2022 QCCQ 962, 2022 QCCQ 962

Filion c. Lavallée 2022 QCCQ 962 JT1284 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-700898-207 DATE : 26 janvier 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ NICOLE FILION -et- BERNARD CLOUTIER Demandeur c. SYLVAIN LAVALLÉE Défendeur c.

RYAN ALBERS -et- MARION MAUD DOWBIGGIN Intervenants forcés ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Mme Nicole Filion et M. Bernard Cloutier, poursuivent en responsabilité professionnelle le défendeur, M e Sylvain Lavallé, notaire, à la suite de l'acquisition de leur propriété en septembre 2006. [ 2 ] Ils lui reprochent d'avoir manqué à ses obligations de notaire instrumentant dans le cadre de la préparation et de la confection d'un acte de vente.

Plus particulièrement, ils allèguent qu'il a été négligent dans la vérification des titres, de sorte qu'ils auraient acquis, à leur insu, un immeuble d'une superficie de 11 acres, plutôt que de 13,24 acres, comme mentionné à leur acte d'acquisition. [ 3 ] Estimant avoir « perdu » une parcelle de 2,24 acres lors de la rénovation cadastrale de 2017, ils réclament 15 000 $ (22 477 $ réduit à 15 000 $) en dommages-intérêts pour compenser la perte de la valeur marchande de cette superficie dont ils se disent privés. [ 4 ] Le défendeur nie avoir commis une faute.

De plus, il soutient que les demandeurs n'ont subi aucun préjudice puisqu'ils ont renoncé à faire valoir leur droit de propriété sur la parcelle qu'ils prétendent s'être fait enlever. [ 5 ] Il demande l'intervention forcée de leurs vendeurs, M. Ryan Albers et Mme Marion Maud Dowbiggin, alléguant qu'il revient à ceux-ci, le cas échéant, d'assumer l'obligation découlant de la garantie de contenance de l'immeuble qu'ils ont vendu [1] . [ 6 ] Ces derniers n'ont pas répondu à la demande d'intervention forcée. APERÇU [ 7 ] À n'en pas douter, il y a une ambiguïté ou, à tout le moins, une incohérence quant au

titre de propriété des demandeurs sur la parcelle de 2,24 acres en litige. [ 8 ] Ils n'en ont pas été informés lors de la vente et l'ont appris à l'occasion de la rénovation cadastrale intervenue dans leur secteur en 2017. Jusque-là, ils occupaient et se croyaient propriétaires en

titre d'un emplacement de 13,24 acres. [ 9 ] En novembre 2017, ils sont informés que la parcelle en litige ne peut leur être attribuée dans le cadre de la rénovation en raison d'une imprécision résultant de la description cadastrale contenue au

titre de leurs vendeurs, les Albers-Dowbiggin. En effet, cette description diffère de celle contenue à l'acte de vente confectionné par le défendeur. [ 10 ] Confrontés à cette situation, les demandeurs renoncent à la parcelle en faveur de leur voisin, puis intentent la présente poursuite judiciaire contre le notaire instrumentant. [ 11 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal conclut que le défendeur a effectivement manqué à ses devoirs de vérification et de conseil, mais que ce manquement n'a pas causé le préjudice que les demandeurs prétendent avoir subi. Leur demande doit être rejetée. ANALYSE ET DÉCISION - La faute

[ 12 ] Le 29 septembre 2006, les demandeurs acquièrent une propriété située à Mansonville. Il s'agit d'un vaste emplacement de 13,24 acres, à la campagne (P-1). [ 13 ] La désignation de l'immeuble apparaissant à l'acte de vente est celle que l'on retrouve au certificat de localisation confectionné par l'arpenteur-géomètre Claude Migué, 10 jours plus tôt, soit le 18 septembre 2006 (P-2). [ 14 ] L'immeuble est une

partie du lot [...] du Canton de Potton. Sa désignation est décrite par tenants et aboutissants et elle est illustrée au plan accompagnant le certificat de localisation P-2. Tout ceci est confectionné selon les mesures et les relevés-terrain réalisés le 13 septembre 2006. [ 15 ] Sans ambiguïté, la superficie faisant l'objet de la vente est de 13,24 acres. [ 16 ] L'acte P-1 indique que les vendeurs, les Albers-Dowbiggin, avaient acquis cette propriété le 23 décembre 1998 de M. Peter J.

Milligan. [ 17 ] L'acte d'acquisition des Albers-Dowbiggin (P-3) comporte une désignation cadastrale par tenants et aboutissants provenant d'un certificat de localisation confectionné par le même arpenteur-géomètre, Michel Migué, le 10 décembre 1998 (P-4). [ 18 ] Contrairement à la désignation de 2006 décrivant un seul emplacement de 13,24 acres, celle de 1998 est composée de deux parties distinctes, soit une première de 11 acres et une seconde de superficie indéterminée.

Celle-ci est la parcelle en litige. [ 19 ] Ainsi, l'acte P-3 décrit l'objet de la vente comme suit : 1.- PART of the lot number [...] (P.[...]) of irregular figure, described as follows : […] Containing forty-four thousand five hundred fifteen square metres and four tenths (44 515,4 sq. m.) or eleven acres (11 acres) in area. ——————————————————————————————————- 2.- ALL THE RIGHTS, TITLES AND INTERESTS in PART of lot number [...] (P. [...]) described as follows : […] 3.- The above description is given in reference to a certificate of location prepared by Claude Migué, Q.L.S. dated December 9, 1998 under number 6563 of his minutes which the Purchaser declares to have examined and declares himself content and satisfied therewith. [ 20 ] Quant au certificat de localisation (P-4), il contient la mention suivante : III.

CONCORDANCE AND/OR DISCORDANCE There is concordance between the title, the cadastre and the occupation, except for the occupation of west side, where the actual proprietor is occupying a part of lot [...], without title, to the existing fence. A boundary determination with the neighbour should be done to regularize the situation. (Reproduction exacte) [ 21 ] De plus, contrairement au plan de 2006, celui de 1998 illustre clairement les deux parties distinctes de l'immeuble vendu et leurs superficies respectives. La mention « Occupation without title » est inscrite sur la portion du plan illustrant la

partie 2, ce qui explique aussi pourquoi l'acte de vente distingue la nature des droits cédés par M. Milligan aux Albers-Dowbiggin sur chacune des deux parties. [ 22 ] Pour une raison qui demeure inexpliquée, l'arpenteur-géomètre Migué a fusionné les deux parties en confectionnant le certificat de 2006. Une lecture en parallèle des deux désignations, de même qu'une appréciation des deux plans disposés côte à côte démontrent qu'il s'agit bel et bien du même emplacement. La

partie 1 comporte 11 acres et la

partie 2 en comporte 2,24 pour un total de 13,24 acres et ce, tel que repris intégralement à l'acte de vente P-1. [ 23 ] Les demandeurs soutiennent à tort que l'acte P-1, instrumenté par le défendeur, ne leur confère qu'une superficie de 11 acres. [ 24 ] En réalité, il leur confère 13,24 acres dont une parcelle de 2,24 acres suscite un questionnement au niveau de la cohérence de la chaîne des titres.

Ce questionnement demeure entier puisque la preuve disponible ne permet pas d'établir pourquoi l'arpenteur-géomètre a décidé de fusionner les deux parties de lot dans une même description cadastrale. [ 25 ] Soulignons qu'au plan juridique, un certificat de localisation n'est pas générateur de droits fonciers. Il s'agit plutôt d'une opinion énoncée par son auteur à un moment donné, selon la situation qu'il constate [2] . [ 26 ] Quoi qu'il en soit, il ressort de la preuve que cette situation particulière a échappé au défendeur.

Il s'avère en effet que celui-ci s'est limité à reproduire intégralement la désignation du certificat de localisation P-2 à son acte de vente, sans autre vérification. [ 27 ] Il est bien établi que le notaire est redevable d'une obligation de vérification des titres [3] . Il doit s'assurer que le

titre conféré par l'acte qu'il instrumente est valable juridiquement et s'inscrit dans la continuité de la chaîne des titres formée par les transactions précédentes. Dans ce contexte, l'omission du défendeur constitue un manquement professionnel, une faute civile. [ 28 ] De plus, le notaire a une obligation de conseil [4] . Il doit informer et renseigner les parties à l'acte lorsqu'il constate l'existence d'une incohérence dans les titres. Un manquement à cette obligation constitue également une faute civile.

[ 29 ] Dans un premier temps, il incombait au défendeur, dans le cadre de la préparation et de la confection de son acte, de vérifier le

titre des vendeurs Albers-Dowbiggin auquel son acte réfère d'ailleurs spécifiquement sous la rubrique concernant l'origine du droit de propriété. [ 30 ] Il aurait alors constaté ce qui saute aux yeux : le

titre conféré aux demandeurs sur la parcelle de 2,24 acres est questionnable. Il recèle une incohérence au regard de la transmission du droit de propriété compte tenu des désignations fusionnées par M.

Migué, ayant pour effet d'inclure, sans nuance ni distinction, la parcelle pour laquelle il y avait occupation sans titre, telle qu'acquise et revendue par les Albers-Dowbiggin. [ 31 ] Dans un deuxième temps, son devoir de conseil lui imposait d'en informer les parties à l'acte afin que celles-ci puissent éclaircir la situation à leur satisfaction. [ 32 ] Or, ses omissions fautives ont fait en sorte que les demandeurs n'ont été informés de la situation que 11 ans plus tard, à l'occasion de la rénovation cadastrale. [ 33 ] La faute du défendeur a-t-elle causé le préjudice pour lequel ils demandent réparation? - Le dommage et la causalité [ 34 ] Les demandeurs prétendent que la rénovation cadastrale les a dépossédés de leur parcelle de 2,24 acres à cause de la faute professionnelle commise par le défendeur.

Ceci est inexact. [ 35 ] Le 8 mai 2017, les demandeurs sont informés par la Direction générale de l'arpentage et du cadastre (DGAC) que leur propriété, jusque-là constituée d'une

partie de lot, sera intégrée au nouveau plan cadastral sous un seul numéro distinct, soit le lot [...]. Un plan de localisation accompagne cet avis (P-6). [ 36 ] Le 30 novembre suivant, ils sont informés que la parcelle de 2,24 acres en litige (environ 9 000 mètres carré

s) ne peut pas leur être attribuée comme composante du lot [...] (P-7). La raison tient essentiellement de l'anomalie identifiée plus haut. Le contenu de cet avis P-7 est explicite. Il comporte l'extrait suivant : En fait, dans le

titre de votre vendeur, étant I'acte enregistré sous le numéro 192152 de la circonscription foncière de Brome, il est fait distinction entre ladite

partie de 11 acres et une

partie additionnelle d'environ 9000 mètres carrés, ou 2 acres, qui semblerait être occupée par vous et vos auteurs. Cependant, cette

partie n'ayant jamais fait I'objet d'un bornage ou d'un jugement en reconnaissance de prescription acquisitive, nous ne pouvons vous I'attribuer dans le cadre de la rénovation, mais cela n'a pas pour effet de vous enlever vos droits et prétentions . La bande demeure litigieuse et seul un bornage permettrait de déterminer, de manière irrévocable, la limite de propriété. (Mise en relief ajoutée) [ 37 ] Les demandeurs ne procèdent pas au bornage ni aux autres modalités suggérées.

Ils n'effectuent aucune démarche pour soutenir leurs droits et prétentions. [ 38 ] Au contraire, ils déclarent, sans plus d'explications, qu'après avoir discuté avec leur voisin, ils ont décidé de lui céder la parcelle litigieuse parce qu'à leur avis, son

titre de propriété semble plus clair que le leur. Selon le témoignage de Mme Filion, cette cession a été faite sous forme d'entente verbale, sans contrepartie. Par souci de bon voisinage, ils ont toujours accès à cette parcelle de terrain, apparemment en friche, pour y circuler ou s'y adonner à des activités de plein-air. [ 39 ] Les demandeurs ont fait leur choix.

C'est par leur initiative propre qu'ils se sont désintéressés et dépossédés de la parcelle de terrain dont ils réclament maintenant la valeur marchande au défendeur. [ 40 ] Légalement, ils ne peuvent monnayer auprès d'un tiers, même fautif, les conséquences de leur décision.

En droit, la responsabilité civile est constituée de la conjonction des trois facteurs essentiels que sont la faute, le dommage et la causalité. [ 41 ] En l'espèce, aucun dommage ne résulte de façon directe et immédiate de la faute commise par le défendeur [5] . [ 42 ] En réalité, les demandeurs ont appris en 2017 la même chose qu'ils auraient sue en 2006 si le défendeur les avait informés et conseillés comme il devait le faire. Or, ces informations et conseils sont plutôt venus de la Direction générale de l'arpentage et du cadastre à l'occasion de la rénovation cadastrale.

Le processus de rénovation cadastrale n'est pas assimilable à une expropriation. [ 43 ] Tel que précisée dans l'avis P-7, la rénovation cadastrale n'enlève pas de droits et n'en crée pas non plus [6] . En l'espèce, elle aura été l'occasion par laquelle les demandeurs ont appris ce qu'ils ignoraient jusque-là, c'est-à-dire que le

titre sur leur parcelle de 2,24 acres devait être éclairci pour pouvoir « déterminer, de manière irrévocable, la limite de propriété. » [7] . [ 44 ] Une fois informés, leur réaction de céder cette parcelle à leur voisin leur appartient. Le défendeur, bien que fautif, n'a pas à en supporter les conséquences en payant la valeur marchande de la parcelle qu'ils ont cédée volontairement. [ 45 ] Vu cette conclusion, la demande d'intervention forcée déposée par ce dernier est sans objet.

Le présent litige ne soulève, à tous égards, aucun enjeu de garantie de contenance vis-à-vis les Albers-Dowbiggin. [ 46 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal : [ 47 ] REJETTE la demande principale; [ 48 ] Avec les frais de justice de DEUX CENT NEUF DOLLARS (209 $) en faveur du défendeur;

[ 49 ] REJETTE la demande d'intervention du défendeur; [ 50 ] Sans frais de justice. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q.