2024 QCCQ 7, 2024 QCCQ 7

Mostafa c. Immeubles LXR inc. 2024 QCCQ 7 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-163192-216 DATE : 9 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BEN KIRANE MOSTAFA

Partie demanderesse c. LES IMMEUBLES LXR INC.

Partie défenderesse et FREDERICK MANNELLA ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame aux défendeurs la somme de 15 000$ en responsabilité civile suite à une chute qu’il a faite dans l’escalier extérieur du bâtiment de la défenderesse, Les immeubles LXR inc. ( LXR ). [ 2 ] Le 3 mars 2022, la compagnie d’assurance Intact ( Intact ) est intervenue volontairement au dossier, prenant fait et cause pour son assuré LXR. [ 3 ] Lors de l’audition, la représentante d’Intact a présenté une demande préliminaire en exception déclinatoire.

Cette dernière prétend que la Cour du Québec, division des petites créances n’a pas compétence pour entendre la présente cause. Elle soutient que seul le Tribunal administratif du logement a compétence exclusive pour entendre toute réclamation d’un locataire vis-à-vis son locateur pour un droit qui découle du bail. [ 4 ] Il est admis que le demandeur est lié par un bail de logement avec la défenderesse LXR. Il est aussi admis que la chute du demandeur a eu lieu dans l’escalier extérieur qui est

partie intégrante de l’immeuble de la défenderesse LXR. Le demandeur tient la défenderesse LXR responsable de sa chute. On peut déduire que le demandeur prétend le mauvais entretien de l’escalier. [ 5 ] Dans une affaire très similaire à celle-ci, Johanne Payant c. Nicolas Nadeau et als., le juge Champoux fait l’analyse du droit applicable et en arrive à la conclusion que la Cour du Québec, division des petites créances n’a pas compétence pour entendre le litige. Je le cite : [8] Ici, la preuve démontre que la réclamation de la demanderesse découle d'un défaut allégué dans l'entretien du stationnement, ce dernier étant un accessoire au bail du logement puisqu'il fait

partie intégrante de l'immeuble et permet l'accès aux lieux loués ( Lévesque c. Les Immeubles Claude Boivin 2009 QCCQ 8035 , Lair c. Cap Reit Apartments Inc . 2012 QCCQ 9733 et Houle c. Carrier 2013 QCCQ 3602 ). [9] En conséquence, la Cour du Québec, Division des petites créances n'a pas compétence pour entendre le litige en raison de l'article 954 du Code de procédure civile , lequel se lit comme suit: 954. Le présent livre ne s'applique pas aux demandes résultant du bail d'un logement ou d'un terrain visés à l'

article 1892 du Code civil , ni aux demandes de pension alimentaire ou à celles introduites au moyen du recours collectif. Il ne s'applique pas non plus aux poursuites en diffamation, ni aux demandes soumises par une personne, une société ou une association qui a acquis à

titre onéreux la créance d'autrui. 1971, c. 86, a. 1; 1975, c. 83, a. 58; 1978, c. 8, a. 2; 1979, c. 48, a. 119; 1992, c. 57, a. 413; 2002, c. 7, a. 148 . [10] En fait, la demande relève plutôt de la compétence de la Régie du logement, en vertu de l'article 28 de la

Loi sur la Régie du logement (LR.Q.

chapitre R-8.1): 28. La Régie connaît en première instance, à l'exclusion de tout tribunal, de toute demande:

1° relative au bail d'un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l'intérêt du demandeur dans l'objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; 2° relative à une matière visée dans les articles 1941 à 1964 , 1966 , 1967 , 1969 , 1970 , 1977 , 1984 à 1990 et 1992 à 1994 du Code civil ; 3° relative à une matière visée à la

section II, sauf aux articles 54.5, 54.6, 54.7 et 54.11 à 54.14.

Toutefois, la Régie n'est pas compétente pour entendre une demande visée aux articles 645 et 656 du Code de procédure civile (chapitre C-25 ). 1979, c. 48, a. 28; 1987, c. 63, a. 11; 1987, c. 77, a. 1; 1988, c. 21, a. 66; 1999, c. 40, a. 247 . [11] Dans un jugement dont les faits s'apparentent beaucoup à celui du présent dossier, la juge Lina Bond, écrit ce qui suit: [2] Considérant que les parties sont liées par un bail de logement; [3] Considérant que le greffier refuse d’introduire cette demande au motif que l’article 954 C.p.c. exclut de la juridiction des petites créances toute demande résultant du bail d’un logement; [4] Considérant que le stationnement fait

partie intégrante de l’immeuble et permet l’accès au bien loué; [5] Considérant que les règles particulières au bail d’un logement régissent également les baux relatifs aux services, accessoires et dépendances du logement ( art. 1892 C.c.Q. ); [6] Considérant que la Régie connaît en première instance, à l’exclusion de tout tribunal, de toute demande relative au bail d’un logement lorsque la valeur réclamée est moindre que 70,000.00 $ (art. 28,

Loi sur la régie du logement [1] ); [7] Considérant que la juridiction exclusive de la Régie du logement vise toute demande découlant du bail relative au bien loué incluant les lieux communs dont le stationnement; [1] [12] En conséquence, la réclamation présentée tombe dans le champ de compétence exclusif de la Régie du logement conformément à l'article 28 de la loi, excluant de ce fait la compétence de la présente Division de la Cour du Québec. [ 6 ] Dans ces circonstances, le Tribunal n’a d’autre choix que de décliner compétence, la réclamation du demandeur étant de compétence exclusive du Tribunal administratif du logement conformément à l’article 28 de la

loi sur le Tribunal administratif du logement. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL ACCUEILLE le moyen déclinatoire de l’intervenante, la compagnie d’assurance Intact; REJETTE la demande du demandeur au motif d’absence de compétence de la Cour du Québec, division des petites créances, sauf à se pourvoir devant l’instance appropriée. LE TOUT , sans frais de justice. _______________________ SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. Date d’audience : Le 12 décembre 2023