommes d'argent portent intérêt à un taux égal au taux préférentiel, calculé mensuellement à compter de leur date d'échéance jusqu'à la date de paiement, avec intérêt en souffrance au même taux. [ 20 ] Il appert, en effet, que Chadillon pourrait être tenu responsable des faits et omissions de l'occupant de sa

partie privative, en l'occurrence ici Morales, aux termes de cette clause contenue à la déclaration de copropriété. [ 21 ] Il y a ici application des articles 1590 , 1595 , 1597 et 1602 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») qui se lisent comme suit : 1590. L'obligation confère au créancier le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n'exécute pas son obligation et qu'il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l'exécution par équivalent de tout ou

partie de l'obligation: 1° Forcer l'exécution en nature de l'obligation; 2° Obtenir, si l'obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en œuvre de son droit à l'exécution de l'obligation . 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. 1597. Le débiteur est en demeure de plein droit, par le seul effet de la loi, lorsque l'obligation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps qu'il a laissé s'écouler ou qu'il ne l'a pas exécutée immédiatement alors qu'il y avait urgence.

Il est également en demeure de plein droit lorsqu'il a manqué à une obligation de ne pas faire, ou qu'il a, par sa faute, rendu impossible l'exécution en nature de l'obligation; il l'est encore lorsqu'il a clairement manifesté au créancier son intention de ne pas exécuter l'obligation ou, s'il s'agit d'une obligation à exécution successive, qu'il refuse ou néglige de l'exécuter de manière répétée. 1602. Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur.

Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat . [ 22 ] Ainsi, aux termes des articles 1602 et 1595 , C.c.Q. , le Syndicat avait l'obligation de mettre en demeure Chadillon par écrit, et ce, préalablement à l'exécution des travaux par un tiers, afin de tenir celui-ci responsable des dommages qu'il dit avoir subis. [ 23 ] L'obligation de la mise en demeure préalable à l'exécution des travaux est confirmée par la doctrine et la jurisprudence. [ 24 ] Dans le traité Les Obligations de Baudoin et Jobin [6] , on mentionne ceci : « Selon une jurisprudence très abondante et d'une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés, le créancier qui prive le débiteur de la faculté d'exécuter son obligation ou de constater son inexécution, sans mise en demeure préalable ou à la suite d'une mise en demeure déficiente ne pourra pas réclamer au débiteur les frais engendrés pour l'exécution de remplacement à moins de profiter d'un cas de demeure de plein droit . » [ 25 ] Dans la cause 9025-3683 Québec Inc . c.

Camping Transit Inc . [7] de la Cour du Québec, on traite de la nécessité de la mise en demeure : « Le Code civil pose toujours le principe de la nécessité d'une mise en demeure et rend celle-ci obligatoire dans tous les cas où il y a contravention aux obligations d'un débiteur, qu'il s'agisse de refus, de retard ou d'exécution imparfaite. La formalité de la mise en demeure vise la protection du débiteur . » [ 26 ] La cause Pulitano c. 9047-1863 Québec Inc . [8] de la Cour du Québec, va dans le même sens :

« La mise en demeure, préalablement à la réparation est essentielle. ... L'absence de mise en demeure constitue une fin de non-recevoir à l'action intentée par le demandeur . » [ 27 ] Enfin, la Cour d'appel du Québec dans l'arrêt Cambior Inc . c. Structures R.B. Inc . [9] précise que le but de la mise en demeure est de donner l'opportunité au débiteur de l'obligation de corriger lui-même l'erreur. La Cour d'appel confirme aussi que l'absence de mise en demeure constitue une fin de non-recevoir à la demande du créancier. [ 28 ] Nous ne sommes pas non plus, ici, dans une situation d'exception telle que prévu par l'

article 1597 C.c.Q. , où le demandeur est mis en demeure de plein droit par le seul effet de la Loi. [ 29 ] Du moins, le Syndicat n'a pas prouvé, tel que le stipule l'

article 1598 C.c.Q. , la survenance de l'un des cas où il y a demeure de plein droit. [ 30 ] Le Syndicat n'a ainsi établi le bien-fondé de sa demande qu'à l'égard de Morales et ceci pour un montant de 8 765,70 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande du demandeur; CONDAMNE la défenderesse, Zurichlinz Fermin Morales, à payer au demandeur, Syndicat des copropriétaires l’Équinoxe Phase II Est, la somme de 8 765,70 $ avec les intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’assignation en date du 9 juillet 2015 et les frais de justice au montant de 283 $; REJETTE la demande du demandeur à l'égard du défendeur, Christopher Chadillon, sans frais. __________________________________ GATIEN FOURNIER, J.C.Q. Date d’audience : 24 mai 2016