2024 QCCQ 53, 2024 QCCQ 53

Onwuzo c. Hébert 2024 QCCQ 53 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-702671-220 DATE : 15 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE STEVE GUÉNARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIEL ONWUZO et FEDORA MATHIEU Demandeurs c.

CHANTAL HÉBERT et MARTIN MORISSETTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs s’intéressent, en 2021, à un duplex localisé sur la rue A à Gatineau. [ 2 ] L’immeuble en question, une construction de 1973, était à ce moment la propriété des défendeurs depuis environ 5 ans. [ 3 ] Après une première visite des lieux qui leur permet de confirmer leur intérêt, les demandeurs mandatent un inspecteur préachat, M.

Stéphane Ferland. [ 4 ] Les demandeurs prennent également connaissance, en temps opportun avant la vente, de la Déclaration des vendeurs [1] . Celle-ci, contresignée par les défendeurs en date du 10 mars 2021, répond par l’affirmative à la question relative à la présence d’infiltration d’eau (section D3.1). [ 5 ] La

section D14 précise, quant à cette infiltration d’eau antérieure, les éléments suivants : - D3.1 et D5.1 [2] : Très légère infiltration au sous-sol en 2020, le tout a été réparé par Mr. Fissure. [ 6 ] Ayant pris connaissance de l’ensemble de ces informations, les parties s’entendent sur un prix de vente de 408 000$.

L’acte notarié [3] stipule que la vente s’effectue sans la garantie légale et aux risques et périls [4] des acheteurs. [ 7 ] Les demandeurs prennent possession de l’immeuble le 29 juin 2021. [ 8 ] Dans le cadre de discussions survenant en juillet de la même année, les demandeurs apprennent de l’une de leurs locataires qu’une infiltration d’eau est survenue – dans le logement A, soit celui situé à l’étage - au mois de février précédent. [ 9 ] L’infiltration en question serait apparue dans la chambre à coucher, tout particulièrement dans les environs de la fenêtre s’y retrouvant.

Les échanges de message texte, entre ladite locataire et la défenderesse Mme Hébert, sont produits en preuve [5] . Ceux-ci révèlent que certains menus travaux, dont de la peinture, furent effectués en lien avec cette découverte. [ 10 ] Interpellés par leur nouvelle locataire, qui requiert que les travaux correctifs puissent être complétés, et inquiets de la situation, les demandeurs décident, tout d’abord, de demander à un ouvrier (qualifié de handyman lors du Procè

s) de procéder à une première ouverture exploratoire dans les environs de ladite fenêtre. [ 11 ] Les nouvelles n’étant pas bonnes, les demandeurs décident d’en avoir le cœur net et mandatent ainsi l’entrepreneur Axion

Rénovation-Construction inc afin de procéder à une inspection plus poussée des lieux. [ 12 ] Le rapport détaillé de l’entreprise Axion est produit en preuve [6] . La liste de problématiques dans le secteur de la fenêtre y est précisée, ainsi que la série de travaux nécessaires afin de corriger la situation. Une estimation pour la réalisation de ceux-ci y est jointe par Axion. [ 13 ] Ayant obtenu un courriel détaillé de la locataire du logement A expliquant la chronologie des événements, les demandeurs obtiennent du locataire du logement B – M.

Benjamin Pigeon-Perrier - une Déclaration sous serment [7] détaillée exposant ses constatations au fil du temps. [ 14 ] M. Pigeon-Perrier, le Tribunal doit le préciser d’emblée, est non seulement le locataire du logement situé au pallier inférieur, mais il est également un ouvrier travaillant dans le domaine des fenêtres.

La preuve révèle d’ailleurs que les défendeurs le mandateront eux-mêmes afin d’effectuer certains travaux à une époque coïncidant avec la remise en vente de l’immeuble. [ 15 ] Les demandeurs mettent également la main sur les photos échangées entre les locataires et les défendeurs [8] , celles-ci étant spécifiquement échangées avant la signature, par ces derniers, de leur Déclaration des vendeurs. [ 16 ] Ayant en main l’ensemble de ces éléments, les demandeurs transmettent une mise en demeure [9] aux défendeurs en date du 14 décembre 2021.

Les défendeurs leur répondent le 23 décembre suivant [10] , niant toute responsabilité et arguant que l’infiltration d’eau en question était mineure. [ 17 ] Insatisfaits d’une telle réponse, les demandeurs introduisent, le 28 janvier 2022, une Demande devant la Division des petites créances de la Cour du Québec. Ils y postulent avoir été victimes de fausses représentations (dol) et de mauvaise foi de la part des défendeurs. Ils y réclament la somme, en capital, de 15 000$ pour divers travaux correctifs.

Ils y requièrent également le remboursement des frais d’inspection et de rapport de leur expert de l’entreprise Axion. [ 18 ] Les Défendeurs produisent, le 21 mars suivant, leur Contestation au dossier de la Cour. Ils y énoncent ceci : La propriété a été vendue sans garantie légale et au risque et péril de l’acheteur. Toutes les dénonciations pertinentes ont été effectuées. Les dommages réclamés sont exagérés. [ 19 ] Voyons voir ce qu’il en est. ANALYSE [ 20 ] La réclamation des demandeurs est de nature civile.

Il leur revenait donc d’en établir le bien-fondé, et ce, par l’entremise d’une preuve prépondérante [11] . [ 21 ] Une preuve, afin de se qualifier de prépondérante, doit être claire et convaincante [12] . [ 22 ] Les demandeurs reconnaissent sans difficulté que la vente de l’immeuble s’est effectuée sans la garantie légale de qualité, et ce, vu son exclusion à même l’acte de vente. [ 23 ] Ainsi donc, l’

article 1726 du Code civil du Québec (ci-après le C.c.Q. ), qui ouvre normalement la porte à un tel recours pour « vices cachés » n’est ici d’aucune utilité pour les demandeurs. [ 24 ] Une telle exclusion de la garantie légale est spécifiquement permise aux articles 1732 et 1733 C.c.Q. [ 25 ] Cela cependant est insuffisant afin de clore le débat. [ 26 ] En effet, les tribunaux ont rappelé, à plusieurs reprises, qu’il est possible, pour un acheteur, de rechercher la responsabilité de son vendeur – en certaines circonstances – même en présence d’une telle clause de vente sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur. [ 27 ] La Cour du Québec, notamment dans l’affaire Bélisle c.

Chalut [13] , énonce ce qui suit : [17] La clause de vente aux risques et périls de l’acheteur ne protège pas le vendeur contre son dol sous forme notamment de mensonges, manœuvres ou réticences. [ 28 ] En effet, un vendeur non professionnel [14] peut certes exclure ou limiter sa responsabilité découlant d’une vente faite aux risques et périls de l’acheteur. Cela dit, lorsque les vices lui sont connus au moment de la vente, il a tout de même l’obligation de ne pas mentir à leur égard, et ce, en vertu de la théorie liée au dol (fausses représentations) [15] . [ 29 ] L’

article 1399 C.c.Q. rappelle que le consentement doit être libre et éclairé, celui-ci pouvant être vicié, par l’erreur, la crainte ou la lésion dans la mesure permise par la loi. [ 30 ] L’

article 1400 C.c.Q. , pour sa part, réitère que l’erreur vicie le consentement lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou encore sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. [ 31 ] La Cour Supérieure, dans l’affaire fréquemment citée de Girard c. Développement du Lac

Hamelin inc [16] , rappelle la distinction – voire le cumul potentiel – des recours en matière de vices cachés et en matière de vices de consentement. La Cour Supérieure s’y exprime ainsi : [105] Le tribunal constate que sur ce sujet précis, le législateur a opté de faire primer la liberté contractuelle sur le principe de la bonne foi.

Il n’appartient pas aux tribunaux de remettre ce choix législatif en question. [106] La conséquence juridique est clairement énoncée par le professeur Jobin: «Soulignons que si la vente est faite aux risques et périls de l’acheteur et que le vendeur n’est pas un vendeur professionnel, à notre avis il est complètement libéré par cette clause, même quand il connaissait le vice du

titre ou ne pouvait l’ignorer et qu’il ne l’a pas dénoncé.

Toutefois, les tribunaux veillent au respect d’un minimum de morale: la clause de vente aux risques et périls de l’acheteur ne protège pas le vendeur contre son dol sous forme de mensonges, manœuvres ou réticence (demi-vérité). [109] La garantie contre les vices cachés, ou garantie de qualité, n’est pas fondée sur un vice de consentement, ni sur l’inexécution contractuelle; elle se fonde plutôt sur la nature même du contrat de vente. [110] Le contractant qui, dans le contrat de vente, renonce à la garantie de qualité, n’est pas forclos de plaider par ailleurs qu’il a été victime d’un vice de consentement.

C’est pour cela que le vendeur peut se plaindre de dol même s’il ne peut valablement invoquer la garantie de qualité. [112] Quand il réclame sur la base du dol, l’acheteur doit prouver que le vendeur avait l’intention de le tromper . Il faut donc prouver la mauvaise foi [17] du vendeur au moment de la vente. [113] En particulier, la mauvaise foi du vendeur lorsqu’il décrit l’état du bien, constitue un dol. [114] Tel qu’édicté à l’article 1401 C.C.Q., le dol peut résulter du silence ou d’une réticence du vendeur.

Il en est de même quand le vendeur crée un faux sentiment de sécurité chez l’acheteur, notamment en omettant de lui révéler un fait important au sujet du bien. [Le Tribunal souligne] [ 32 ] Dans la même veine, la Juge Annie Breault, alors qu’elle siégeait à la Cour du Québec [18] , s’exprime ainsi dans l’affaire Proulx c.

Lefebvre (Mandataire de Pilon) [19] : [46] Dans l’atteinte de cet objectif, le vendeur doit toutefois agir de bonne foi [20] , principe consacré au C.c.Q. dans l’exercice des droits civils de même que dans la conduite des parties à un contrat lors de la formation du contrat, de son exécution et de son extinction. [47] Cette obligation de bonne foi lors de la conclusion du contrat fait naître une obligation de renseignement ou d’information. Pour y satisfaire, une

partie à un contrat doit porter à la connaissance de son cocontractant tout fait susceptible d’influencer son consentement de façon importante. [48] Ainsi, malgré l’exclusion de la garantie légale de qualité et la mention voulant que la vente soit aux risques et périls de l’acheteur, un acheteur peut rechercher la responsabilité de son vendeur comme conséquence d’un manquement à l’obligation de renseignement équivalent à un dol et soutenir que son consentement est vicié en raison d’un silence ou d’une omission. [ 33 ] La Cour Supérieure, dans l’affaire Crooks c.

Nguyen [21] , expose les principes applicables en ces termes : [66] Dans Viau c.

Leclerc, cette Cour résume ce fardeau de preuve ainsi: [52] L’auteur Jeffrey Edwards (aujourd’hui juge à la Cour du Québec [22] ) précise qu’en matière de contrat de vente, contrairement au recours basé sur la garantie de qualité à laquelle est tenu le vendeur d’un bien, celui fondé sur le dol ne se limite pas aux vices cachés, mais s’étend à tout problème ou fait qui aurait influé sur la décision de l’acheteur de conclure le contrat ou de le conclure à d’autres conditions. [53] Cela dit, le dol ne se présume pas et il impose à celui qui l’invoque un fardeau de preuve « assez lourd ».

Ainsi, celui-ci doit démontrer: 1. l’existence de l’erreur dont il se dit victime; 2. le caractère déterminant de l’erreur, sur sa décision de contracter ou de le faire aux conditions convenues; 3. que le dol émane du cocontractant ou a été connu de lui : celui-ci a commis un mensonge ou a employé des manœuvres frauduleuses ou encore il s’est abstenu de révéler le fait

important que la prétendue victime dit avoir ignoré (dol résultant du silence) ou a laissé celle-ci croire une chose par erreur, sans la détromper, spécialement en ne lui dévoilant qu’une

partie de la vérité, l’envoyant délibérément sur une fausse piste ou induisant chez elle un sentiment de fausse sécurité (dol par réticence); 4. que le co-contractant avait l’intention de le tromper, pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes; et 5. le préjudice que lui a causé le dol et qui lui donne droit à des dommages-intérêts, ainsi qu’à la réduction de sa propre obligation. [67] Le dol peut prendre plusieurs formes : la réticence, le silence, le mensonge, les fausses représentations, la manœuvre frauduleuse.

Comme le souligne l’auteur Vincent Karim, « le vendeur qui ne mentionne pas dans sa déclaration du vendeur ou dans la fiche descriptive de l’immeuble les problèmes particuliers avec l’immeuble alors qu’il en avait la connaissance, commet un dol par réticence. » [ 34 ] Bref, la clause d’exclusion de garantie et de vente aux risques et périls de l’acheteur est en soi valide. Cependant, cela ne clôt pas pour autant la discussion, mais vient plutôt modifier le cadre d’analyse. [ 35 ] En d’autres termes, il ne suffit pas à l’acheteur d’établir les critères habituels liés à un dossier classique de vices cachés.

Le cadre d’analyse est résolument différent. [ 36 ] Qu’en est-il ici? APPLICATION DES PRINCIPES JURIDIQUES AUX FAITS DU CAS SOUS ÉTUDE [ 37 ] En l’espèce, force est de constater qu’une longue liste d’éléments soumis en preuve démontre la connaissance spécifique des défendeurs quant à l’état réel, voire l’état appréhendé, de l’immeuble – tout particulièrement en ce qui concerne cette

section entourant la fenêtre localisée dans la chambre située à l’étage. [ 38 ] Pourtant, cette même preuve documentaire démontre que les défendeurs, bien qu’au parfum de la situation, l’ont spécifiquement occulté lorsqu’est venu le temps de la dénoncer – en amont de la vente – aux demandeurs. [ 39 ] Les défendeurs, au cours de leur témoignage, tentent d’excuser une telle situation en prétendant principalement que l’infiltration – autour de la fenêtre – était à ce point mineure qu’elle ne nécessitait pas une telle dénonciation. [ 40 ] Cette prétention ne peut être retenue par le Tribunal.

Et ce, pour plusieurs motifs. [ 41 ] En effet, la Déclaration des vendeurs prend la peine de préciser, tel que relaté, l’existence de cette très légère infiltration au sous-sol.

Les défendeurs confirment, au cours de leur témoignage, le caractère « mineur » de cette infiltration d’eau au sous-sol. [ 42 ] Pourtant, la Déclaration des vendeurs, à bon droit, y réfère spécifiquement. [ 43 ] Alors, pourquoi ne pas dénoncer cette problématique dans la chambre, problématique qui est non seulement importante mais qui se déroule, en parallèle, voire presqu’en temps réel, avec la mise en vente du duplex. [ 44 ] La preuve révèle plutôt que l’infiltration survenant autour de la fenêtre n’était pas du tout mineure. Le témoignage de Mme Hébert le confirme, notamment lorsqu’elle précise que M.

Pigeon-Perrier lui mentionne spécifiquement que la « trim » entourant la fenêtre s’arrache d’elle- même et lui « reste dans les mains ». [ 45 ] Les échanges de message texte [23] permettent également d’inférer que l’infiltration perdure, bien qu’à une intensité variable, pendant environ 5 jours [24] , soit du 22 au 27 février 2021. [ 46 ] Certes, Mme Hébert mentionne, au cours de son témoignage, que l’infiltration d’eau ne constituait, dans les faits, qu’une simple coulisse.

Cependant, l’un des messages texte produit en défense, et provenant de la locataire du logement, prend la peine de préciser ceci en date du 23 février 2021 : But yesterday was the first time it’s ever leaking on my floor or leaked enough for me to be able to hear it!! [25] [ 47 ] La locataire renchérit le 28 février 2021, en écrivant à Mme Hébert ce qui suit : The wall looks really bad. [ 48 ] Il va de soi qu’une telle pénétration d’eau pendant une aussi longue période laissera des

dommages considérables. Les défendeurs ne peuvent ignorer cette situation, eux qui reconnaissent avoir – à l’époque du moins - plusieurs propriétés locatives, ajoutant qu’ils interviennent toujours rapidement lorsque leurs locataires les avisent d’une telle problématique. [ 49 ] La soumission produite in extremis par les défendeurs au cours du Procès, d’un dénommé Alex Carpentier, et qui aurait été obtenue le 2 mars 2021, démontre également que les travaux originalement anticipés n’étaient pas mineurs bien qu’il s’agisse là du postulat principal des défendeurs.

En effet, cette soumission [26] totalisait la somme de 2 069,55$. [ 50 ] Il ne s’agit pas là de travaux négligeables. [ 51 ] Certes, les défendeurs confirment dans le cadre de leur témoignage qu’ils n’ont pas retenu les services dudit Alex Carpentier, préférant demander à M. Pigeon-Perrier et/ou à son employeur d’exécuter certains travaux. Aucune soumission autre n’est produite, ni facture, ni descriptif des travaux réalisés. Essentiellement, le Tribunal en retient, conformément aux témoignages des défendeurs, qu’ils ont retenu les services de M.

Pigeon-Perrier car celui-ci « chargeait moins cher ». [ 52 ] La déclaration sous serment [27] de M. Pigeon-Perrier apparait d’ailleurs particulièrement révélatrice non seulement de la chronologie des événements mais également de la nature réelle – très limitée – des travaux réalisés sous la gouverne des défendeurs. M. Pigeon-Perrier y déclare d’ailleurs ce qui suit : 2. That same day, I went to see the window and the wall. There were signs of water damage, namely a big brown stain below the window frame. I eventually touched the window trim and it came off without any effort. I saw soaked wool insulation.

The water infiltration at the window and wall needed urgent repair. 3. After February 22 nd , 2021, I communicated with Ms. Hébert over the phone to let her know that the leak was serious and that the work to do was urgent and serious. I also provide her with recommendations of professionals who could do the repairs. 5. Finally, in the area closer to Ms. Leclair’s bedroom, some parts of the roof structure were waterlogged. I also saw that the insulation around that area was soaked heavily with water. (…) 9. On March 10 th , 2021, Ms Hébert hired someone to do the repairs. At the end of that day, I went to Ms.

Leclair’s apartment to see the final results of the repairs. 10. I could see that Ms. Hébert had done the minimal repairs needed to make the wall and window seem normal. 11. After that visit, I had a call with Ms. Hébert in which I told her about my concerns about the wall and the window. When I notified her, she told me that she knew what she was doing. She also told me that she would take care of it and would finish the repairs before summer. 12.

I found out subsequently, very shortly afterwards, that the house was on the market to be sold. [ 53 ] Cette déclaration sous serment apparait d’autant plus crédible qu’elle est l’œuvre d’un locataire des lieux qui, comme nous l’avons vu, a suffisamment de connaissances dans le domaine afin de voir ses services retenus par les défendeurs eux-mêmes. Cette déclaration est également supportée de quelques photos. [ 54 ] Manifestement, les travaux réalisés le 10 mars 2021 sont limités. La chronologie apparaissant des messages texte [28] laisse d’ailleurs peu de doute à cet égard.

Les travaux débutent vers 9 :00 du matin et sont déjà complétés à peine 150 minutes plus tard. Tel que le mentionne M. Pigeon-Perrier dans sa Déclaration sous serment, ces travaux furent grandement insuffisants. [ 55 ] Il ne s’agissait là que d’un diachylon placé – de manière cosmétique et temporaire - sur une problématique objectivement beaucoup plus importante. Même Mme Hébert, dans un message texte transmis à la locataire, en amont des travaux, précise : Also I am waiting for Ben and his boss to fix it temporary [29] . [ 56 ] Les échanges de messages texte illustrent bien la nature temporaire de ces travaux.

Mme Hébert y réfère d’ailleurs au fait que d’autres travaux complémentaires allaient être complétés une fois les températures plus clémentes de retour [30] . [ 57 ] Manifestement, cette « seconde » portion de travaux n’a jamais été réalisée avant la revente de l’immeuble aux demandeurs. [ 58 ] La concomitance de ces travaux et péripéties – lorsque juxtaposée à la date de la signature de la Déclaration des vendeurs – apparait également dévastatrice quant à la position des défendeurs. En effet, le tout survient la même date : le 10 mars 2021. Impossible donc de

prétendre en un simple oubli. [ 59 ] La preuve prépondérante démontre que les travaux réalisés le 10 mars 2021 sont insuffisants. [ 60 ] Le rapport de l’entreprise Axion est clair et détaillé. On peut notamment y lire : Evidence that water was present at some point was found on the ends of 3 trusses, as well as the ceiling drywall. (…) When removing the mouldings and bottom jamb of the window, evidence of pooled water was found. The sill plate under the window is rotten.

The two jack studs on each side of the window also have water damage and would need to be changed. (…) A prior intervention attempted to either block water or to keep it within the wall. Signs of prior water were found on the wall baseplate. [ 61 ] Les recommandations d’Axion sont conséquentes, tout comme l’estimation du coût des travaux qui est annexée au rapport. Une série de photos complète celui-ci. [ 62 ] L’argument proposé par Mme Hébert voulant que la problématique n’avait pas à être dénoncée car n’étant pas suffisamment sérieuse afin d’impliquer son propre assureur habitation ne peut non plus être retenu.

En effet, d’accepter un tel argument transformerait l’obligation de divulgation en une obligation à géométrie très variable, transformant celle-ci en critère purement subjectif jumelé au montant – élevé ou non – de la franchise prévue au contrat d’assurance. [ 63 ] Ce test ne peut être l’étalon de mesure retenu par le Tribunal. [ 64 ] Les demandeurs pouvaient se fier au contenu de la Déclaration des vendeurs qui est muette sur le sujet. Cela est d’autant plus vrai que l’acte de vente notarié précise en toutes lettres, dans sa

section « Declarations of the Vendor », ce qui suit : 7. The information in the Declaration by the seller (DV 95 549) is exact. [31] [ 65 ] Mme Hébert plaide, au cours de son témoignage, que les problèmes liés à la fenêtre étaient nécessairement circonscrits à la

section « inférieure » se situant sous la fenêtre, ajoutant que la problématique ne concernait pas la

section – plus importante en superficie – séparant le plafond du haut de la fenêtre. [ 66 ] Cet argument, avec égards, ne convainc pas. Après tout, faut-il rappeler que les défendeurs sont avisés, bien avant la vente, qu’une portion du « trim » entourant la fenêtre est restée littéralement entre les mains de M. Pigeon-Perrier [32] . [ 67 ] En réalité, les défendeurs ne pouvaient ignorer que les minces travaux réalisés le 10 mars 2021 n’avaient pas corrigé la situation.

Manifestement, ces travaux servaient d’abord et avant tout à maquiller la situation, tout en satisfaisant, du moins à court terme, une locataire se plaignant d’infiltrations d’eau dans sa chambre à coucher. [ 68 ] D’ailleurs, Mme Hébert reconnait, en toute transparence au cours de son témoignage, qu’il est possible que l’eau ait « abimé » le bois. « Peut-être », précise-t-elle, ajoutant que les défendeurs n’ont pas demandé à quiconque « d’ouvrir le mur » afin de le savoir précisément. [ 69 ] Bref, les défendeurs y sont allés à tâtons. Ils n’ont pas réagi lorsque M.

Pigeon-Perrier les informe spécifiquement du caractère insuffisant des travaux réalisés. [ 70 ] Par ailleurs, la position défendue au Procès par les défendeurs est également très différente de celle adoptée initialement après la réception de cette mise en demeure. [ 71 ] En effet, les défendeurs, lors du Procès, mentionnent, de manière convaincue, que la problématique rencontrée autour de la fenêtre ne pourrait se qualifier de sérieuse en ce que celle-ci résultait, uniquement et simplement, d’un problème de condensation provenant de la glace située à proximité.

« C’est l’effet du chaud et du froid », arguent-ils. [ 72 ] Les défendeurs plaident ainsi au Procès – spécifiquement – que la problématique rencontrée ne concernait nullement quelconque défectuosité liée à la toiture, ce qui aurait été – tous en conviennent – passablement plus sérieux par définition. [ 73 ] Or, à une époque beaucoup plus contemporaine des événements, dans leur réponse écrite à la mise en demeure reçue, les défendeurs plaidaient plutôt ce qui suit : The water infiltration was a minor water leak issue due to the ice accumulation that occurred during the thawing season of February 22, 2021 caused by the poor roof condition . (…) [33] [Le Tribunal souligne] [ 74 ] Cette lettre confirme d’ailleurs le reste de la preuve documentaire produite au dossier, à

savoir que les défendeurs étaient bien au courant de la situation avant la vente. [ 75 ] Ainsi, le Tribunal considère que l’ensemble de la preuve soumise démontre l’existence de fausses représentations – transmises par les défendeurs - qui sont venues vicier le consentement des demandeurs. [ 76 ] Les défendeurs devaient dénoncer, de manière franche et transparente, l’existence de cette problématique qui se développait de manière concomitante avec leur décision de revendre leur immeuble. [ 77 ] Il apparait que les défendeurs n’ont pas souhaité prendre le risque de « passer à côté » de cette fenêtre d’opportunité liée à un marché en grande effervescence.

Ce faisant cependant, ils ont occulté une information qui devait être divulguée. [ 78 ] Le Tribunal ne doute pas que la difficulté potentielle de trouver un entrepreneur prêt à effectuer les travaux [34] - en période aiguë de COVID-19 - n’a pas aidé. Cependant, cet élément en soi ne peut se qualifier de disculpatoire quant au défaut de dénonciation. [ 79 ] Cet empressement des défendeurs aura été ici de mauvais conseil. [ 80 ] L’

article 1407 C.c.Q. établit la liste de remèdes potentiels dans un tel cas : 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol , de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. [Le Tribunal souligne] [ 81 ] La responsabilité des défendeurs est ici engagée. [ 82 ] Pour quelle somme ceci dit? [ 83 ] L’estimation soumise par l’entrepreneur Axion est précise et détaillée.

La portion ici réclamée par les demandeurs se divise en 4 sections distinctes : a) 11 565$ pour la réalisation des travaux correctifs nécessaires dans les circonstances; b) 1 156,50$ (représentant 10% du coût des travaux annoncés), et ce, pour les imprévus pouvant être découverts en cours de chantier; c) 1 272,15$ pour les frais d’administration et de profit de l’entrepreneur Axion (10%) [35] ; d) 1 006,35$ représentant les taxes applicables pouvant être réclamées tout en respectant le plafond juridictionnel – en capital – de 15 000$ [36] . [ 84 ] La preuve prépondérante démontre que le coût de réalisation des travaux correctifs (11 565$) est justifié.

Les travaux en question concernent seulement les correctifs nécessaires en lien spécifiquement avec la problématique entourant la fenêtre. Ni plus ni moins. [ 85 ] En effet, la

section « Mandate » du Rapport d’Axion circonscrit clairement l’ampleur de l’analyse réalisée. [ 86 ] Certes, l’immeuble date de 1973, tel que le rappellent les défendeurs. Cela dit, rien dans la preuve ne permet de soutenir que les travaux annoncés dans l’estimation d’Axion apporteront une quelconque plus-value à l’immeuble. [ 87 ] Simplement dit : ces travaux ne visent qu’à remettre en état une portion de l’immeuble.

Sans plus. [ 88 ] Ainsi, il n’y a pas lieu en l’espèce d’appliquer une quelconque dépréciation à la somme accordée sous ce premier chef de réclamation. [ 89 ] Un résultat distinct doit être réservé, cependant, au second item qui réfère à une somme de 10% pour « imprévus ». [ 90 ] En effet, ce chef de réclamation réfère nécessairement à un préjudice futur.

Il n’apparait peut-être pas improbable mais cela est-il ici suffisant? [ 91 ] L’ article 1611 (2) C.c.Q. énonce ce qui suit : On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu’il est certain et qu’il est susceptible d’être évalué. [ 92 ] Certes, cette « certitude » n’a pas à être absolue [37] . Cela dit, le degré de certitude

annoncé doit assurément rencontrer le test de la preuve prépondérante.

Il s’agit donc d’évaluer si la preuve démontre que le dommage en question surviendra probablement [38] . [ 93 ] Une simple possibilité n’est pas suffisante, et ce, même en présence d’un dol [39] . [ 94 ] La preuve n’établit pas, de manière prépondérante, le bien-fondé de ce second chef de réclamation qui ne réfère, ni plus ni moins, qu’à une situation inconnue et imprévue. [ 95 ] En effet, des vérifications ponctuelles, additionnelles, auraient pu être faites depuis 2021 afin de déterminer si de tels imprévus risquent, ou non, de se matérialiser.

Rien dans la preuve ne permet d’inférer que tel fut le cas. [ 96 ] Ainsi, ce second chef de réclamation (1 156,50$) ne sera pas accordé. [ 97 ] En revanche, la portion de la réclamation relative aux profits et aux frais d’administration sera allouée. Il s’agit là d’une somme qui doit être déboursée par les demandeurs et qui se qualifie de préjudice directement lié [40] à la responsabilité des défendeurs.

Cette somme s’avère nécessaire afin de mandater une entreprise compétente – et dûment licenciée – afin d’effectuer lesdits travaux. [ 98 ] Cette portion de 10% de profits et de frais d’administration sera calculée, cependant, sur la base de la somme de travaux accordés par le Tribunal (11 565$) et non pas sur cette portion majorée incluant, dans le calcul de ce 10%, les frais liés aux imprévus, et ce, considérant que le Tribunal n’accorde pas cette seconde portion. [ 99 ] Ainsi, c’est la somme de 1 156,50$ qui sera allouée sous ce troisième chef de réclamation. [ 100 ] La somme réclamée quant aux taxes (TPS/TVQ) (1 006,35$) sera pour sa part accordée, découlant directement de celle liée aux travaux correctifs.

En fait, les taxes applicables totalisent une somme plus élevée bien que celle-ci ait été plafonnée par les demandeurs, et ce, afin de respecter le plafond juridictionnel de la Division des petites créances [41] . [ 101 ] Ainsi, c’est la somme totale – en capital – de 13 727,85$ qui sera accordée aux demandeurs. [ 102 ] Reste donc la question des frais de justice. [ 103 ] L’ article 340 (1) du Code de procédure civile [42] ( C.p.c. ) prévoit le principe applicable en ces termes : 340. Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal n’en décide autrement. [ 104 ] Pour sa part, les deux premiers alinéas de l’

article 339 C.p.c. établissent la règle applicable en matière de frais d’expertise : 339.

Les frais de justice afférents à une affaire comprennent les frais et droits de greffe, y compris les débours engagés pour la confection matérielle des mémoires et des exposés d’appel, les frais et honoraires liés à la signification ou à la notification des actes de procédure et des documents et les indemnités et allocations dues aux témoins ainsi que, le cas échéant, les frais d’expertise , la rémunération des interprètes et les droits d’inscription sur le registre foncier ou sur le registre des droits personnels et réels mobiliers.

Ils peuvent aussi comprendre les frais liés à la prise et à la transcription des témoignages produits au dossier du tribunal, si cela était nécessaire.

Les frais d’expertise incluent ceux qui sont afférents à la rédaction du rapport, à la préparation du témoignage le cas échéant et au temps passé par l’expert pour témoigner ou, dans la mesure utile, pour assister à l’instruction. [Le Tribunal souligne] [ 105 ] Les tribunaux reconnaissent que les frais de justice, incluant les frais d’expert, peuvent s’ajouter à une condamnation – même de 15 000$ en capital – prononcée par la Division des petites créances [43] . [ 106 ] La somme réclamée à cet égard, soit 439,78$ [44] , apparait raisonnable dans les circonstances.

Le rapport de l’entreprise Axion fut utile au Tribunal. [ 107 ] Les frais de justice seront donc alloués aux demandeurs, conformément au principe établi au C.p.c. , en y incluant les frais d’Axion pour la confection de son rapport. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la Demande;

CONDAMNE in solidum [45] les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 13 727,85$, avec l’intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 14 décembre 2021 [46] ; LE TOUT, avec les frais de justice en faveur des demandeurs, en y incluant les frais d’expert d’Axion Rénovation-Construction inc au montant de 439,78$. __________________________________ STEVE GUÉNARD, J.C.Q. Date d’audience: 15 décembre 2023